一個“救過特朗普命”的中國地產商

封面題圖｜羅康瑞

文｜風馬牛（微信公衆號：馮侖風馬牛）

「我一再強調，我做事都是看得很長遠的。我不會在短期之內迎合市場，包括對房地產市場和股票市場的看法，我覺得分析師們的眼光太短淺。」

他是香港富豪羅鷹石之子，因《紐約時報》的一篇報道，成爲「特朗普的救命恩人」。人稱「上海姑爺」的羅康瑞帶領瑞安集團開創了「新天地」等精品項目，成爲地產界中一位獨具慧眼並帶有幾分家國情懷的商人。

羅康瑞（前排左）年輕時

1948 年，羅康瑞出生於香港，父親羅鷹石是當地知名地產商人。出身於富二代的羅康瑞並不像人們通常想像中的一樣，而是有着坎坷的人生閱歷。

打小起，傳統的羅鷹石便對他嚴加管教，每年春節，羅康瑞都要跪下來給父母進茶。爲了讓他體會普通人的生活，父親總是故意讓羅康瑞坐電車出行。留學澳大利亞時，羅康瑞是坐貨船去的，足足吐了 13 天。那幾年，他幾乎完全靠教人詠春拳和打工賺取生活費來養活自己。

畢業後，羅康瑞回到父親的公司幹了兩年，之後到外面找了一份工作。母親聽聞後十分生氣，對羅康瑞講：你要是不願意跟父親打工，就自己去創業。於是，她幫兒子從羅鷹石那借了 10 萬塊錢。「那時候父親與母親爭議要不要支持我去創業，父親說了一句：算了，這個兒子沒用的，不要浪費時間。因爲他這句話，我就下了決心，創業一定不能失敗。」

1971 年，羅康瑞正式創辦瑞安建築公司（瑞安集團前身），整個團隊只有五個人。在創業前七年，他沒有休息過一天，每天工作 16—20 個小時。

彼時，所有人都認爲羅康瑞是個紈絝子弟，用不了兩年就會把公司搞垮。經驗不足的他緊張得夜不能寐，在四年的時間裏他都得依靠喫安眠藥才能睡着。

回憶起那段經歷，羅康瑞坦言：雖然很痛苦，但是真的很寶貴，讓我知道做事情是怎樣的過程。

那時候，羅康瑞考慮的是如何把一家公司穩定下來，讓它有自己的生存能力。資本不足的他做了一個比較明智的決定，在父親開發的項目裏做了一些投資。

80 年代初期，瑞安拿下九龍灣麗晶花園項目，贏得「公屋專家」名頭。「這個是破紀錄的，從簽約那天開始到我交樓只有 20 個月。 22 棟， 34 層， 6000 個單元的房子，給我賺了 3 億。」

有人勸說羅康瑞不要買地了，去移民，他死活不願意去。「因爲我在外國唸書的時候受到歧視，我就覺得爲什麼要到外國去當二等公民？」

改造前的上海新天地

1985 年，羅康瑞來到上海投資。那時上海與香港的差距很大，馬路上都是自行車，市民的衣服不是灰的就是藍的，全上海只有錦江飯店一家可以接待外賓。正好有人介紹他跟團市委的工作人員見面，便達成了共同開發城市酒店的約定。當 1989 年酒店竣工，而上海團市委無法償還最初的建築貸款時，羅康瑞還幫對方擺脫了困境。

此後，羅康瑞到市場調查，發現很多國際頂尖大公司都還租賓館的房子辦公。於是他在上海淮海中路的地鐵站附近蓋了甲級商辦綜合樓——瑞安廣場。建成後，該項目出租率高達 90% 。

但真正令羅康瑞一戰成名的，是接下來的「新天地」項目。著名規劃專家阮儀三評價：更多地產商目光還在地皮上，羅康瑞已經看到了地上老房子的價值了。

1996 年，在上海市政府的邀請下，羅康瑞接手了太平橋棚戶區改造項目。而其最初的打算，是圍繞人工湖建一圈建築。但這個想法很快就被放棄，造湖的成本很高，且溢出效應太大。繼而提出的方案是打造成集「住宅、辦公、零售、娛樂及文化」爲一體的城市中心社區——新天地。

但在當時來講，這是一個備受質疑的想法。首先，改造地區的環境非常惡劣，絕大部分爲舊式里弄，住宅大多是石庫門房子；其次，當時正好趕上金融危機，銀行並不願給他貸款；另外新的生活方式老百姓是否能接受。

「坦白說，當時真的想過如果做不好失敗了會怎樣。我記得很清楚，我最後要拍板的時候，問了財務董事一句，我們要是做了這個項目，失敗之後會不會破產。他說那肯定不會，我說好，那就做吧。」

於是，羅康瑞力排衆議，自掏腰包先期投入 8 億元啓動這個項目。爲了「新天地」，他請來了曾經改造過紐約時代廣場和波士頓法尼爾廳市場的設計師本傑明·伍德。

與羅康瑞見面的第一天，伍德坦言：這個世界只有一小部分建築是需要原樣保留下來的。我認爲要保存舊宅，就一定要改變舊宅。因爲建築就同人一樣有自己的個性和生活，一成不變只會將其扼殺。

此後，伍德花了半年時間研究，和羅康瑞反覆討論，最終定下了「新天地」的靈魂——「保留石庫門舊的基礎，賦予它新的生命。」

1999 年 1 月，羅康瑞點香拜神後，開始了這片老舊的石庫門改造：他們小心翼翼地拆除多餘建築，給牆體注入德國護牆膏，內部「偷樑換柱」換爲鋼結構，甚至把牆頂起，埋入水、電、煤氣等系統……所有一切都是爲了把上海最典型、古老的街區保存下來，變爲最新銳、奢華的消費場所。

當然，改造房子本身並不是結束，把昔日破敗不堪的石庫門變成日後的新天地，還需要另一根槓桿：招商。從一開始，羅康瑞就把招商方向定在「喫喝玩樂」領域的商家。另外一個眼光超前的決定，就是爲新天地建造超大規模的地下車庫。

2002 年，耗資 14 億打造的「新天地」正式開業，餐飲、娛樂、文化等多家商戶聚集於此。新天地的開發模式表明了城市改造存在另一種可能：文化、歷史和商業可以很好地融合。

同濟大學建築系常青教授評價：若談當代的城市更新，新天地是繞不過去的一個標誌。但新天地是絕版，別人學不了。

改造後的上海新天地

隨着上海新天地的成功，羅康瑞迎來了人生和事業的轉機，國內數十座城市紛紛邀請他參與舊城改造，以至於有媒體將其比作「中國特朗普」。羅康瑞聽聞後苦笑搖頭，「這絕對不是什麼好稱謂」。

事實上，早在 1994 年，羅康瑞便與特朗普打過交道。那年，經鄭家純介紹，在高爾夫球場他認識了當時正處於財務危機中的特朗普。隨後，羅康瑞等香港富豪用 9000 萬美元買下了特朗普在曼哈頓的一個地產項目的 70% 股權。 11 年後，他們將此項目以 17.6 億美元出售，特朗普也可獲利 5 億美元——但對方向美國法院起訴稱，這是一次賤賣。

那場官司打了四年，數次對簿公堂，最後羅康瑞勝訴了。但他始終想不明白，爲何自己幫助了別人，別人不但沒有感恩，還告自己。「當然，特朗普已經打過四千次官司，他是一個特別的人。」

事後，特朗普通過記者向羅康瑞示好：如果你能跟羅先生說上話，請轉告他們，我唐納德·特朗普非常尊重他，好嗎？他是「救了我命的人。」