從「場地出租」到「科技化服務」——關於聯合辦公空間的進化研究
來源： 浪潮資本（ID：langchaocap）
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一、國內生活、住宿領域都不斷有商業創新和業態更迭，唯獨辦公領域還是一成不變
二、看向國外：IM 技術、觀念、職業工種革新，催生新一代智慧辦公市場
三、國內處於 1.0 到 2.0 時代的過渡狀態，供需兩端共同推動共享辦公崛起
1. 寫字樓市場供過於求、收益率低——拿地成本低
寫字樓空置率逐年提升；地產粗放式增長時代結束，大量存量資產需要精細化運營盤活
2. 萬眾創業推動小微企業需求持續提升
四、未來辦公：企業需求從純物理場地，向更加綜合的「空間+科技+服務」升級
1. 空間：場地本身的優化，場地之間的網路化，實體空間與虛擬空間的拓展性
場地設計+裝修
┃更多樣的功能：辦公區、會議區、活動區、休閑區
┃更合理的布局：8㎡/人（常規辦公場所）、4㎡/人（分散式辦公）
┃更靈活的安排：站立式、坐卧式桌位；空間大小可調節；會議室、活動室可迅速轉換
場地與場地之間的網路化
┃核心區域密集布點——滿足便捷性。例如核心 CBD、副中心 CBD、地鐵上蓋等
┃遍布各類場景的純移動辦公點——滿足商旅短暫停留需求。例如商業區、商圈、機場、高鐵、產業園等
┃多城市設點——便於出差、外駐、開設分公司。例如北京、新加坡、紐約、上海、巴西利亞等
實體空間與虛擬空間的拓展性
┃線上 OA、存儲
┃遠程視頻直播會議
2. 科技：IoT+AI 驅動，以「客戶」為中心的數字一體化辦公
門禁、燈、空調、暖氣、會議室預定、WiFi、印表機、咖啡機、社交等所有智能網關一體化控制、連接
┃以前：分散的供應商，分散的控制系統
┃
未來：一體化集成，一個 ID/一套控制系統可以管控連接所有系統和資源
3. 服務：與公司經營發展相關的一切職能保障+業務合作
以自營或平台的形式，
為公司提供便捷的法律、財稅、後勤、團建、孵化/投融資、項目對接、招聘/靈活用工、企業培訓等服務
五、多樣化需求的多樣化解決方案：靈活工位、獨立辦公室、定製...
六、近期，未來辦公再次迎來了一波小風口
1. 國外典型：WeWork
基於會員體系，提供全方位的多套解決方案
打造會員體系/品牌
：線下社區+APP。促進會員之間的合作，加強用戶對 WeWork 的認知及忠誠度
優秀的增長表現，盈利能力初顯
根據 WeWork 公布的數據，2018 年上半年，其營收實現翻番，入駐率進一步上升，不計擴張已經盈利
2. 國內，優客工場暫時領先，部分強有力的新進玩家迅速追趕
優客工場運營面積已達到 46 萬㎡，方糖小鎮、辦伴、夢想加也在迅速追趕，半年增速均超過 150%
優客工場致力於打造全要素、社區化的聯合辦公空間
。以聯合辦公空間為核心，由 20 余家企業構成的生態社群
投資布局了 20 多家企業，累計投資金額近 1 億人民幣。涉及 FA 平台、人力資源、文化傳媒、國際共享醫療平台、互聯網+體育旅遊、知識產權保護、智能硬體、金融服務、創業加速教育等行業
在全球北京、上海、深圳、南京、西安、天津、青島、廈門、武漢、中國香港、中國台灣、新加坡、紐約、倫敦等多個城市運營聯合辦公空間。涉及 35 個城市、46 萬㎡運營面積、3000 家企業、3 萬會員，2017 年營業收入為 1.67 億元人民幣
3. 快速追趕中的方糖小鎮和夢想加
方糖小鎮——立志成為聯合辦公界的「蘋果」
夢想加——「OaaS」：以空間為基礎的企業全服務
七、存量市場尚未飽和，新一代智慧辦公變革已經開始醞釀
1. 聯合辦公空間未來潛在市場規模將超過 3,000 億，國內共享辦公尚處於早期競爭格局
國內以互聯網和專業服務從業人員為主體，現在 4,000 萬目標人群 1,000 萬潛在工位需求；預期未來互聯網從業人員增加 1 倍，
潛在工位需求 2,000 萬+
2. 辦伴——不止於辦公，多模式為客戶提供全要素、全生命周期服務
在辦伴科技打造的智慧辦公全產業體系里，共享辦公只是組成環節
3. 辦伴——極佳的運營能力，留存、增長、利潤處於行業前列
4. 辦伴——基於地產+技術優勢，最具線上+線下的全球化擴張的勢能
地產背景優勢：
國內特殊環境：常規簽約年限短、物業集中度高。對比中美，中國 1-3 年/簽，物業集中度高。美國 10 年/簽，物業集中度低
辦伴可以做到 10 年簽，且以合理成本拿到優質地段
技術、IT 優勢：
「全辦」與頭部客戶打造行業標杆，總收入過億元人民幣
「箏際」已實際創造收入，這在智慧辦公領域是少有的
辦伴正在加速成為行業領軍者
5. 多元化金融工具，提升資產流動性，促進行業發展。例：辦伴的城市更新基金——地產+資本跨界帶來的巨大想像空間
多元化募資方式：ABS
國內積極推進，住房租賃領域已有案例
：2017 年以來，市場上相繼推出 10 單 ABS 產品，資金合計超￥500 億
多元化退出機制： REITs
在美國，REITs 是常見的退出方式
：截止 2017 年末，美國共發行 REITs 產品 222 支，總市值 1.13 萬億美元
REITs 在逐漸變的更加全球化
：37 個國家已推行 REITs，包括我國在內的 9 個國家正在 REITs 發行的準備階段
辦伴的城市更新基金——地產+資本跨界帶來的巨大想像空間
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