有人觉得「活下去」是在说万科到了山穷水尽的地步。

但是我不这么认为。

2012年，万科的董秘谭华杰作了一个研究报告，里面提到了一个叫做「居民部门利息保障倍数」的东西，他们认为：「居民部门利息保障倍数高于1.5时，基本没有国家和地区发生过房价大跌的情况。」

也就是说，只有当老百姓的储蓄少于所需还房贷利息的1.5倍，那么房价才可能见顶。而他们当时认为至少2025年前也达到不了这个数字。

后来到了2014年，万科喊出了「白银时代」，说房企接下来都要干苦力活了，业内听后一片悲观。可是事实上当时万科囤了600多亿，专门等著收割那些看衰房地产的房企，等他们退场的时候再赚上一笔。不过当时碧桂园、恒大还有融创，都没有被带跑偏，反而是加速发力，在2018年万科被甩到了第三的位置。

而现在万科又高呼「活下去」。

所以万科还是当初的那个套路，用自己的话语权造成业内恐慌——当然现在房企生存确实没有以前滋润了也是一个契机——造成一波熊市然后让自己能够低价收割被抛售的优质资产，毕竟人家账面上的现金都有1500亿了。

所以你会看到现在高呼活下去的万科在第三季度拿了近500亿的土地，逼近恒大+碧桂园+保利+融创的总和，比如保利第三季度是244.1亿的拿地权益，碧桂园137.9亿，融创69.1亿，恒大62.4亿。然后其又拿出了32亿准备收购北京的一些环保项目。

所以万科这句话.....到底是什么意思还需要多想想。

再提供一个最近的例子：我老家那个小地方今天开盘了一个新楼盘，我们在里面投了一点。然后呢，一片看衰的房地产今天的销售额是2.5亿的样子。

前几年这个项目的老大每年（还是每月忘了）负债的利息应该有百来万，今天应该算是要解套了，还有得赚。

这还只是我那个小地方。

所以.......

万科真的是同情同行说：「活下去！」么？

当然了，我并不知道明年会怎么样，但是我希望明年会更好吧。

万科会场标语并不是太悲观，更像是一种警醒和激励。

就整个房地产行业发展现状来看，该阶段确实处下行阶段。可以看到是的截止2018年第二季度，国家对房地产的宏观调控从未放松，虽说第三季度并没有太多的新动作，但是调控已经常态化，去杠杆更是给房企资金链很大压力。除此之外虽说行业的销售没有出现下滑的痕迹，开工购地等投资也在微幅增长，但是部分重点城市土地流拍频发，二线城市房产项目去化率降低也是不争的事实。加之世界经济处于第五轮康德拉季耶夫长波周期的下行阶段，更是加深了房地产下行的压力。

而就万科自身来讲，对房地产市场前景的一次错误判断使得其与恒大，碧桂园房产巨头渐行渐远，不断被超越，竞争压力可想而知。而另一个不争的是事实各大房企已经都在积极的去地产化，万科也在积极的转型，跨行医疗、服务产业实现多元化的发展。

因此，不论是从房地产行业的发展的现状还是长远来看，万科的活下去都没有言过其实。针对目前来讲就是熬过房地产发展波动周期，就长期发展来说就是实现房地产行业的顺利转型，而这两者对于房地产行业来说是都不甚容易的。

我认为万科高呼「活下去」有几层意思：

1、对自己：要活下去；

2、对同行：你们活不下去；

3、给上面看：我们快活不下去了，快救救我；

4、给消费者看：我们快活不下去了，别骂了！

5、给银行看：如果我们活不下去，你看著办！

6、万科流动性负债8000多亿，手里只有1000多亿现金，当然需要回款！

7、如果6300亿回款今年没有完成，万科就会陷入一个万劫深渊，所有业务都有可能暂停，所以，活下去，是底线！

8、截止现在，万科的销售回款才完成3000多亿，也就是说，再剩余的三个月时间里面，万科要完成3000亿的销售回款，平均每个月1000亿，所以，活下去，其实是在唱衰中国经济，根据消息，包括万科在内，碧桂园、恒大等多家房地产公司，开始将部分楼盘打折出售，以厦门为例，单价500万的别墅，只要264万，打折力度之大，前所未有！

总结

万科在这种关键时间节点（中美贸易对抗），郁亮同学打著「活下去」的口号，未免太过于招摇，企业家居安思危是好事，任正非能写《华为的冬天》，郁亮你不行！因为前者是科技上的技术创新，后者是在唱衰中国经济，这有本质的差别，我想，之所以万科会打出「活下去」的口号，有些招摇过市了，在寻多媒体同行的包装下，万科活下去，被评为万科是「戏精」，万科把大家吓坏了，万科火了！

不管是出于什么角度，郁亮的做法都是欠考虑的！这种特殊时期，低调行事才是最好的局面！

当「活下去」的口号霸屏，是房地产隆冬来临还是危言耸听。

万科秋季例会现场出现鲜红的「活下去」标语，令人惊耸，仿佛房地产的隆冬正在降临。「活下去」的口号一瞬间成为网路媒体的焦点，引起公众激烈的争论。

近期以来，房地产调控不断升级，多地楼市降价的消息不绝于耳。9月21日更有广东省取消商品房预售制，全面实行现房销售的征询意见稿传闻。一时之间，楼市震动，地产股暴跌。A股房地产板块25日起连续三天累计下跌3%，万科下跌5%，整个房地产板块市值损失超500亿。

正是在这样的背景下，万科悲情喊出了要「活下去」的口号，这个口号对房地产开发商、股市投资者以及购房者均形成强烈的心理冲击。

为此，我再次翻阅了万科2018上半年的财务数据。营业收入为1059.75亿，同比2017上半年增长高达58%；营业利润196.29亿，同比2017上半年增长43.67%；净利润为91.24亿，同比2017上半年增长24.94%。这是一份非常不错的财务数据，足以笑傲众多同行。

更重要的是，在当前去杠杆和金融紧缩的背景下，万科账面上却有1595.52亿的货币资金，排在A股126家房地产企业的第一位。在众多企业为缺现金发愁时，万科手握巨量资金，无疑已先立于不败之地。

在这种情况下，万科率先喊出了「活下去」的口号，引起市场人士广泛的质疑。

在地产整合加剧的年代，活不下去的首先会是那些中小型的地产商，却怎么也轮不到万科这样在各方面经营状况都非常优异的标杆地产企业。

更何况，由于受到各方面政策的扶持，前些年房地产行业高速发展是受到暴利的趋动。而这两年伴随著调控升级，房地产平均利润出现一些下降，处于回归正常的盈利水平。说通俗一点，那就是以前为暴利，现在为中利，甚至微利，但钱还是有得赚的。象万科这样的企业，更距离经营亏损还差了十万八千里远的路程。

因此，万科高喊「活下去」的口号，并不是因为万科面临什么迫在眉睫的危机，而更象是一种策略，一种哭爹喊娘要奶吃的策略，一种逼迫调控放松的策略。

做为房地产中的扛鼎企业，做为A股市场中的典范公司，在当前中国经济面临复杂的形势下，万科以危言耸听的方式，高调唱衰中国房地产行业，其后果必然会造成市场的恐慌，并加重民众对中国当前经济状况的忧虑，这明显有背于明星企业所应该承担的稳定社会的责任！

万科「活下去」的口号，反映了万科管理层在政治上的幼稚、在方式上的粗暴。

长此以往，万科危亦！

近两日，万科在深圳举办的秋季例会，全场墙上「活下去」的标语让人惊叹：这是怎么了？万科高喊活下去的时候，你必须得承认，房地产冬天来了。冬天来临的迹象，已经有了不少。第一：今年金九确定凉了9月上半月，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比8月上半月仅增长1%。这可是金九啊！可见市场压力之大。第二：土地流拍创记录今年前8月，土地流拍超过800例，创了历史新高。土地市场是房地产市场的先行指标。多个房企都开始谨慎拿地，这就是市场冷却的标志。第三：员工卖房，裁员，房价松动，成交下滑2018年，万科设置的回款金额是6300亿元，不低。现在，2018年，已经过去了三分之二，6300亿元回款还没有完成一半。这就是万科喊出活下去的原因之一。回款不给力，也不是万科一家的事。包括恒大，绿城，都已经开始员工售房的节奏了，恒大更早之前就已经开始实行这个政策。而有些房企已经开始精简员工了，有房企甚至裁员超过30%。最近曝出厦门一个别墅打6折出售，也可见房价的确有下行压力了。由此可见，市场正在冷却是不争的事实，虽然大房企有优势，但是万科回款压力也大，也要挽起袖子加油干才行，否则就是郁亮所言的：如果6300亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。

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万科，对于A股投资者来说并不陌生。与此同时，万科同样也是房地产行业的标杆企业，而这些年来为长期投资者带来的投资回报率非常丰厚，而其一举一动，更容易引起各方的关注。

万科的秋季例会，高喊「活下去」，这样醒目而又让人感到担忧的标语，确实暗藏深意。作为房地产行业的标杆企业，万科的「活下去」既有对未来房地产行业发展前景的担忧预期，也有自身的营销或震慑效应。实际上，作为第一梯队，且拥有足够实力的万科而言，本身并不应该感到如此绝境，而从近期系列市场传闻来看，如取消预售制等，实际上更大程度上还是冲击著大量的中小房企，而对于万科这类大规模级别的房企而言，实际上早有应对策略，风险防御意识浑水比较强的。

不过，房地产十多年的黄金发展期，终究有一个实质性的拐点，而万科这些年为长期投资者带来巨大的复合收益率，也离不开其灵敏嗅觉与超人的管理智慧，或许房地产冬天叫了几年，这回该开始引起反思了。但，与万科相比，更应该高喊活下去的，应该是中小房企，而对于它们来说，日子可能会更加难熬。

万科抢眼球了，抢得有点令人难以置信，大有作秀的感觉。在很多人眼里，万科是很强的，强得让购房者、地方都需要让著它。

然而，从万科目前的实际情况来看，又似乎不是作秀，而是内心的真实呼唤，甚至有点像痛苦的呻吟……

事实上，从与宝能、华润发生争斗开始，万科就已经险象环生了。虽不能说宝能、华润会把万科怎么样。但是，以国企为靠山，吃尽政策资源的万科，面对恒大、碧桂园等的竞争，如果真正依靠市场，万科的优势将荡然无存。 而随著楼市调控力度的不断加强，无论是吃政策资源，还是傍大款，万科都无法再舒适地享受楼市暴利和政策红利，也很难轻松地获得市场利益，活下去，应该是万科真实心声的反应。

除万科自身遇到的困难和问题之外，整个市场的变化，也是万科喊出「活下去」不能不正视的问题。因为，习惯了享受暴利的开发商，面对市场竞争日趋惨烈，能够保生存已经很是不错。那么，开发商日子难过的时刻或许真的来了。

只是，对万科这种负债高达万亿的开发企业来说，虽喊出「活下去」，也就是无病呻吟，并不是真的有什么。他们非常清楚，有如此规模的负债，还会怕谁啊。喊出这样的声音，更深层次的原因，就是给决策层施压，想传递「连万科都活不下去了」的信号，达到放松调控的目的。

其实这样的标语不会让同行「瑟瑟发抖」，只是会感同身受。

今年中国的房地产市场可以说是遇到了「寒冬」，今年9月份，从超一线的北上广深到二线的杭州、西安等城市，楼市纷纷开启降价促销活动。要知道在半年前，杭州还曾出现过疯狂抢房的景象，西安的楼市也只用了半年就从顶峰跌到了谷底。

回款是房地产企业的生命线，据说万科今年的回款任务是6300万，但是三个季度过去，只完成了三分之一不到。生命线都要断了，起「活下去」这样的口号标语也不足为怪了。而且相信这样的状态并不只是万科一家，大型的房企都在面临相似的状况。所以就要通过降价出售的方式提高销售和资金流水。

中国的房地产也的确需要这样一次小型的崩盘来进行调整，之前通过政策来调整房地产行业实在是见效甚微。中国今年的经济形势也严峻的情况下，没有理由房企继续通过杠杆占用资金了。

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