有人覺得「活下去」是在說萬科到了山窮水盡的地步。

但是我不這麼認為。

2012年，萬科的董秘譚華傑作了一個研究報告，裡面提到了一個叫做「居民部門利息保障倍數」的東西，他們認為：「居民部門利息保障倍數高於1.5時，基本沒有國家和地區發生過房價大跌的情況。」

也就是說，只有當老百姓的儲蓄少於所需還房貸利息的1.5倍，那麼房價才可能見頂。而他們當時認為至少2025年前也達到不了這個數字。

後來到了2014年，萬科喊出了「白銀時代」，說房企接下來都要干苦力活了，業內聽後一片悲觀。可是事實上當時萬科囤了600多億，專門等著收割那些看衰房地產的房企，等他們退場的時候再賺上一筆。不過當時碧桂園、恆大還有融創，都沒有被帶跑偏，反而是加速發力，在2018年萬科被甩到了第三的位置。

而現在萬科又高呼「活下去」。

所以萬科還是當初的那個套路，用自己的話語權造成業內恐慌——當然現在房企生存確實沒有以前滋潤了也是一個契機——造成一波熊市然後讓自己能夠低價收割被拋售的優質資產，畢竟人家賬面上的現金都有1500億了。

所以你會看到現在高呼活下去的萬科在第三季度拿了近500億的土地，逼近恆大+碧桂園+保利+融創的總和，比如保利第三季度是244.1億的拿地權益，碧桂園137.9億，融創69.1億，恆大62.4億。然後其又拿出了32億準備收購北京的一些環保項目。

所以萬科這句話.....到底是什麼意思還需要多想想。

再提供一個最近的例子：我老家那個小地方今天開盤了一個新樓盤，我們在裡面投了一點。然後呢，一片看衰的房地產今天的銷售額是2.5億的樣子。

前幾年這個項目的老大每年（還是每月忘了）負債的利息應該有百來萬，今天應該算是要解套了，還有得賺。

這還只是我那個小地方。

所以.......

萬科真的是同情同行說：「活下去！」么？

當然了，我並不知道明年會怎麼樣，但是我希望明年會更好吧。

萬科會場標語並不是太悲觀，更像是一種警醒和激勵。

就整個房地產行業發展現狀來看，該階段確實處下行階段。可以看到是的截止2018年第二季度，國家對房地產的宏觀調控從未放鬆，雖說第三季度並沒有太多的新動作，但是調控已經常態化，去槓桿更是給房企資金鏈很大壓力。除此之外雖說行業的銷售沒有出現下滑的痕迹，開工購地等投資也在微幅增長，但是部分重點城市土地流拍頻發，二線城市房產項目去化率降低也是不爭的事實。加之世界經濟處於第五輪康德拉季耶夫長波周期的下行階段，更是加深了房地產下行的壓力。

而就萬科自身來講，對房地產市場前景的一次錯誤判斷使得其與恆大，碧桂園房產巨頭漸行漸遠，不斷被超越，競爭壓力可想而知。而另一個不爭的是事實各大房企已經都在積極的去地產化，萬科也在積極的轉型，跨行醫療、服務產業實現多元化的發展。

因此，不論是從房地產行業的發展的現狀還是長遠來看，萬科的活下去都沒有言過其實。針對目前來講就是熬過房地產發展波動周期，就長期發展來說就是實現房地產行業的順利轉型，而這兩者對於房地產行業來說是都不甚容易的。

我認為萬科高呼「活下去」有幾層意思：

1、對自己：要活下去；

2、對同行：你們活不下去；

3、給上面看：我們快活不下去了，快救救我；

4、給消費者看：我們快活不下去了，別罵了！

5、給銀行看：如果我們活不下去，你看著辦！

6、萬科流動性負債8000多億，手裡只有1000多億現金，當然需要回款！

7、如果6300億回款今年沒有完成，萬科就會陷入一個萬劫深淵，所有業務都有可能暫停，所以，活下去，是底線！

8、截止現在，萬科的銷售回款才完成3000多億，也就是說，再剩餘的三個月時間裡面，萬科要完成3000億的銷售回款，平均每個月1000億，所以，活下去，其實是在唱衰中國經濟，根據消息，包括萬科在內，碧桂園、恆大等多家房地產公司，開始將部分樓盤打折出售，以廈門為例，單價500萬的別墅，只要264萬，打折力度之大，前所未有！

總結

萬科在這種關鍵時間節點（中美貿易對抗），郁亮同學打著「活下去」的口號，未免太過於招搖，企業家居安思危是好事，任正非能寫《華為的冬天》，郁亮你不行！因為前者是科技上的技術創新，後者是在唱衰中國經濟，這有本質的差別，我想，之所以萬科會打出「活下去」的口號，有些招搖過市了，在尋多媒體同行的包裝下，萬科活下去，被評為萬科是「戲精」，萬科把大家嚇壞了，萬科火了！

不管是出於什麼角度，郁亮的做法都是欠考慮的！這種特殊時期，低調行事才是最好的局面！

當「活下去」的口號霸屏，是房地產隆冬來臨還是危言聳聽。

萬科秋季例會現場出現鮮紅的「活下去」標語，令人驚聳，彷彿房地產的隆冬正在降臨。「活下去」的口號一瞬間成為網路媒體的焦點，引起公眾激烈的爭論。

近期以來，房地產調控不斷升級，多地樓市降價的消息不絕於耳。9月21日更有廣東省取消商品房預售制，全面實行現房銷售的徵詢意見稿傳聞。一時之間，樓市震動，地產股暴跌。A股房地產板塊25日起連續三天累計下跌3%，萬科下跌5%，整個房地產板塊市值損失超500億。

正是在這樣的背景下，萬科悲情喊出了要「活下去」的口號，這個口號對房地產開發商、股市投資者以及購房者均形成強烈的心理衝擊。

為此，我再次翻閱了萬科2018上半年的財務數據。營業收入為1059.75億，同比2017上半年增長高達58%；營業利潤196.29億，同比2017上半年增長43.67%；凈利潤為91.24億，同比2017上半年增長24.94%。這是一份非常不錯的財務數據，足以笑傲眾多同行。

更重要的是，在當前去槓桿和金融緊縮的背景下，萬科賬面上卻有1595.52億的貨幣資金，排在A股126家房地產企業的第一位。在眾多企業為缺現金髮愁時，萬科手握巨量資金，無疑已先立於不敗之地。

在這種情況下，萬科率先喊出了「活下去」的口號，引起市場人士廣泛的質疑。

在地產整合加劇的年代，活不下去的首先會是那些中小型的地產商，卻怎麼也輪不到萬科這樣在各方面經營狀況都非常優異的標杆地產企業。

更何況，由於受到各方面政策的扶持，前些年房地產行業高速發展是受到暴利的趨動。而這兩年伴隨著調控升級，房地產平均利潤出現一些下降，處於回歸正常的盈利水平。說通俗一點，那就是以前為暴利，現在為中利，甚至微利，但錢還是有得賺的。象萬科這樣的企業，更距離經營虧損還差了十萬八千里遠的路程。

因此，萬科高喊「活下去」的口號，並不是因為萬科面臨什麼迫在眉睫的危機，而更象是一種策略，一種哭爹喊娘要奶吃的策略，一種逼迫調控放鬆的策略。

做為房地產中的扛鼎企業，做為A股市場中的典範公司，在當前中國經濟面臨複雜的形勢下，萬科以危言聳聽的方式，高調唱衰中國房地產行業，其後果必然會造成市場的恐慌，並加重民眾對中國當前經濟狀況的憂慮，這明顯有背於明星企業所應該承擔的穩定社會的責任！

萬科「活下去」的口號，反映了萬科管理層在政治上的幼稚、在方式上的粗暴。

長此以往，萬科危亦！

近兩日，萬科在深圳舉辦的秋季例會，全場牆上「活下去」的標語讓人驚嘆：這是怎麼了？萬科高喊活下去的時候，你必須得承認，房地產冬天來了。冬天來臨的跡象，已經有了不少。第一：今年金九確定涼了9月上半月，40個典型城市新建商品住宅成交面積環比8月上半月僅增長1%。這可是金九啊！可見市場壓力之大。第二：土地流拍創記錄今年前8月，土地流拍超過800例，創了歷史新高。土地市場是房地產市場的先行指標。多個房企都開始謹慎拿地，這就是市場冷卻的標誌。第三：員工賣房，裁員，房價鬆動，成交下滑2018年，萬科設置的回款金額是6300億元，不低。現在，2018年，已經過去了三分之二，6300億元回款還沒有完成一半。這就是萬科喊出活下去的原因之一。回款不給力，也不是萬科一家的事。包括恆大，綠城，都已經開始員工售房的節奏了，恆大更早之前就已經開始實行這個政策。而有些房企已經開始精簡員工了，有房企甚至裁員超過30%。最近曝出廈門一個別墅打6折出售，也可見房價的確有下行壓力了。由此可見，市場正在冷卻是不爭的事實，雖然大房企有優勢，但是萬科回款壓力也大，也要挽起袖子加油幹才行，否則就是郁亮所言的：如果6300億回款目標沒有達成，我們所有的業務都可以停，因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。

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萬科，對於A股投資者來說並不陌生。與此同時，萬科同樣也是房地產行業的標杆企業，而這些年來為長期投資者帶來的投資回報率非常豐厚，而其一舉一動，更容易引起各方的關注。

萬科的秋季例會，高喊「活下去」，這樣醒目而又讓人感到擔憂的標語，確實暗藏深意。作為房地產行業的標杆企業，萬科的「活下去」既有對未來房地產行業發展前景的擔憂預期，也有自身的營銷或震懾效應。實際上，作為第一梯隊，且擁有足夠實力的萬科而言，本身並不應該感到如此絕境，而從近期系列市場傳聞來看，如取消預售制等，實際上更大程度上還是衝擊著大量的中小房企，而對於萬科這類大規模級別的房企而言，實際上早有應對策略，風險防禦意識渾水比較強的。

不過，房地產十多年的黃金髮展期，終究有一個實質性的拐點，而萬科這些年為長期投資者帶來巨大的複合收益率，也離不開其靈敏嗅覺與超人的管理智慧，或許房地產冬天叫了幾年，這回該開始引起反思了。但，與萬科相比，更應該高喊活下去的，應該是中小房企，而對於它們來說，日子可能會更加難熬。

萬科搶眼球了，搶得有點令人難以置信，大有作秀的感覺。在很多人眼裡，萬科是很強的，強得讓購房者、地方都需要讓著它。

然而，從萬科目前的實際情況來看，又似乎不是作秀，而是內心的真實呼喚，甚至有點像痛苦的呻吟……

事實上，從與寶能、華潤發生爭鬥開始，萬科就已經險象環生了。雖不能說寶能、華潤會把萬科怎麼樣。但是，以國企為靠山，吃盡政策資源的萬科，面對恆大、碧桂園等的競爭，如果真正依靠市場，萬科的優勢將蕩然無存。 而隨著樓市調控力度的不斷加強，無論是吃政策資源，還是傍大款，萬科都無法再舒適地享受樓市暴利和政策紅利，也很難輕鬆地獲得市場利益，活下去，應該是萬科真實心聲的反應。

除萬科自身遇到的困難和問題之外，整個市場的變化，也是萬科喊出「活下去」不能不正視的問題。因為，習慣了享受暴利的開發商，面對市場競爭日趨慘烈，能夠保生存已經很是不錯。那麼，開發商日子難過的時刻或許真的來了。

只是，對萬科這種負債高達萬億的開發企業來說，雖喊出「活下去」，也就是無病呻吟，並不是真的有什麼。他們非常清楚，有如此規模的負債，還會怕誰啊。喊出這樣的聲音，更深層次的原因，就是給決策層施壓，想傳遞「連萬科都活不下去了」的信號，達到放鬆調控的目的。

其實這樣的標語不會讓同行「瑟瑟發抖」，只是會感同身受。

今年中國的房地產市場可以說是遇到了「寒冬」，今年9月份，從超一線的北上廣深到二線的杭州、西安等城市，樓市紛紛開啟降價促銷活動。要知道在半年前，杭州還曾出現過瘋狂搶房的景象，西安的樓市也只用了半年就從頂峰跌到了谷底。

回款是房地產企業的生命線，據說萬科今年的回款任務是6300萬，但是三個季度過去，只完成了三分之一不到。生命線都要斷了，起「活下去」這樣的口號標語也不足為怪了。而且相信這樣的狀態並不只是萬科一家，大型的房企都在面臨相似的狀況。所以就要通過降價出售的方式提高銷售和資金流水。

中國的房地產也的確需要這樣一次小型的崩盤來進行調整，之前通過政策來調整房地產行業實在是見效甚微。中國今年的經濟形勢也嚴峻的情況下，沒有理由房企繼續通過槓桿佔用資金了。

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