其中已完工項目公允價值評估主要依據租金收入，而新城控股2018 年度租金及商業物業管理費收入較 2017 年度有較大幅度增長。

“未來公司投資性房地產投入、規模及數量能否持續增長存在不確定性，且投資性房地產評估價值受各項評估參數影響，因此公司投資性房地產未來公允價值變動損益亦存在不確定性。”新城控股表示。

年報中，新城控股還有多家持股比例超過 50%的合營企業未被納入合併報表。這一點也被上交所察覺到，要求披露這些公司的資產、負債及盈利情況。

根據新城控股的回覆，未並表的持股超過50%合營企業共24家，這24家公司總資產負債率達88.26%，淨利潤-8255萬元。其中淨利潤爲負的公司有22家，資產負債率超過80%的公司18家。

新城控股回覆稱，未納入並表的原因多爲“據公司章程約定，權力機構股東會作出所有決議需經全體股東一致通過，未納入合併範圍。”

現金流持續爲負，或面臨資金壓力

新城控股2018年報顯示，經營活動和投資活動現金流量淨額之和2016 年、2017 年和 2018 年皆爲負，分別爲-6.10 億元、-102.41 億元和-161.96 億元。

細分行業看，房地產物業開發與銷售業務經營與投資現金流爲-67.56億，投資性房地產購建業務經營與投資現金流爲-101.91億，商業物業出租及管理業務經營與投資現金流爲7.51億。

“規模增長所產生的持續資金需求是公司經營活動和投資活動現金流仍爲負的主要原因。”新城控股回覆函表示。

其中2016年至2018年，新城控股新增土地儲備總地價款金額分別爲535.81億、893.55億和1112.17億元，新開業重資產模式運行的吾悅廣場分別爲5座、10座和18座，新開工面積分別爲850.02萬平方米、2066.26萬平方米和4957.34萬平方米。

新城控股也提示了上述擴張的風險：截至 2018年12月31日，新城控股資產負債率爲 84.5%，籌資活動產生的現金流持續增高及較高的負債率水平將使公司持續發展面臨一定的資金壓力。

“公司的經營活動和投資活動現金流出主要用於開發運營支出以及新增土地儲備。若公司現有項目受宏觀經濟、房地產市場形勢等影響，無法實現足額的銷售回款，將影響公司的運營開發支出以及償還貸款，對公司的生產經營活動造成不利影響。”新城控股表示。

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