環京樓市分析——從人口流動視角觀察
人口和產業聚集是樓市發展的基礎，是長期樓市的決定因素之一。環京樓市未來發展如何，可以先從環京和北京之間人口流動來觀察一下。
京津冀本身作為特大城市群帶和都市圈帶，聚集了華為地區的主要人口和產業，是全國三大城市群之一。
京津冀城市群人口佔比
城市群之間通過發達的交通體系聯絡，人口、資本和信息在各地區之間高速流動。
人口流動軌跡圖
其中城市內部人口流動非常活躍，佔主體，但主城區和非主城區，主城區內部流動也非常高。一般按照中國城市發展規律，中心城區仍然是人流最活躍的區域，也是人口聚集最集中的區域。中心城區因區位優勢和資源高度集中，仍處於房價金字塔的頂端。但主城區之間和非主城區之間的流動使中心城市的產業和人口逐漸外溢。
從圖中可以看出，北京和天津之間的人口流動頻繁，由於北京天津同屬重要直轄市，屬於同等級節點城市，北京天津的高頻率流動主要是對天津資源的吸引和爭奪。北京和廊坊之間由於城市等級差異太大，一方面有對廊坊資源的吸引，另外一方面又有對廊坊的產業和人口的外溢效應。
主城區流動情況
城市內部活躍程度始終超過城市之間，所以樓市的發展仍然是中心城市優先，對周邊城市外溢。
主城區與非主城區流動
主城區與非主城區流動
其中，北京和廊坊非主城區之間的人口流動最為頻繁。
按出發地和目的地劃分與北京的關係
北京周邊的廊坊非主城區與北京人口流動頻率最高。
由此可見，廊坊的北三縣、廊坊固安與北京的聯繫最為緊密，他們作為北京的睡城地位越來越突出。未來隨著各項配套和基礎設施的完善，這些區域樓市仍然有很大的發展空間。
- 文章來源：風清地產觀察
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