作者丨市界 楊凱

編輯丨老貓

在前不久公佈的2019中國房地產開發企業500強榜單中，恆大集團再次蟬聯第一，許家印笑傲依舊；高呼“活下去”的萬科力挫碧桂園升至第二，只可惜當初從“倒爺”一路摸爬滾打而來的王石已早早出局；最失意的是前首富王健林，去地產化後萬達跌至31名，早從地產巨頭中除名，王健林的身家也在一年時間裏縮水了737億元。

2019中國房地產開發企業前10名

地產界的爭鬥從來不缺刀光劍影。十年前，地產界四大天王是“招保萬金”，如今第一梯隊是“恆碧萬”，唯萬科雄風依舊;眼下的座次排名是地產大佬們十年間拼殺的結果。

2008，王石提出“拐點論”，“汶川地震捐款門”讓他和萬科慘遭口誅筆伐；帶頭降價引起的“退房門”，令多地喊出“不許降價，遠離萬科”。一夜間，行業龍頭淪爲衆矢之的、全民公敵。而由萬科發起的這場地產圈“狼人殺”，在此後引發一場行業大洗牌：許多玩家徹底消失，新玩家藉機入場。

10年後，“房市入冬”成爲地產圈的主旋律：屢屢因高週轉碰壁的碧桂園開始減速；一向激進的孫宏斌變得沉穩起來直呼“安全第一”；鬱亮“活下去”的口號更讓圈子裏醞釀已久的悲情色彩達到了頂點……

許家印、王健林和王石三位地產大佬的人生起伏也恰好映照了整個地產行業的變遷。

低調的地產首富許家印

三人之中，許家印是最低調的一個。

來源：視覺中國

同時，他也是悶聲發大財的典型。在胡潤剛剛發佈的《2019全球地產富豪榜》上，許家印以2500億身家力壓李嘉誠成爲全球地產首富。恆大繼續穩坐中國地產業頭把交椅。

《2019胡潤全球房地產富豪榜》

鮮爲人知的是，“許首富”出生於河南省遠近聞名的貧困縣太康縣，是過慣了苦日子的人。

許家印不到1歲時，母親便得了敗血病，因無錢醫治，沒幾個月就去世了。“1歲零3個月，我就成了半個孤兒。”他曾回憶說。

母親離世後，奶奶靠着賣醋將許家印拉扯大，日子十分清貧。家裏經常是吃了上頓沒下頓，許家印很小就下地幹活了。不過他並沒有因家境輟學務農，而是堅持讀書，“我的小學是在沒有窗的茅草房中讀完，六年裏，我都是蹲在一個泥臺子上聽課並完成作業”。

功夫不負有心人。復讀一年後，1978年，許家印如願考入武漢鋼鐵學院（現武漢科技大學），讀了“金屬材料及熱處理”專業。畢業後，許家印在鋼鐵廠做了7年車間主任。許家印很快展露了管理才能，主持制定了“生產管理300條”;在這個300多人大車間裏，許家印樹立了絕對的權威，人送外號——“小皇帝”。

1992年年初，34歲的許家印不甘心做一輩子車間主任，辭職南下淘金。1994年的國慶節，許家印到廣州成立了一家名爲鵬達的房地產公司，爲當時的老闆中達開闢廣州的房地產市場。

鵬達在廣州搞的第一個房地產項目，名叫“珠島花園”。在當時以大戶型爲主流的廣州樓市，這個主打“小面積、低價格”策略的項目迅速成爲一匹黑馬，還未發售就轟動市場，首期項目很快脫銷。許家印展現了出色的房地產運作、開發和管理能力。該項目“當年開工，當年銷售，當年銷完”，被稱爲“珠島效應”，許家印因此一戰成名。

1997年年初，許家印註冊成立恆大地產，開始自己創業。1997年，恆大隻在廣州開發了1個項目；到2004年時，公司開始同時開發十多個項目，公司的員工人數由最初不足20人升至超過2000人。在許家印的帶領下，恆大的規模急速擴張，很快躋身一線地產開發商行列。

2008年是個關鍵節點。一方面，恆大實施紅海戰略，在全國13個城市的近20個樓盤同時開盤，並全線以7.5折的“成本價”銷售。許老闆親自上陣抓營銷，當年，恆大以112億元的銷售額，硬生生擠進了房地產百億元俱樂部。

另一邊，2008年3月，恆大在香港IPO失敗，加之金融危機的衝擊，恆大陷入有史以來最大的危機，債務急速攀升，資金鍊瀕臨斷裂。

爲渡過難關，許家印拿出全部身家，並讓出部分優質項目股權與富豪簽下對賭協議，恆大才得以轉危爲安。2009年11月5日，恆大二度衝刺港股，成功上市;這也是恆大集團發展過程中的一個關鍵時刻，幫助恆大死裏逃生，資本力量的介入也給恆大注入了新的活力。

2007年以後，恆大開始爆炸式擴張。從2007年到2017年10年時間裏，恆大集團總資產從78億到17618億，增長了226倍；淨資產從10.1億到2422億，增長了240倍；銷售額從17億到5010億，增長了294倍。

在中國地產行業經歷浩浩蕩蕩十年擴張之後， 許家印敏銳的捕捉去槓桿化的趨勢，帶領恆大從原來的高負債、高槓杆、高週轉、低成本的“三高一低”，向低負債、低槓桿、低成本、高週轉的“三低一高”模式轉變。

著名的商業觀察家秦朔先生曾在《解讀恆大模式：許家印“敢拼纔會贏”》 一文中評價，“如果許家印迷信任何一個商學院教程的要求，那肯定不會選擇如此的負債之路，但也肯定不會有恆大今天的成功。許家印了不起的地方在於，當他看到中國城市化、土地財政和住宅產業化發展的大趨勢，他認爲這是百年不遇的超級機會，他不是將信將疑，不是且行且慮，而是全情投入，再難再險也無所畏懼，‘走自己的路，讓別人說去吧’。恰恰是這種企業家精神，最終將恆大引向行業巔峯。”

許家印敏銳的商業判斷和實時而變的作風，讓他從三位地產大佬中出道最晚的一個到如今彎道超車，成爲全球地產首富。

出局的預言家王石

王石是改革開放後第一批現代企業家。

來源：視覺中國

1984是一個騷動而熱烈的年份。在鄧小平南方講話的影響下，新中國成立後的第一次下海經商浪潮席捲全國。昔日計劃經濟體制的龐大根基開始鬆動，中國真正向商業社會轉軌。這一年，王石、柳傳志、張瑞敏等第一批現代企業家登上歷史舞臺，一批偉大的公司萌芽。

1984年5月，35歲的王石從一個騎着自行車四處張羅着倒賣玉米的“倒爺”搖身一變成了深圳特區展銷中心的經理，這也是萬科的前身。

在王石的帶領下，萬科1988年正式進入住宅行業，1993年將大衆住宅開發確定爲公司核心業務。至2007年末，萬科全國市場佔有率爲2.1%，業務覆蓋到以珠三角、長三角、環渤海三大城市經濟圈爲重點的二十九個城市。當年共銷售住宅4.8萬套，銷售套數位居世界前茅，躋身全球最大的住宅企業行列。

王石是地產界出了名的“預言家”。

2003年，孫宏斌和他的順馳銳氣逼人，瘋狂擴張、四處製造地王，號稱要成爲行業第一，叫板王石和萬科。王石提醒他注意風險，“你不可能這麼快超過萬科，是不是要注意控制風險？”2006年，順馳由於擴張過於激烈資金鍊出現問題，最終被迫低價轉手。

2007年底，王石提出“拐點論”，認爲房產需求已經發生了根本性轉變，房市可能迎來“冰火兩重天”。王石打趣“房市拐點就是禿子頭上的蝨子，明擺着”，並承諾2008年後萬科絕不當拿地王，不囤房。此後，王石和萬科遭遇“至暗時刻”。當然，今天仍有不少人認爲按照當時的市場狀況，王石的預言沒有錯。只不過“四萬億”計劃以及調低90㎡以下普通商品房契稅率、免徵個人買賣商品房印花稅等一系列政策最終成功救市，爲中國房地產行業帶來了又一個十年紅利期。

2014年，王石提出“頂點論”，而鬱亮也認爲房企已經進入“白銀時代”。從理論與國外的歷史經驗來看，王石的預言顯然是合乎情理的。不過，現實常常會出現“不可控因素”的強行干預，房市又這樣狂奔數年。

而“預言家”王石也因此遭遇質疑：王石的預言總是出現在整個行業迷惘之時，而萬科又總是在熱點地區引爆殺價出貨的連鎖反應。

不過，如今的王石已早把自己當成是局外人。

1988年，王石決定對萬科進行股份制改革。正是這次改革爲“預言家”王石的“出局”埋下了種子。這次改革，王石選擇放棄萬科股權，做一名純粹的職業經理人。而萬科高度分散的股權結構，也令其成了野蠻人狩獵的目標，這纔有了後來的君萬之爭和萬寶之爭。有人說，早在1988年，當王石在萬科股東與職業經理人之間做出選擇後，他的結局就已經註定。此後的29年，不過是一場漫長的告別。

2018年1月23日，就在王石67歲生日這一天。離開萬科216天的王石在水立方舉辦了一場名爲《迴歸未來》的演講。3000餘名觀衆早早圍在臺前，等待着這位商界傳奇親口講述他的傳奇人生。三個多小時時間裏，王石几度哽咽、一度淚流滿面。王石35000字的演講稿從生命的起源講到自己的創業歷程，再到人類的未來，自我、親情、事業、社會以及死亡這些重大關鍵詞都包含其中。此時的王石彷彿是一個佈道者。

演講的最後，王石領唱《藍蓮花》，“沒有什麼能夠阻擋，你對自由的嚮往。天馬行空的生涯，你的心了無牽掛……”一聲撕裂般怒吼的“藍蓮花”綻放了王石的自由和理想，牽掛與了無牽掛。

離開萬科後，“老驥伏櫪”的王石依舊登山、劃賽艇、堅持海外遊學、不斷地挑戰自己。在亞洲協會2018“亞洲創變者”頒獎典禮上，王石作爲唯一的中國企業家代表發表全英演講，還因對田樸珺的高調錶白登上微博熱搜。顯然，退出後，王石活得愈發輕鬆自在了。

如今，地產圈的“狼人殺”裏再也沒有“預言家”王石了。不過他的“萬科魔咒”卻依然存在。碧桂園和恆大，能否打破“萬科魔咒”？

失意的前首富王健林

2018年是王健林最失意的一年，王老闆從公衆視野中消失，身家一年內縮水737億元。這一年，王健林壓了重注的萬達文旅易手融創、曾立下汗馬功勞的萬達百貨被蘇寧接手，而準備了許久的萬達商管的回A之路仍風雨飄搖。

來源：視覺中國

前首富王健林的失意似乎從他決定去地產化的那一刻就註定了。

2015年，萬達曾是全球最大的商業地產開發商。王健林更是成功擠下霸榜多年的李嘉誠，登上亞洲首富的寶座。

而此時，深耕地產多年的李嘉誠正加速退出國內地產市場，撤資速度驚人。許多人不理解李嘉誠爲何這樣做，認爲他這是在轉移資產，甚至喊出了“別讓李嘉誠跑了”的口號。正處事業巔峯的王健林在衆人驚詫的目光中來了個急剎車，緊跟着老對手李嘉誠的步伐着手“去地產化”。

這一年，萬達全面開始第四次轉型，去除商業地產中的房地產項目，實現輕資產化。按照王健林的規劃，“5年內萬達商業地產將去地產化，轉型爲一家商業投資服務企業，類似於酒店管理公司，完全輕資產化。”萬達減速沉潛以後，一向高調的王健林也低調了許多。

最初，習慣了重資產模式的萬達極不適應，“去地產化”一度停滯。不僅如此，萬達還因此營收大減，被碧桂園、恆大等趕超，在房地產行業迅速掉隊。萬達的處境變得異常尷尬，進退兩難。不過，王健林以“壯士斷臂”的決心硬撐了過來。

“給我一個支點，我將撬動整個地球。”這曾是萬達野心與夢想的寫照。如今，“三十而立”的萬達，肩上的包袱越來越重，不得不放下“少年意氣”求安穩。它現在最關心的是槓桿夠不夠結實。

事實上，萬達的國際化與去地產化並進：2015年，大肆在全球市場收購佈局體育產業；2016年，目標更偏向於文娛產業，其中不乏收購美國傳奇影業、併購美國連鎖影院CarmikeCinemas等一系列大動作，甚至還曾試圖收購好萊塢八大影業公司之一派拉蒙49%股份。而文旅產業一直是重中之重，被王健林視作萬達未來的支柱產業、從地產向文化轉型的第四代核心產品——除在法國巴黎、印度哈里亞納邦等地有佈局外，萬達打算在印尼和馬來西亞分別斥資百億美元打造萬達文旅城。

據不完全統計，萬達海外投資超過2450億元。種種跡象表明，王健林正在成爲一位“李嘉誠式”的全球宏觀投資者。

不過，“李嘉誠”可不好當。

2017年，國家開始收緊中國企業對外投資政策。一向精於資源整合的萬達陷入空前困境。隨即，關於萬達涉嫌“內保外貸”、資產轉移、資金鍊出現嚴重問題的消息不脛而走，萬達站在了風口浪尖。

受此消息影響，2017年6月22日，萬達集團出現“股債雙殺”的局面，萬達電影逼近跌停，市值縮水超60億元，大連萬達系列債券同步暴跌。

更爲致命的是，這幾乎掐斷了萬達的融資渠道，成爲萬達後續資產大甩賣的導火索。不過，萬達的大甩賣策略效果不錯。截至2017年底，萬達商管總負債4,462.53億元，較年中減少1,464.93億元，減債 25%。可惜，萬達商管的回A之路依舊風雨飄搖，遲遲沒有進展。

爲了“去地產化”，王健林家族資產持續縮水，最新身家1150億元，與2015年不可同日而語。

在刀光劍影的地產界，蝴蝶效應操縱着一切。一個小小的選擇就可能造成截然不同的故事走向。某種程度上，地產大佬們當下的選擇已經埋下了未來的種子。

下一次，誰會笑到最後？

想探索更多好玩資本故事，也可關注公衆號市界（ID：ishijie2018）