房價漲到了天上，選擇做接盤俠，還是租房？

文 / 馬光遠

2016年房價的暴漲，讓熱點城市的房價距離年輕人越來越遠。以北京為例，在房價均價早已經突破5萬之後，每套房子的價格平均接近600萬，一個家庭稅後年收入20萬的家庭，不喫不喝也需要30年。即使北京市將2017年房價調控的目標確定為「環比不上漲」，但目前的房價已經讓很多人可望不可及。

從租金看，北京目前平均每套住房的租賃價格為4500多，相對於買房，租房的壓力明顯要小很多。那麼，你會選擇租房還是選擇買房？

其實，就在去年6月份，國務院出臺了《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，提出要構建租售並舉的住房制度。並在稅收、公積金等各個方面鼓勵租房。

然而，從去年的情況看，這種鼓勵措施並沒有讓很多人放棄買房而去租房。因為，這絕非一個簡單的解決負擔問題。

從簡單的數學而言，相對於高高在上的房價，房租還是比較便宜的。接近600萬的售價，和4500元每月的房租比，北京的租售比已經到了令人嘆為觀止的程度。

北京一些房子的租售比甚至超過了1:1000，按照租金，收回買房的成本，甚至會超過70年的住房的法定期限。我不敢說北京的房租很便宜，但最起碼，相對於房價，房租至少是能承受的。

但是，即便如此，很多中國人在儘可能的情況下，仍然會選擇買房，而不是租房。因為在很多城市，即使房子不是「炒的」，但因為其捆綁了很多的福利，因而也不簡單就是「住」的。

比如，北京的學區房為什麼到了駭人聽聞的天價仍然有那麼多人趨之如騖，因為大家買的不是房子，而是孩子上學的資格。相對於孩子的前途，房價是否太高已經不重要。你是通過高房價，在獲取孩子的未來，而孩子的未來是無價的。這種把房子的所有權與教育等公共服務進行緊密捆綁的情況下，房子當然不是簡單住的。

至於其他的原因，比如，房價上漲的預期，國人的習慣，以及長期以來，中國在住房租賃公共政策層面的缺失已經是次要原因。也就是說，在公共服務的獲得上，特別是在孩子教育資源的分配上，房屋所有權相對於租賃權，具有獨特的不可比擬的優勢。

住房公共政策給房屋所有權賦予了很多遠遠超越居住功能的價值。這是住房租賃市場長期以來難以發展的原因，也是大家寧可選擇高位接盤也不願意選擇租房的根源。特別是在房價上漲預期仍然很強烈的情況下，這更成了大家集體行動的邏輯。

我從來不鼓勵年輕人租房子，因為這種選擇很害人。去年年底的中央經濟工作會議，提出了中國未來住房制度的大方向是建立租售並舉的住房制度。然而，即使是去年國務院出臺的上述鼓勵租房的辦法，仍然沒有多少亮點可言，落地的更是寥寥無幾。

房地產市場化十多年來，公共政策對租房市場極其冷漠，因為政府在其中無利可圖。鼓勵租房的措施很多都是隔鞋搔癢。每年政策似乎不斷在喊著鼓勵大家租房，但到實際操作層面，幾乎所有的政策都無法落地。

政策如果真的要鼓勵租房，最起碼應該做到三點大的突破：

第一、把買房和孩子入學脫鉤。買房可以入學，租房也應該有入學資格，如果規定租房有入學資格，相信很多人會選擇租房而不是買房；

第二、房租支出應該抵扣個稅。如果房租可以納入個人所得稅的可抵扣項，也會有一部分人尋找租房；

第三、不要建設太多的公共租賃房，以及太多的保障性住房。政府的保障範圍應該主要限於低收入羣體，保障的方式應該以貨幣，特別是應該發放租房券。北京去年年底出讓了幾塊土地，但最後都搞成了開發商自持，這顯然是要開發商出租。在房租價格相對於房價沒有太高收益的情況下，開發商會把毛坯房裝修了出租？出臺這樣的政策究竟有沒有做過調研？

回到房價和租金。我必須說明，中國的房價和房租其實都偏高。在美國，衡量房價是否合理的標準之一，就是一個家庭是否把家庭收入的30%以上用於住房支出。按照這個標準，中國很多人不僅僅把假體收入的100%用於住房支出。而且還要捆綁好幾代人的收入。房價之不合理不言自明。

然而，當房價與教育資源捆綁的時候。房子的價值當然不僅僅是房子。因此，「房子是住的，不是炒的」。這個目標要兌現，不僅僅要抑制炒房的，更要把買房和孩子入學等脫鉤。否則，說房子是用來住的，很顯然不能解釋學區房為什麼那麼搶手。

所以，上一篇文章就提醒，孩子很快要入學的，就不要考慮價格的漲跌，因為這不是一個經濟問題，這是一個很缺德的問題。

（文末哀悼：首創集團重要的創始人、原董事長劉曉光先生昨天去世，年僅62歲，令人非常痛惜。我作為首創的獨立董事和中國企業改革的觀察者，和曉光先生多有接觸。他是一個真正的思想家和國企市場化的開拓者，在國企的體制下，他戴著鐐銬跳舞，硬是把首創舞成了擁有5家上市公司的大型現代化的企業。他智慧、博學、善良、真誠、謙和，提攜年輕人。在做企業之餘，從未間斷對中國改革問題的思考，他的很多觀點深刻，影響了很多人，他是不可複製的。願曉光一路走好！）

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