來源：福建新聞頻道《律師在現場》

　　原本想做個“包租婆”，既能掙錢養家，又可以在家帶孩子；沒想到經營還沒滿一年，夢想就破裂了。福州的曾女士向本頻道反映，說她就遭遇了這樣的事情，目前她面臨血本無歸的窘境，讓她這個獨自撫養孩子的單親家庭風雨飄搖。這究竟是怎麼回事呢？

　　視頻建議在Wi-Fi下觀看

　　讓曾女士有這種感覺的，是這張福州市倉山區應急管理局貼的封條，張貼在曾女士經營的公寓電錶箱上。電錶被封意味着斷電，這家公寓也就難以正常經營。

　　這裏的租客說，他們都是在附近上班的人，其中還有一些是剛畢業的學生。他們的經濟情況普遍不太好，租住這家公寓時已經交了幾千元的押金和租金，現在讓他們再拿出幾千元去另外租房住，恐怕大部分租客都拿不出來。

　　出租方如果不給他們退錢安置的話，他們也只能先住在這停電的公寓裏。但曾女士表示，作爲出租方她目前拿不出這筆錢。

　　那些租客已經向曾女士

　　交了租金和押金，

　　爲什麼曾女士卻沒錢退還呢？

　　當事人曾女士：

　　因爲我們已經跟吳先生（上一手房東）多次溝通，要求他先把押金退給我們。這裏有二十幾萬，至少我們可以先解決大部分人的問題。可是跟他溝通了很多次，都遙遙無期。

　　這家公寓位於福州金山工業區，原本是福州順喜塑料有限公司的廠房。曾女士說，她並不是直接向這家公司租賃的，而是向二房東租的。

　　曾女士說，雖然合同是跟吳先生籤的，但是商談和處理相關事務都是跟吳先生的父親進行的。吳先生的父親表示，這件事情確實是由他經手處理。

　　那麼，對於曾女士想先退回押金的要求，吳先生的父親是什麼意見呢？

　　曾女士認爲，她目前手上沒有錢，要清走租客的話，需要吳先生這邊先把她交的押金退回。曾女士說，她原來是做IT行業的，後來她丈夫生病就開始做二房東，前幾年她丈夫去世了，她自己一邊在家帶小孩一邊繼續做二房東。爲什麼會經營這家公寓，曾女士說，是因爲一個朋友的介紹。

　　曾女士表示，她姐姐的那個朋友蘇先生介紹這個項目後，他們也去實地，看到公寓的硬件裝修都已經做好了，只需要添加一些傢俱和電器就可以出租。再加上介紹人蘇先生也入了一小部分的股。於是曾女士就和吳先生簽了租賃合同。

　　然而，曾女士經營這家公寓還沒有多久，就出問題了。

　　今年3月22日，當地的安監和消防主管部門的人到她經營的公寓檢查，發出《現場處理措施決定書》，要求立即撤出這家廠房4到7層也就是公寓的居住人員，並封停了公寓的電源。隨後，廠房的房東也貼出通知，要求在今年3月27日之前租戶全部撤離。

　　公益律師表示，本身廠房就是不能用於住人的，而做公寓租賃的話也應該取得相關的證照。相關部門對這家公寓的處理並沒有問題。那麼，曾女士交給上一手房東吳先生的押金可以退回來嗎？

　　公益律師指出，曾女士與吳先生的租賃合同中，對場地的描述中多次出現“擴建部分”的字眼。公益律師認爲，根據瞭解到的情況，他認爲曾女士與吳先生的租賃合同是無效的。

　　公益律師林柏冬VS當事人曾女士：

　　可能就是一個沒有合法的產權，這是一個。另外一個，就算合法的產權，也不能用於這種公寓的經營。因爲這個肯定不屬於公寓經營的一個場地，就哪怕說他有一個公寓產房的所有權證，但是也不能夠用於經營這種公寓的項目。所以說我個人比較傾向於，這個合同是無效的。

　　公益律師表示，曾女士可以要求吳先生退回押金。

　　曾女士說，場地的房東也協調過這件事情。

　　吳先生的父親表示，可以先協商，最終協商不了就走法律程序。公益律師建議，如果最終協商解決不了，曾女士也只能向法院提起訴訟。

　　律師解讀

　　1

　　曾女士介紹，她的這家公寓位於福州金山工業區，原本是福州順喜塑料有限公司的廠房。廠房能做成公寓出租嗎？法律是否有相關的規定？

　　廠房做成公寓是違法法律強制性規定的，首先是因爲廠房的土地性質是工業用地，如果土地使用者將土地用於商業包括公寓等，那是違反法律規定的。

　　2

　　根據曾女士的敘述，裏面牽扯到的人有，曾女士本人、朋友蘇先生、還有二房東，他們每個人都投了不少的錢，最終無法經營，他們誰應該爲這個錯誤買單負責呢？

　　這裏面具體誰來爲錯誤買單是要考慮各方的過錯是否存在的：第一、曾女士在最初如果明知是違建，或者明知是廠房，仍租賃的，那是對合同的締約存在過錯的？第二、二房東如果有承諾產權，或者承諾出租資質，或者即使都沒有承諾，但出租的就是不合法的，二房東也是存在過錯的。第三、蘇先生，和曾女士是一樣的，其在投資時如果明知是違建或者租賃違法，則其自應當承擔投資風險。

　　3

　　目前的情況是，公寓開不下去，根據合同，您覺得曾女士有權要求二房東退押金嗎？她要承擔什麼責任嗎？

　　合同無效時，一方因無效取得的利益是應當返還的，因此曾女士可以要求退還押金。而她自己要承擔的責任在於締約時的按比例的過錯責任，比如裝修損失或者其它物耗損失。