曼谷，跟你想的不一樣!!

到泰國旅遊向來不是一件稀奇的是，到泰國創業甚至投資房地產，是在這幾年才興起的，而這一波前僕後繼的資金、人才出走，似乎有加劇的現象，我們經營泰國的時間不算長，但是已經深深感受到這股勢力來勢洶洶，展望2016年，我們不會停下腳步，繼續在房地產這個產業奮鬥，因為買過的客人需要我們的服務，沒買過的客人，我們有義務告訴他們趨勢所在，在睡末年終之際，也希望欣賞我部落格的各位能好好思考接下來的一年，你準備好了嗎，最後藉著林馬克的文章，期許大家2016年過得豐富、充實，謝謝！！　：）

林馬克的旅泰投資：泰國和你想的不一樣

泰國和你想的不一樣旅行對我來說，從來不只是放鬆的假期，發掘投資機會的過程，更增加旅行上的趣味。因為文化與金融開放的差異，身為一個臺灣投資人，其實在旅行中時常可找到不錯的投資機會。臺灣在 SARS 之後資金長期處於寬鬆狀態，也就是說，你放在臺灣的錢是不值錢的，銀行每年定存利息都唯持在1%左右，因受限於金管會，在臺灣投資任何金融產品僅能按央行基礎利率，獲利還會被交易手續費扣光，根本覆蓋不了通澎速度，事實上政府已過度幹預，才讓我們依然能在小島上談笑風生。

(臺灣租金投報率，亞洲最低）

這些年我走遍不少國家，每個國家都其投資特性，包含政治法規、國際關係、經濟結構、稅務環境等，也都有其風險。經過多年綜合比較，這兩年來我將重心放在泰國的曼谷，除了強大觀光購匯需求所造成的穩定匯率，也因為這是個觀光資源豐富的國家，讓我在投資旅行的過程中，還能享受各國美食及聯合國認定的世界遺產美景。對泰國的印象，多數人停留在便宜的路邊攤、人妖到近幾年的「文創產業」。但對我來說，則是中國上海陸家嘴的大地主，中國平安保險大股東和義大利 AC 米蘭的新老闆。

（註1.）根據泰國觀光機構預估，2015年國家旅遊業收入將達700億美金，遠超越臺灣2014年觀光外匯146億美金，韓國的181億美金，龐大的觀光需求所產生的消費市場，也造就了以食品與零售為首的財富巨頭。在2015的富比士排行榜上，泰國首富謝國民以136億美金的淨資產，超越臺灣與南韓的首富們，他所運營的 CP 正大集團也曾是上海陸家嘴的大地主，更在2013完成收購 HSBC 匯豐銀行所持有的中國平安保險股權，當時交易市值高達96億美元。

(泰國首富，正大集團總裁-謝國民)

遠從13、14世紀開始，阿拉伯人前來泰國經商，19世紀時，歐洲人與華人赴當時為東南亞金貿中心的曼谷駐足，20世紀吸引泰國從事工業化生產的日本與韓國人等，各國技術與經濟實力的融入，讓泰國成為少數高密度國際化的國家。我所看見的泰國，是否和你想的不太一樣？

【註1：根據大紀元2015年08月05日訊報導，泰國華僑富商比‧曹邦 (Bee Taechaubol) 日前表示，將以5億歐元購入 AC 米蘭48%的股份，取得5席董事會席次。】...

AEC 前景

如此關注泰國的原因大概和年紀有很大關聯，投資人必須考量「時間」因素，投資標的需符合你的使用年限、投資年限以及經濟環境的時空背景。泰國觀光部估計2015年將突破2,900萬人旅客，國際人口持續進入，置產、退休於泰國，因此，泰國擁有穩健的房地產投資市場。泰國信評公司 (TRIS) 最新一期評估整體房價將穩定平緩成長，並預估2015年房價將整體攀升5~10%+常態年租金5%，年度投資報酬率平均約為10%。AEC 年底生效，泰國擁有4國邊境交通優勢及10個邊境經濟特區，未來貨貿展銷都將集中在此。為因應龐大交通運輸需求，今年的大型基礎基建項目將高達400億美金。打通的國界與扁平化後的稅率，讓泰國成為東盟最熱門的國家，在未來，東南亞將成為南半球的共同生產基地，而中國也將成為最大消費國，因國界相鄰，產銷連盟的閉鎖性將持續增加。...

(AEC年底正式上路：東協總GDP可望在2020年達到4.7兆美元)

CONDO 區域分佈

在2014年泰國局勢穩定後，外國人再次蜂擁而至，曼谷房地產又再次爆漲，如要修正這太過誇張的形容詞，應該是用「補漲」替代。在曼谷投資房地產和擁有一間房是兩回事，首要了解各區性質，本文先就投資角度說明馬克挑選物件的基本條件：

・專注研究蛋黃區

曼谷太大，目前軌道交通覆蓋率約為10%，生活機能、國際市場的購買能見度都集中在蛋黃區，外圍個案易有供給過剩及交通不便的問題，較有可能不利出租和轉售市場。

・只看特定建商和品牌

建商品牌在曼谷很重要，因為泰國建商融資條件不佳，若建商財務體質不好，蓋到一半就倒掉很常發生。且建案品牌關係著完工品質及後續管理，在泰國人心裡可是都有在打分數的。

・距離車站300~500米

曼谷天氣因素，整年有半年無法在路上行走超過10分鐘（熱季、雨季各4個月），加上路上沒有 CCTV，儘量不看位於巷子過深的建案。而太接近 BTS 又有噪音問題，所以馬克認為300~500米的距離是最佳選擇。

・距離商場或超市300~500米

同天氣因素外，曼谷蛋黃區的傳統市場極少，多依賴商場或超市。再加上塞車問題短期難以解決，接近商場或超市的物件也在我的考量條件中。

以下為細分各區域的特性：

歐美市場

BTS:Siam 、Chit Lom、Phloen Chit 多國大使館及大型商場的區域，租售市場以英語系為主。

(附近建案：The Reserve)

金融區/豪宅區

BTS:Sala Daeng、Chong Nonsi

傳統金融商圈，擁有 BTS 及 MRT 的交換站 Sala Daeng 和 Silom，以及曼谷蛋黃區面積最大的 Lumphini 公園，佔地5700平米，也因此豪宅與商辦／五星級酒店林立，W Hotel、悅榕莊都在此區。

(附近建案：Saladaeng 1, Ritz Carlton Residence)

NEW CBD

MRT:Phra Ram9、Phetchaburi

位於曼谷第一個 CBD的十字中心點，SUPER TOWER 由平地朝向東協的天際線昇起，樓高達612M，125F 的跨時代摩天大樓，預計2021年建成，將成為世界第3高樓，項目面積達120萬平米，規劃包括巨型商場、商辦、聯合利華總部、G Land 集團總部、生活商城街等，客羣為泰國證交所、中國大使館及來自各國之世界500強企業的東協泰國總部，目前周邊住宅土地供給極少。