CBRE 5/7針對曼谷中古屋市場寫了一份報告，順便也把曼谷公寓的簡史敘述了一遍，挺有趣的，對曼谷中古屋有興趣的朋友不彷參考一下，翻譯內容有誤還請見諒，歡迎隨時與以指正，感恩！！

CBRE 報告內容，標題：曼谷中古公寓價格會上漲嗎?? (Will prices rise in Bangkok's old condominium buildings??)

市況

對許多海外買家來說，曼谷公寓市場的一個最奇怪的特徵是中古公寓的價格成長幅度不若新成屋，甚至在某方面來說，價格根本不動如山。

在許多發達的西方市場，用地點來衡量一個地區的平方米價格是可行的，但顯然在曼谷這種情況並非如此。從曼谷的任何一個地區來看，新成屋價格與中古屋的開價仍然存在著相當大的差距。

不同於英國或澳洲，在泰國的實際銷售價格並沒有公開的數字統計，即使每一筆關於所有權轉移的資訊都是由土地廳所收集。雖然中古市場的價格並不完全能反映出真實的市場價格，但是指標性是一樣的。不過買家可以很輕易地上網搜尋仲介公司，例如世邦魏理仕所提供的價格，或是自行在Google搜尋如"待售公寓"再加上路名等即可得到相關資訊。

我們拿曼谷最受歡迎的地點之一，素坤逸路24巷來看，就能感受到明顯的差異。The Ville House l完工於1981年，是24巷裡最早落成的公寓，目前開價僅6萬泰銖/平米。巷子裡目前戶數最多的案子是The President Park(351戶)，完工於1994年，四棟建物目前平均開價也是6萬泰銖/平米。最新的建案，是在2013年第四季發表的Park24，現在每平米開價平均約為21萬泰銖。

(24巷巷口的NaRaYa總店)

(曼谷最高級住宅區 日本人 西方人大本營)

當然在室內面積上我們無法以此做為比較，原因是老建案通常每戶擁有較大的面積。例如以The President Park的三房來看，面積有223&264平米，相對來說Park24最大的兩房樓中樓戶型，只有106平米。

(Grandville House, 1981完工)

(The President Park, 1994年完工)

(Park24, 2019年完工(點選曼谷帝王區高級住宅-Park24看建案介紹))

單就面積來說，是無法解釋何以形成如此大的價格差距。我們只能說，大部分的本土買家，比較傾向於購買新成屋勝過舊公寓。

那又是什麼原因讓老建築如此具有魅力？在英國，歲月似乎無損建築本身的價值，一些屋齡超過500年的建築，在價格上更勝過新成屋許多。

 

中古屋為何不升?? (Why have prise not risen??)

泰國在1979年立法頒布他們的最早期的公寓大廈法(B.E. 2522)，明定人民能以個人身分持有不動產永久產權。而全泰國第一棟公寓大樓叫做Siam Penthouse，1981年完工，坐落於素坤逸路18巷。

(Siam Penthouse, 1981年完工, 號稱曼谷第一棟condo)

第一波的公寓熱潮，從1989年之後開始，在1997年亞洲金融危達到高峯。這段期間在曼谷市中心，有超過29,000戶公寓完工釋出。然而這時期許多建案是由不具經驗的建商所蓋，而買家多是投機者，承包商則是時常超出能力及監督範圍。

(亞洲金融風暴後, 曼谷建商倒閉, 留下許多爛尾樓...)

這時期許多的房子在格局及設施上都未經過良好的設計。有些建案的入口大廳設計不良，有時候是位於一樓停車場的中央，公共走廊也裝潢的不美觀，或是不符坪效的室內格局。要改進這些缺失顯得非常困難。住戶們與部分利益團體與日劇爭的衝突，也是在更新公設時必須面臨的挑戰。

在許多案例裡，如果要得到全體住戶的同意募資來維護公共設施，似乎是不可行的。即便在少數成功的案例裡，成功取得住戶的同意，募得了資金，甚至也成功改善公共設施，但是房價仍然跟不上同地區的新建案。

第二波公寓熱潮始於2002年，相較於前一波熱潮所推出的建案，公寓的品質更好了。位於無線路(Witthayu rd.)上的Athenee Residence(2008年完工)，以及奇隆路(Chid Lom rd.)上的The Park Chid Lom(2007年完工)紛紛創下20萬泰銖/平米的單價，是當初2004年開賣價10萬泰銖/平米的兩倍以上。

跟現在比較起來，差不多大小平米數、類似公設的建案，價格還是跟不上這附近的預售案。舉個例子，2015年第一季發表的Nimit Langsuan(跟Ritz同個建商)，開賣價格就高達30萬泰銖／平米。

(Athenee Residence, 2008年完工)

(The Park ChidLom, 2007年完工, 2002年後第二波公寓熱潮的建案品質較好)

(Nimit Langsuan, 53層樓高, 與Ritz Carlton同一建商Pace)

1997年之前完工的案子，價格低的原因，可歸咎於糟糕的設計以及缺乏維護，而2002年之後完工的建案，之所以沒有像預售屋一樣的價格漲幅，就單純只能歸咎於屋齡了，看來買家還是對於新建案情有獨鍾。

新成屋、中古屋價格差距會持續擴大??或是將有所改變??(Will prise gaps between old and new buildings continue to grow?? Or will this change??)

要弭補新成屋與中古屋價格差距，有以下幾個方式：

1. 市中心可釋出的空地稀少

其中一項論點就是，由於土地變少，使得新建案再也無法在市中心找到適合的土地新建，舊有的公寓就有被翻新的機會。然而就算經過2002年的公寓熱潮後(短暫的被金融危機所幹擾)，主要地區仍然有很多未開發的基地，距離市中心土地被消化完，看來還是有一段路要走。

從歷史上來看曼谷，只要市區內的土地出現短缺，市中心就會跟著轉移至他處。自從1945年以來，市中心，這裡定義的市中心指的是商業最活耀的區域，不論是辦公室、零售商場或是飯店，1960年代已經從耀華力路(Yaowarat)、中國城，轉移到Si Phraya區、蘇羅旺路和席隆路一代，1970年代開始，過去這20年再轉移至沙吞路、倫波尼公園、菲隆奇到素坤逸路一代。

(曼谷市中心轉變：中國城->席隆、沙吞區->倫波尼、素坤逸路)

2. 逐漸攀升的土地價格 VS 既有大樓的價值

在某些城市裡，具備開發價值的空地，其價格已經高於既有建案的土地。因此如果住戶共同協商後，將土地產權統一賣給開發商做都更，如此一來，整個面積平均下來的單價反而會比住戶單獨賣給開發商的還要高。

這會發生在曼谷嗎？
土地的價格與建設的成本逐漸失衡當中。曼谷市中心第一次發生土地價格在整個可售面積所佔的開發成本裏頭，已經高於建築成本了。部分案例也顯示，土地佔總開發的成本，已經從25%提高到60%了。

 

(土地價格佔總建設成本的6成以上!!)

如果一個中古屋的賣價是5萬泰銖/平米，那麼回推整棟大樓(可銷售單位)每平方米的價值是25萬，或是100萬泰銖平方窪。這意味著開發商其實可以把整棟大樓買下拆掉重建，這麼作所花費的成本，甚至低於買下一塊相同地區的空地。部分區域看起來已經接近，但還不到能做如此操作的程度。

CBRE期盼土地的價格能夠持續地攀升，我們相信未來這些老舊建築拆掉並且順利開發、利用的話，他的價值將會更高。

根據泰國的公寓大廈法，實行都更必須要經過全體住戶100%的同意。其他的國家例如新加坡，10年以上的老公寓，只需要求80%的住戶同意，即可實施。在泰國，我們認為要全體住戶以相似的每平方米單價、相同的時間、賣給同一個人(建商)，是極不可能的。

我們必須經歷一段時間大幅度的土地價格上升，法令的修改，或是降低住戶同意的比例，才能創造一個讓所有住戶都能接受的售價，進而成功執行都更計畫。這意味著投機買家很難藉著購買中古屋來期待建商買回進行都更。

(泰國法令要求全體住戶同意使得時行都更, 新加坡10年以上建案, 只須得到8成住戶同意)

3. 租金上漲 推升房價漲幅

另一個推升舊公寓價格的因素是住宅的租屋市場。 在曼谷，有超過95%的外籍租客，租金行情超過一個月20,000泰銖。由於大部分的外籍人士來到泰國工作有一定的工作年限，因此他們選擇租屋多於買屋。

好消息是，外籍租客的數量持續增加。現在在曼谷約有77,600位持有工作證的外籍人士。這還不包含住在曼谷，卻在曼谷以外的工業區工作的外籍人士，這些工業區位在大城(Ayutthaya)、巴吞他尼府(Pathumthani)、北柳府(Chachoengsoa)以及春武里府(Chonburi)，因此在曼谷租屋的外籍人士事實上更多。這五年內，持有曼谷工作證的外籍人士，成長了27％。

(大城(Ayutthaya)、巴吞他尼府、北柳府以及春武里府, 距離曼谷約2小時的車程範圍)

大多數的外籍人士想要居住在曼谷市中心幾個特定的區域，素坤逸路、中央倫波尼、沙吞區，而且許多都喜歡兩房或三房房型。過去兩年，CBRE所處理過的800個租案裏頭，有73%的租戶選擇兩房或三房。

(2000-2014, 席隆/沙吞區、中央倫波尼區、素坤逸路房價漲幅)

目前曼谷市中心正在興建的獨棟公寓(單獨產權)相當稀少，再加上僅有的正在建設的8,250個兩房或更大的公寓房型(多產權)，在未來一房或更小的房型供給量，佔比將會高達71%。CBRE估計市中心的買家，約有40%是買來出租使用的投資客，因此，兩房以及三房的供給量將會相當有限。

雖然外籍人士的房屋補貼總額約20年沒有上漲了，但在兩房及三房的供給量穩定持平，而需求量逐漸升高的情況下，合理的推斷房屋補貼總額必須要上升，以應付需求大於供給的情形。

目前看起來，只有少數中古公寓能成功吸引到租戶。最主要還是因為舊大樓本身的外觀形象，和缺乏設計感的室內裝潢。許多屋主沒有重新翻修廚房和臥室內裝，仍然保留20多年前剛完工的樣貌。這些公寓自然無法吸引到租客，租金也不到該區域行情，甚至在某些情況下，連租客都找不到。

 

　

(老舊的室內裝潢與廚房 VS 新潮設計與格局曼谷最"高""貴"豪宅賞屋之旅!! 泰豪宅篇 )

Supalai Place(完工於1993年)位於素坤逸路39巷，是少數能夠順利吸引到租客的中古公寓之一。每年平均租金報酬率有8.6%，相較於素坤逸路20巷一棟較新的Millennium Residence僅4.3%的年投報比起來高出許多。部分原因也是因為Supalai Place的價格從完工到現在，漲幅不多的關係。Supalai Place 2014年的平均單價為66,000泰銖/平米，而Millennium Residence則是154,000泰銖/平米。

(39巷是早期的豪宅巷, Supalai Place & Millennium Residence在當時都是高級住宅)

若租金如我們預期的上升，將會是因為日漸增加的外籍商務人士，以及短缺的兩房及三房，租金投報也會跟著水漲船高。如此一來像Supalai Place高投報卻低總價中古公寓，就有可能被投資客相中，經過重新翻修後出租。這樣舊公寓的需求以及價格就會持續攀升。

不過建案本身也必須在租客喜好的區域，具有足以吸引租客的公設、裝潢，當然也要有良好的管理以維持他的名聲。

結論：

CBRE預測曼谷的市中心將不會有大幅度的偏移，但持續沿著市中心周圍擴張是大有可能的。民眾喜歡居住在曼谷市中心，是因為許多捷運路線銜接不順，或還未擴張到整個大曼谷地區。我們不認為相關的土地規劃法(planning laws)會更鬆綁，使容積率超過10:1。因此持續攀升的土地價格以及建築成本將會進一步堆高市中心房價，而未來將會只有少數買家能夠負擔如此高額的房價

CBRE相信潛在買家將會開始搜尋，不論是在設計或是公共設施都維持得不錯的老公寓，尤其每平米價格還比新成屋低個1/3。

要使中古屋能有持續增值的潛力，必須全體住戶同意挹注大量資金來改善公共設施，不論是改善建築外觀，例如大廳美化等，或是改善大樓的基礎設施，像是電梯、管線的更換、即將報廢的變壓器等。另一方面的，尤其需改善公設美化或是一些住戶無法同意的花費上面，否則外觀的持續損壞，只會導致大樓最後變得無法居住。

舊大樓受歡迎的程度，將會隨著與新成屋的價格差距而與日俱增，但是隻有少數受歡迎的中古大樓，經過完善的修復後卻仍舊能以較低的價格在市場流通，慢慢克服泰國買家對中古屋的厭惡。

 

 

 

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CBRE報搞原文出處：http://www.cbre.co.th/en/ResearchCentre/Research/Will-Prices-Rise-in-Bangkoks-Old-Condominium-Buildings

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