內地房企的兩極分化，是個很有意思的話題，比如規模。一方面，是大批中小房企使出了喫奶的力氣，在規模增長的路上狂奔；另一方面，是頭部企業放慢了腳步，第一不第一都無所謂了。

1月7日傍晚，內地恆大發佈公告，2018年全年實現合約銷售額5513.4億元。同比增長僅10.06%。

可堪對比的是，2017年恆大合約銷售金額為5009.6億元，同比增長34.2%。

恆大同時宣佈了2019年的銷售目標：6000億元。這意味着，恆大今年增速不足10%。不用往前翻，至少這是恆大上市以來的最低增速。

關注房企銷售排行的朋友會發現，三巨頭舊年都放緩了腳步。萬科2018年合同銷售額6069.5億元，同比增長僅14.54%；碧桂園1月4日公佈的舊年歸屬公司股東權益的合同銷售金額為5018.8億元，同比增長31.25%，12月單月銷售額甚至只有121.4億元。

即使是從以上數據的簡單比較看，恆大主動降速亦是最堅決的。

這當然不是突然發生的。現在來看，恆大管理層2016年底在制定2017年目標時就已明確了，故此才會在2017年擇機予以公開。

所謂的擇機，是當年的中報。2017年8月28日下午，於香港召開的2017年中期業績發佈會上，恆大CEO夏海鈞宣佈了一個備受關注的數字的倒計時時間表：到2020年6月末，恆大的凈負債率將降至70%左右，然後力爭長期維持在70%左右。

那個時候，恆大已經提前償還了最高時超千億的永續債。

其實，當天的發佈會攸克君最驚訝的是，夏海鈞還宣佈，未來三年恆大土地儲備爭取負增長，每年增幅為負增長5%到10%。

要知道，2017年上半年，幾乎是“規模至上論”席捲整個地產界的時候，而規模論的基礎就是增大土地儲備（無論是公開拿地還是並購的方式），而恆大居然要開“倒車”，允許土儲負增長。

根據中指院監測數據，2018年恆大拿地金額僅為382億元，拿地面積2297萬平方米，同比降幅均超過50%。這種控速的力度，前十房企無出其右者。

究竟發生了什麼，恆大作出如此巨大的轉向？簡單說，是戰略歸位。

按照恆大給外界的解釋是，它已從追求規模轉為“規模+效益”，甚至更側重於效益。而效益，對上市公司來說歸根結底就兩個字：利潤，三個字：凈利潤。

幾乎所有房企，在追求規模高速增長的階段，都離不開三高：高周轉、高負債（率）、高槓桿。與此相伴隨，是相對低利潤（率）。

而要實現凈利潤大幅增長，也只有降低負債、降低槓桿，同時降低成本，但保持高周轉——以物業銷售為主營業務的企業的必然選擇。

恆大正是這麼做的，但它比一般企業要堅決，而且，時間表大大提前。

2017年11月初恆大完成引進第三輪戰投後，其承諾在第二輪戰投基礎上加碼：2018年、2019年及2020年三年凈利潤將分別不少於500億元、550億元及600億。即，三年合計凈利潤不少於1650億。

2018年全年的財報還沒出來，但上半年的財報已見端倪。中報顯示，恆大核心業務利潤550.1億元，同比增長101.5%；歸母凈利潤308.1億元，同比增長63.6%。房企的一般規律是下半年凈利潤要高於上半年，遠的不說，恆大提前一年實現2019年的業績承諾基本沒有疑問。

已經很清楚了，隨着房地產市場的增速放緩，與一批企業繼續追求規模擴張相比，恆大選擇了堅決控速，轉型尋求規模與效益的平衡，這有利於提升盈利能力，實現更穩健發展，即將公佈的2018年報應該會得到印證。同時，它在另一條戰線也正尋找新的主營業務和戰略發展方向，這且再論。