世聯評估價值研究院

　　— 本文由世聯評估價值研究院出品 —

　　研究員原創

　　研究背景

　　2019年4月8日，國家發改委印發了《2019年新型城鎮化建設重點任務》的通知（發改委規劃〔2019〕617號）（以下簡稱《任務》），明確了包括加快推進農業轉移人口市民化、提升城市城鎮發展質量、促進城鄉融合發展等在內的19項重點任務。該通知是繼2014年中共中央、國務院印發的《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》（以下簡稱《規劃》）和2016年國務院發佈的《深入推進新型城鎮化建設的若干意見》總綱領性文件出臺後的政策落實和執行文件，其關注焦點主要聚集在以下五個方面。

　　落戶政策放寬

　　未來城市間人才的爭奪戰將愈加激烈

　　《任務》提出，繼續加大戶籍制度改革力度，在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上，城區常住人口100～300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區常住人口300～500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件。全面取消重點羣體落戶限制，並首次提出城市間轉移就業人員的落戶問題。超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數佔主要比例。

　　2018年，全國常住人口城鎮化率爲59.58%，戶籍人口城鎮化率爲43.37%。而在《規劃》中確定的2020年發展目標爲“常住人口城鎮化率達到60%左右，戶籍人口城鎮化率達到45%左右，戶籍人口城鎮化率與常住人口城鎮化率差距縮小2個百分點左右，努力實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶”。絕對值指標和相對值指標均與目標接近（常住人口城鎮化率和戶籍人口城鎮化率差距爲16.21%，2013年爲18%）。

　　超大、特大、I型和II型城市列表

　　落戶新政或將使得未來城市間的“人才爭奪戰”愈加激烈。目前很多城市只盯着所謂的高端人口，卻忽視了城市人口結構、就業結構的多元化現實。城市應該具有開放性的思維，吸引更多的人來城市發展，從事不同行業、不同工種、不同服務。開放的城市才更具活力。

　　落戶新政將加速人才流動

　　促進產業合理佈局

　　《任務》提出，要“引導大城市產業高端化發展，發揮在產業選擇和人才引進上的優勢，提升經濟密度、強化創新驅動、做優產業集羣，形成以高端製造業、生產性服務業爲主的產業結構。引導中小城市夯實製造業基礎，發揮要素成本低的優勢，增強承接產業轉移能力，推動製造業特色化差異化發展，形成以先進製造業爲主的產業結構”。

　　爲了緩解“大城市病”，目前像北京這樣的大城市在疏解非首都功能，而上海在進行經濟轉型升級，很多製造業等產業需要向外轉移。這就需要周邊的大中型城市努力提升管理水平，提供醫療保障、子女入學便利等配套措施，實現對常住人口基本公共服務的全覆蓋。這些城市落戶政策的逐步放開將加速人口在這些城市間的流動。同時，地方政府要出臺具體政策措施來承接外來轉移產業，以促進形成總部基地與製造基地合理配套、優勢互補的協調發展格局。在承接這些產業的同時，地方政府應該積極培育新的產業，這樣才能將人才留住。

　　如果一個地方沒有足夠的經濟產業，則沒有人將願意在這裏落戶，因此不能依賴於戶籍制度來推動產業發展，而應通過產業發展和結構調整來鞏固戶籍新政。產業的合理佈局和人才的自由流動將有助於城市羣和都市圈的發展建設。

　　加速推動城市集羣協同發展

　　目前京津冀協同發展、長江三角洲區域一體化發展、粵港澳大灣區建設已基本成型，此外，哈長、長江中游、北部灣、中原、關中平原、蘭州—西寧、呼包鄂榆等城市羣將成爲中國經濟版圖中重要的增長區域。

　　《任務》中重點強調了“紮實開展成渝城市羣發展規劃實施情況跟蹤評估，研究提出支持成渝城市羣高質量發展的政策舉措，培育形成新的重要增長極”。由於在承擔“一帶一路”及長江經濟帶國家戰略層面，成渝城市羣有着不可替代的作用（例如，成都、重慶在對接歐洲國際班列中，戰略地位明顯），同時又與長三角、珠三角和京津冀的東、南、北三個方向的城市羣發展相互呼應，有助於促進國家全局戰略的均衡發展。

　　《任務》提出，“探索建立中心城市牽頭的都市圈發展協調推進機制”，“推動構建都市圈互利共贏的稅收分享機制和徵管協調機制”和“在符合土地用途管制前提下，允許都市圈內城鄉建設用地增減掛鉤節餘指標跨地區調劑”，促進在財稅、交通基礎設施和土地、房地產等方面的跨區域協調。跨區域土地調劑政策一方面將促進產業的協調發展，另一方面也將有利於健全都市圈商品房供應體系，促進不同城市間房地產調控政策之間的協調。

　　放寬落戶條件，使城市房地產市場有了穩定的市場需求。根據經驗數據，城鎮化率每提升1%，人均住宅建築面積將增長1.4%。城鎮化率的提升，勢必帶來城市住宅以及商業、休閒等業態地產項目的巨大需求，引發鉅額的房地產開發投資，從而直接帶動房地產業的迅速發展。

　　2019年至今，已有50多個城市發佈各種人才的引進與落戶政策。人才政策變相降低了限購門檻，將會帶來房價上漲的預期。過去兩年部分二線城市房價上漲與人才政策有較大關係。但需要強調的是，房地產調控並未放鬆，“房住不炒”定位不變。穩地價、穩房價、穩預期，防止樓市大起大落仍將是各地的主要調控目標，在充分接納落戶人口的同時要防止房價過快上漲。

　　城市集羣

　　均衡公共服務和公共資源，提升租賃地位

　　支持以租賃產業爲依託的資產證券化發展

　　《任務》提出，“持續深化利用集體建設用地建設租賃住房試點，擴大公租房和公積金制度向常住人口覆蓋範圍”，“允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶”。大力培育租賃市場，重點解決新市民的住房問題。“支持發行有利於住房租賃產業發展的房地產投資信託基金等金融產品”。上交所和深交所均在加大力度推進公募REITs規則出臺和業務試點，以形成不同特色板塊的REITs業務。租賃市場和REITs市場的發展空間巨大。

　　推動農村土地流轉

　　《任務》提出，“在符合空間規劃、用途管制和依法取得前提下，允許農村集體經營性建設用地入市，允許就地入市或異地調整入市”和“完善鄉村金融服務體系，依法合規開展農村各類資產抵押融資，做好農地抵押貸款業務全國推廣工作，允許有條件地區繼續探索宅基地使用權抵押”。推動土地流轉，將大大搞活農村經濟。

　　這些《任務》將推動產業創新、城市更新，帶來城市結構的巨大變化，形成嶄新的都市圈格局，這些都將爲我們的資產評估行業帶來衆多機會。此外，租賃行業大發展以及農村集體建設用地入市也將爲資產評估行業帶來新的業務增長點。

　　-The End-

　　- 市場、數據、研究、熱點、政策、專題 -

　　- 有態度的房地產信息原創平臺 -

　　-價值領地-

　　-

　　成爲:

　　最具信任的資產價值及數據提供者

　　▎世聯評估價值研究院原創，若需引用或轉載，請註明作者及來源。

　　原創不易，請點個贊或轉發支持一下我們吧

　　各位親愛的讀者，爲了不錯過價值領地的每一篇文章，掌握樓市動態。建議您按照以下動圖的方法，將【價值領地】設爲星標（安卓用戶設置爲置頂）