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　　研究员原创

　　研究背景

　　2019年4月8日，国家发改委印发了《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知（发改委规划〔2019〕617号）（以下简称《任务》），明确了包括加快推进农业转移人口市民化、提升城市城镇发展质量、促进城乡融合发展等在内的19项重点任务。该通知是继2014年中共中央、国务院印发的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》（以下简称《规划》）和2016年国务院发布的《深入推进新型城镇化建设的若干意见》总纲领性文件出台后的政策落实和执行文件，其关注焦点主要聚集在以下五个方面。

　　落户政策放宽

　　未来城市间人才的争夺战将愈加激烈

　　《任务》提出，继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100～300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300～500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件。全面取消重点群体落户限制，并首次提出城市间转移就业人员的落户问题。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

　　2018年，全国常住人口城镇化率为59.58%，户籍人口城镇化率为43.37%。而在《规划》中确定的2020年发展目标为“常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户”。绝对值指标和相对值指标均与目标接近（常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率差距为16.21%，2013年为18%）。

　　超大、特大、I型和II型城市列表

　　落户新政或将使得未来城市间的“人才争夺战”愈加激烈。目前很多城市只盯着所谓的高端人口，却忽视了城市人口结构、就业结构的多元化现实。城市应该具有开放性的思维，吸引更多的人来城市发展，从事不同行业、不同工种、不同服务。开放的城市才更具活力。

　　落户新政将加速人才流动

　　促进产业合理布局

　　《任务》提出，要“引导大城市产业高端化发展，发挥在产业选择和人才引进上的优势，提升经济密度、强化创新驱动、做优产业集群，形成以高端制造业、生产性服务业为主的产业结构。引导中小城市夯实制造业基础，发挥要素成本低的优势，增强承接产业转移能力，推动制造业特色化差异化发展，形成以先进制造业为主的产业结构”。

　　为了缓解“大城市病”，目前像北京这样的大城市在疏解非首都功能，而上海在进行经济转型升级，很多制造业等产业需要向外转移。这就需要周边的大中型城市努力提升管理水平，提供医疗保障、子女入学便利等配套措施，实现对常住人口基本公共服务的全覆盖。这些城市落户政策的逐步放开将加速人口在这些城市间的流动。同时，地方政府要出台具体政策措施来承接外来转移产业，以促进形成总部基地与制造基地合理配套、优势互补的协调发展格局。在承接这些产业的同时，地方政府应该积极培育新的产业，这样才能将人才留住。

　　如果一个地方没有足够的经济产业，则没有人将愿意在这里落户，因此不能依赖于户籍制度来推动产业发展，而应通过产业发展和结构调整来巩固户籍新政。产业的合理布局和人才的自由流动将有助于城市群和都市圈的发展建设。

　　加速推动城市集群协同发展

　　目前京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设已基本成型，此外，哈长、长江中游、北部湾、中原、关中平原、兰州—西宁、呼包鄂榆等城市群将成为中国经济版图中重要的增长区域。

　　《任务》中重点强调了“扎实开展成渝城市群发展规划实施情况跟踪评估，研究提出支持成渝城市群高质量发展的政策举措，培育形成新的重要增长极”。由于在承担“一带一路”及长江经济带国家战略层面，成渝城市群有着不可替代的作用（例如，成都、重庆在对接欧洲国际班列中，战略地位明显），同时又与长三角、珠三角和京津冀的东、南、北三个方向的城市群发展相互呼应，有助于促进国家全局战略的均衡发展。

　　《任务》提出，“探索建立中心城市牵头的都市圈发展协调推进机制”，“推动构建都市圈互利共赢的税收分享机制和征管协调机制”和“在符合土地用途管制前提下，允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂”，促进在财税、交通基础设施和土地、房地产等方面的跨区域协调。跨区域土地调剂政策一方面将促进产业的协调发展，另一方面也将有利于健全都市圈商品房供应体系，促进不同城市间房地产调控政策之间的协调。

　　放宽落户条件，使城市房地产市场有了稳定的市场需求。根据经验数据，城镇化率每提升1%，人均住宅建筑面积将增长1.4%。城镇化率的提升，势必带来城市住宅以及商业、休闲等业态地产项目的巨大需求，引发巨额的房地产开发投资，从而直接带动房地产业的迅速发展。

　　2019年至今，已有50多个城市发布各种人才的引进与落户政策。人才政策变相降低了限购门槛，将会带来房价上涨的预期。过去两年部分二线城市房价上涨与人才政策有较大关系。但需要强调的是，房地产调控并未放松，“房住不炒”定位不变。稳地价、稳房价、稳预期，防止楼市大起大落仍将是各地的主要调控目标，在充分接纳落户人口的同时要防止房价过快上涨。

　　城市集群

　　均衡公共服务和公共资源，提升租赁地位

　　支持以租赁产业为依托的资产证券化发展

　　《任务》提出，“持续深化利用集体建设用地建设租赁住房试点，扩大公租房和公积金制度向常住人口覆盖范围”，“允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户”。大力培育租赁市场，重点解决新市民的住房问题。“支持发行有利于住房租赁产业发展的房地产投资信托基金等金融产品”。上交所和深交所均在加大力度推进公募REITs规则出台和业务试点，以形成不同特色板块的REITs业务。租赁市场和REITs市场的发展空间巨大。

　　推动农村土地流转

　　《任务》提出，“在符合空间规划、用途管制和依法取得前提下，允许农村集体经营性建设用地入市，允许就地入市或异地调整入市”和“完善乡村金融服务体系，依法合规开展农村各类资产抵押融资，做好农地抵押贷款业务全国推广工作，允许有条件地区继续探索宅基地使用权抵押”。推动土地流转，将大大搞活农村经济。

　　这些《任务》将推动产业创新、城市更新，带来城市结构的巨大变化，形成崭新的都市圈格局，这些都将为我们的资产评估行业带来众多机会。此外，租赁行业大发展以及农村集体建设用地入市也将为资产评估行业带来新的业务增长点。

　　-The End-

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