总第869期

　　今日上午，本土实力企业美盛集团以总价16.05亿元分别摘得郑政出[2019]20号、21号（网）两宗地块，分别位于博卉路北、田园北路西和国基路南、园田北路西，此批地块为陈砦庙李城中村改造用地，同时也是美盛·教育港湾项目的首批商品房用地。至此，历经2000多个日日夜夜的俯身前行，终获成功。而根据公开资料显示，美盛·教育港湾项目总建筑面积550万㎡，规划集高尚住宅、人文公寓、教育MALL、社区商业、写字楼、双语幼儿园、国际学校、一线教育机构于一体的全生命教育生活系统。

　　在郑州商业观察看来，随着素有“小香港”之称的金水区陈砦和庙李城中村改造项目的正式拿地启动，未来1-3年郑州北区的商业开发也将驶入快车道！

　　位于北环以北,索凌路以东、文化路以西、国基路以南的美盛·教育港湾 鸟瞰图

　　郑州城改二十年，推动城市土地资源价值的同时大幅提高城市综合体发展，但也同样面临诸多问题

　　郑州城改发展到今天已经差不多有二十个年投，到了今天也已经呈现出了燎原之势。而郑州的城改项目也受前期拆迁、安置成本高等因素，不得不提高容积率，以实现最终的开发收益。因此，“城市综合体”概念自2003年西关虎屯、燕庄改造起，便逐渐成为了郑州商业发展的主旋律之一。

　　但有一个现象是不得不面对与思考的，虽然这一轮的城改催生了上千上万个“百万富翁”，但也同样为市场带来了动辄几十万上百万方的大型城市综合体，这其中一个又一个的大盒子、写字楼如何在后期有限的被应用或去化，已经成为现阶段大多数发展商所思考及马上要面临的问题。

　　尤其是面对现如今愈发高涨的拆迁难、拆迁贵、赔付高等问题，参与城中村改造的开发商们更希望在保证利润的前提下，再实现“开发出好产品”这一愿景，因此在规划阶段，即便是部分商业自持经营，也都希望在未来变现的时候可以卖个好价钱。但如果大规模的集中商业成为城市综合体中难以消化的鸡肋，那么对于参与城改项目的开发商们而言，利润将很难被保证。

　　据郑州商业观察统计，金水区已经公示的城中村改造项目中，有多达24个村的开发商均规划了涵盖多种物业形态的中型或者大型城市综合体。随之而来的问题即：谁来经营？谁来管理？谁来消费？而这些问题，也将是城改项目在未来运营过程中面临的最大难点。

　　与深圳皇庭合作，专业的事请专业的人与团队是对的。未来1-3年，区域内将迎来60万平方米新增商业供应！

　　早在去年9月份，上市公司皇庭国际（000056.SZ）就通过其投资者关系平台对外披露了一则“关于公司拟承租郑州商业物业的公告”。根据该公告显示：其与郑州美盛置业有限公司签订《合作框架协议书》，承租其正在开发建设的商业物业郑州市丰庆路庙李城中村改造项目A2-2地块集中商业项目（以下简称“租赁标的物业”），用于本公司经营购物中心。该项目租赁面积共计约6.4万㎡，租赁期限20年。而根据郑州商业观察的了解，本次皇庭国际（000056.SZ）拟租赁的物业位于郑州市中心城区的金水区丰庆路和博会路交接处，属于郑州市整体规划的“一主一城、两轴多心”的北轴方向,交通便利，所处地段是郑州最大的城中村旧改项目。区域范围内居住氛围成熟，三公里范围内有151个小区，近50万常驻人口，消费能力强。

　　郑州皇庭广场 效果图

　　而请来皇庭国际（000056.SZ）一方面是源自两家企业在这一发展阶段的战略不谋而合，另一方面则是在于后者对皇庭在商业运营管理及资源统筹等方面专业水平的高度认可。

　　此外，根据郑州商业观察的统计，未来1-3年仅国基路东向西沿线至丰庆路3公里范围内将开业或开建的商业项目将多达7个（如正在积极筹备并计划于今年下半年开业的YoYo Park购物公园），总商业体量累计达60万平方米！

　　从郑州市区整体发展来看，除郑东新区外，项目所在区域是三环外发展成熟度最高、基础设施最好、与主城区联系最为紧密、发展前景最明朗的区域，也是郑州市“北扩东移”的桥头堡。

　　虽然北环几大城中村的拆迁将有可能带来近30万的居住人口外溢，但不可否认这是城市更新、区域更新过程中必然需要经历的一个阶段。但正如前文所讲，国基路沿线的发展、配套及生活氛围已经很成熟，即便城中村的拆迁会迁徙出一部分人口，但主力消费人群仍在，临近的新建项目都将为本区域带来新的人口增长；而区域内已有的金印阳光城在内数十个建成住宅小区也自然而然的成为本区域的属地客群基础。因此，区域内陈寨、庙李等城中村的拆迁并不会对商业消费带来很大的影响，相反，该区域的“换血”早已开始，并已完成了一部分。

　　与此同时，回顾近几年北区商业的发展进程，以2016年11月开业的惠济万达广场为例，其在开业之初较为务实的根据市场所处的实际情况，进行业态的梳理与品牌的组合，也再一次印证了做为业内人士们对一个项目评判的标准与共识。随后在首轮调整中小米之家的进驻，以及近期西西弗书店&矢量咖啡的进驻，也都说明了品牌对区域及项目的认可。而一个好的商业项目，一定是在整体的定位和业态组合上具有市场竞争力，而不是靠某几个知名商户的存在来决定成败的。单一引入体验业态品牌，没有做好品牌的组成与联动，盲目夸大了体验式业态对于项目成败的作用，而忽视了项目业态组合的全局性和准确性，实不可取。

　　未来1-3年大北区商业供应一览