總第869期

　　今日上午，本土實力企業美盛集團以總價16.05億元分別摘得鄭政出[2019]20號、21號（網）兩宗地塊，分別位於博卉路北、田園北路西和國基路南、園田北路西，此批地塊爲陳砦廟李城中村改造用地，同時也是美盛·教育港灣項目的首批商品房用地。至此，歷經2000多個日日夜夜的俯身前行，終獲成功。而根據公開資料顯示，美盛·教育港灣項目總建築面積550萬㎡，規劃集高尚住宅、人文公寓、教育MALL、社區商業、寫字樓、雙語幼兒園、國際學校、一線教育機構於一體的全生命教育生活系統。

　　在鄭州商業觀察看來，隨着素有“小香港”之稱的金水區陳砦和廟李城中村改造項目的正式拿地啓動，未來1-3年鄭州北區的商業開發也將駛入快車道！

　　位於北環以北,索凌路以東、文化路以西、國基路以南的美盛·教育港灣 鳥瞰圖

　　鄭州城改二十年，推動城市土地資源價值的同時大幅提高城市綜合體發展，但也同樣面臨諸多問題

　　鄭州城改發展到今天已經差不多有二十個年投，到了今天也已經呈現出了燎原之勢。而鄭州的城改項目也受前期拆遷、安置成本高等因素，不得不提高容積率，以實現最終的開發收益。因此，“城市綜合體”概念自2003年西關虎屯、燕莊改造起，便逐漸成爲了鄭州商業發展的主旋律之一。

　　但有一個現象是不得不面對與思考的，雖然這一輪的城改催生了上千上萬個“百萬富翁”，但也同樣爲市場帶來了動輒幾十萬上百萬方的大型城市綜合體，這其中一個又一個的大盒子、寫字樓如何在後期有限的被應用或去化，已經成爲現階段大多數發展商所思考及馬上要面臨的問題。

　　尤其是面對現如今愈發高漲的拆遷難、拆遷貴、賠付高等問題，參與城中村改造的開發商們更希望在保證利潤的前提下，再實現“開發出好產品”這一願景，因此在規劃階段，即便是部分商業自持經營，也都希望在未來變現的時候可以賣個好價錢。但如果大規模的集中商業成爲城市綜合體中難以消化的雞肋，那麼對於參與城改項目的開發商們而言，利潤將很難被保證。

　　據鄭州商業觀察統計，金水區已經公示的城中村改造項目中，有多達24個村的開發商均規劃了涵蓋多種物業形態的中型或者大型城市綜合體。隨之而來的問題即：誰來經營？誰來管理？誰來消費？而這些問題，也將是城改項目在未來運營過程中面臨的最大難點。

　　與深圳皇庭合作，專業的事請專業的人與團隊是對的。未來1-3年，區域內將迎來60萬平方米新增商業供應！

　　早在去年9月份，上市公司皇庭國際（000056.SZ）就通過其投資者關係平臺對外披露了一則“關於公司擬承租鄭州商業物業的公告”。根據該公告顯示：其與鄭州美盛置業有限公司簽訂《合作框架協議書》，承租其正在開發建設的商業物業鄭州市豐慶路廟李城中村改造項目A2-2地塊集中商業項目（以下簡稱“租賃標的物業”），用於本公司經營購物中心。該項目租賃面積共計約6.4萬㎡，租賃期限20年。而根據鄭州商業觀察的瞭解，本次皇庭國際（000056.SZ）擬租賃的物業位於鄭州市中心城區的金水區豐慶路和博會路交接處，屬於鄭州市整體規劃的“一主一城、兩軸多心”的北軸方向,交通便利，所處地段是鄭州最大的城中村舊改項目。區域範圍內居住氛圍成熟，三公里範圍內有151個小區，近50萬常駐人口，消費能力強。

　　鄭州皇庭廣場 效果圖

　　而請來皇庭國際（000056.SZ）一方面是源自兩家企業在這一發展階段的戰略不謀而合，另一方面則是在於後者對皇庭在商業運營管理及資源統籌等方面專業水平的高度認可。

　　此外，根據鄭州商業觀察的統計，未來1-3年僅國基路東向西沿線至豐慶路3公里範圍內將開業或開建的商業項目將多達7個（如正在積極籌備並計劃於今年下半年開業的YoYo Park購物公園），總商業體量累計達60萬平方米！

　　從鄭州市區整體發展來看，除鄭東新區外，項目所在區域是三環外發展成熟度最高、基礎設施最好、與主城區聯繫最爲緊密、發展前景最明朗的區域，也是鄭州市“北擴東移”的橋頭堡。

　　雖然北環幾大城中村的拆遷將有可能帶來近30萬的居住人口外溢，但不可否認這是城市更新、區域更新過程中必然需要經歷的一個階段。但正如前文所講，國基路沿線的發展、配套及生活氛圍已經很成熟，即便城中村的拆遷會遷徙出一部分人口，但主力消費人羣仍在，臨近的新建項目都將爲本區域帶來新的人口增長；而區域內已有的金印陽光城在內數十個建成住宅小區也自然而然的成爲本區域的屬地客羣基礎。因此，區域內陳寨、廟李等城中村的拆遷並不會對商業消費帶來很大的影響，相反，該區域的“換血”早已開始，並已完成了一部分。

　　與此同時，回顧近幾年北區商業的發展進程，以2016年11月開業的惠濟萬達廣場爲例，其在開業之初較爲務實的根據市場所處的實際情況，進行業態的梳理與品牌的組合，也再一次印證了做爲業內人士們對一個項目評判的標準與共識。隨後在首輪調整中小米之家的進駐，以及近期西西弗書店&矢量咖啡的進駐，也都說明了品牌對區域及項目的認可。而一個好的商業項目，一定是在整體的定位和業態組合上具有市場競爭力，而不是靠某幾個知名商戶的存在來決定成敗的。單一引入體驗業態品牌，沒有做好品牌的組成與聯動，盲目誇大了體驗式業態對於項目成敗的作用，而忽視了項目業態組合的全局性和準確性，實不可取。

　　未來1-3年大北區商業供應一覽