許小樂稱，2016年10月，國務院辦公廳關於印發《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案的通知》，指出在2020年實現戶籍人口城鎮化率年均提高1個百分點以上，年均轉戶1300萬人。2018年3月，國家發改委再次發佈文件，指出繼續落實1億非戶籍人口在城市落戶方案。

“這表明戶籍制度的放寬只是城鎮化發展的舉措，本身是爲了打破城鄉二元結構的障礙，推動城市發展高質量城鎮化，爲保持經濟持續健康發展提供有力支撐，並不是調控政策的放鬆。”許小樂說。

許小樂表示，放寬戶籍制度一定程度上打破了限購門檻，意味着更多的人可以進入房地產市場，對一些住房供給本身不足的城市造成衝擊。近幾年部分二線城市紛紛出臺了人才引進政策，短期吸引了一定購房需求。以西安和天津爲例，西安在實施人才落戶政策後，落戶人口大增，房地產市場明顯好轉，房價也快速上漲；天津在2018年實施人才政策後二手房成交量激增。

“落戶政策帶來的房價上漲預期刺激需求短期內釋放，但落戶政策並不必然會帶來房價的上漲，需要與供給不足、信貸充裕相結合纔會發揮作用。”許小樂強調，當前的調控環境下，房貸監管較爲嚴格，一些城市的庫存逐漸走高，人口進入城市也不一定造成供需緊張。落戶政策刺激起來的購房熱情往往不可持續，比如天津和西安在人才引進政策後，市場仍然隨着調控環境的嚴厲而出現回落。

在他看來，放寬落戶對房地產市場長期發展帶來利好。放鬆戶籍制度是提高城鎮化發展，可以吸引人才流入，爲經濟的持續發展注入活力，從而帶來持續的購房需求增長。

此外，許小樂表示，此次放寬落戶將對基本面較好的二線城市帶來利好。其中，對於大城市落戶限制的放鬆，尤其是城區常住人口100萬-300萬的大城市全面取消落戶限制，其購房需求短期內可能會有所增加，比如廈門、長沙和蘇州這些城市。而像石家莊、太原等經濟基本面略差、人口吸引力不足的城市全面取消落戶限制對房地產市場的影響相對較弱。

他還表示，I型大城市全面放寬落戶條件，並全面取消重點羣體落戶限制，將對濟南、青島、杭州等城市帶來利好，而西安、鄭州等城市落戶政策門檻已經很低，人口引進紅利已在2018年被消耗掉一部分。

在談到超大和特大城市的影響時，許小樂稱，雖然要求加大落戶規模，但北京和上海的落戶依舊困難，需求難以短期內釋放。而深圳、南京、武漢等城市，人口仍有流入空間，長期來看對其房地產市場產生利好。

（本文系貝殼研究院約稿，轉載請註明來源）

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