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宏觀經濟格局下樓市的變與不變

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無論你是中介業內人士，房企策劃營銷線、產品線人員，還是處於各個職業生涯階段的從業者，都能通過《透明大講堂》快速獲取新知，從更高的位置和更巧的角度審視行業，深入分析、判斷行情，從而實現自我增值，發現更多機會。

壹

-THE FIRST-

亞馬遜雨林一隻蝴蝶振動翅膀，兩週後會引起美國得克薩斯州的一場龍捲風。

同樣的，“蝴蝶效應”也存在於樓市，你什麼時候買房，在哪兒買房，都和國家的政治、經濟形勢息息相關。

對普通購房者來說，如何讀懂複雜政治經濟形勢背後的意義，找準合適的買房時機？什麼時候買房比較好？在哪個城市買房比較好？

這一系列疑惑，在昨天下午舉行的透明大講堂上，浙江大學公共管理學院楊遴傑教授給出了答案。

貳

-THE SECOND-

3月20日，午後陽光明媚燦爛，伴着熱烈掌聲，楊遴傑教授走進透明大講堂，用幽默睿智而又通俗易懂的語言，和在座的一百多位嘉賓分享了自己在房地產方面的研究。

楊教授認爲，房地產有兩大屬性，一個是商品屬性，另一個是金融屬性。

正如住房有兩大主要功能，一是居住，二是投資。房地產的兩大屬性尤其是它的投資屬性備受關注。

十多年來房地產的持續上漲，尤其是一二線城市房價的迅猛上漲，讓人們對房地產的投資價值深信不疑。

作爲投資，重點就在於購買的時間點，看你是買在城市房價增長曲線的山腰上還是在山頂上。

叄

-THE THIRD-

判斷當前房價所處的位置，必須要了解影響房價的幾個因素，楊教授認爲，“房地產短期看金融，中期看土地，長期看人口。”

房地產較短期主要受金融影響，受供給與需求影響，只要金融資金充足一定會漲。中期看土地，主要受房產政策以及本地的土地供應量影響，政府通常會在房地產價格好的時候多賣一些土地，正如杭州去年的土地出讓金高達2600億。更重要的是長期看人口。

在楊教授看來，人口老齡化的到來是不可逆轉的趨勢，不管是單獨二胎全面二胎還是放開生育，都很難有實質性的反轉可能，老齡化對城市房價有着整體且負面的影響，日本大量中小城市的衰敗和收縮就是例子。

我國若想解決人口老齡化帶來的養老問題，就必須要進行產業升級，確保能在更少勞動人口的情況下也能保證產出足夠。

而產業升級在中國並非易事，它受地方產業基礎、政府改革意願以及企業家能力等多方面影響。

哪些地方能順利實現升級，就有足夠的吸引力吸引外地的勞動人口前來就業，既降低本地的老齡化比例，又讓本地經濟不斷活躍。

在他看來，東部活躍城市區域與中西部省會在未來更有競爭力。

肆

-THE FOURTH-

對於房地產企業而言，應該注重結閤中國的文化習俗去做養老產品。

房地產企業的定位可以由住宅建造與銷售商轉向城市生活服務供應商，可以將自身作爲一個大平臺收集各種數據，瞭解整個城市，包括老百姓的更多需求，向一個城市生活服務供應商轉型，擁有更大的發展機遇。

事實上，這也是目前很多房產企業在做的事情，包括綠城、萬科、龍湖等龍頭企業。

伍

-THE FIFTH-

講座的最後，楊教授總結了樓市的變與不變。

一是定位不變，楊教授認爲在宏觀經濟格局下，樓市主要以穩爲主，在很長一段時間內仍會貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”。

二是城鎮化不變，城鎮化比例每年仍然會保持增長；而樓市的變主要是受老齡化和產業升級的綜合影響。

楊教授深入淺出的分析讓在座嘉賓對未來的經濟局勢有了更加明朗的瞭解，在熱烈的掌聲中，透明大講堂第二期圓滿結束。

-END-