提及回龍觀，人們最先想到的是“睡城”，繼而人們會想起，這是中關村的後宮，甚至很多人認爲，中關村的騰飛離不開回龍觀貢獻的不盡其數的房間和隔斷。每一盞在深夜12點還亮着的燈，都是中關村前進的一小步。

當然，也有很多人能想到回龍觀糟糕的交通，想到在龍澤地鐵站排隊10分鐘才勉強前進的隊伍和車廂裏讓人窒息的空氣；也有人會想到回龍觀落後的基礎設施建設，每次北京下大雨，在回龍觀都能看到水漫京城的壯觀景象，也會有身手敏捷的小哥哥跳上垃圾桶或者站在高處等待“救援”。

我們熟悉回龍觀，又覺得陌生。回龍觀到底是什麼樣的，它的基礎配套設施是否完善，區域內的房價又是怎麼樣的，本期搜狐焦點區域報告就將深入走進昌平區回龍觀板塊，細話回龍觀樓市看點。

壹· 回龍觀印象

回龍觀位於昌平區東南部。東起黃土南店，西北至二撥子;南爲海淀區東北旺鄉上地村。以觀得名。

回龍觀作爲北京著名的大型居住社區，是京北高學歷人才的聚集地，但面臨嚴重的職住失衡、公共服務滯後、高端商業設施欠缺的問題，多年來被稱爲“睡城”、“堵城”。 但由於離海淀區的碼農宇宙中心—上地西二旗只有兩站地鐵的距離，這裏的房價和房租都比上地西二旗便宜很多，所以就成了月入五萬的西二旗人安居的首選。

4月初，搜狐焦點記者從回龍觀地鐵站出發，一步步考察沿途樓市、房價、配套、環境等。

一出地鐵站，入目便可看到巨大的華聯商廈，涵蓋購物、美食、影院、超市等，提供一站式娛樂服務，從此次周邊走訪來看，這是回龍觀區域配套最完善的商場。

交通：通勤主要靠地鐵

受到中關村科技園的影響輻射，回龍觀儘管只是昌平區的一個鎮，但是區域內的軌道交通及其完善，南北向的地鐵8號線和昌平線，橫穿整個回龍觀區域的地鐵13號線，將回龍觀區域圍繞其中。

配套：“城鄉結合”氣質猶在 生態環境較差

回龍觀作爲北京知名的“睡城”，早期的職能定位基本是“中關村科技園後院”，導致之前的建築過多傾向於住宅，致使公共建設不足、商業設施欠缺，很長一段時間內，區域內業主的生活購物侷限於小區自帶的配套，有大型購物需求甚至要跑到臨近的清河甚至更遠的中關村。

不過近些年隨着回龍觀區域建設的完善，越來越多的大型商場逐漸落戶回龍觀，位於回龍觀地鐵站對面的華聯商廈、位於史各莊街道的永旺購物商城、位於京藏高速旁的昌發展萬科廣場等大型購物中心，準確分佈在回龍觀各個區位，豐富了回龍觀業主日常生活，帶來了生活便利，促進了區域的居住幸福。

教育：

回龍觀區域的教育配套可分爲兩部分，一部分是回龍觀區域自帶的教育部分，包括回龍觀中心小學、回龍觀第二小學、華北電力大學附屬中學（回龍觀中學）、昌平第二中學南校區等昌平本地教育資源。

另一方面，隨着回龍觀區域的基礎建設趨於完善，更多高知人羣的匯聚，帶動了越來越多的優質資源涌現，首都師範大學附屬回龍觀育新學校、育翔小學回龍觀學校、北京一六一中學回龍觀學校等名校分校紛紛落戶回龍觀，回龍觀也成了北京教育的“新高地”之一，在家門口上名校，成了很多孩子的良好選擇。

醫療：

2013年之前，回龍觀區域的醫院兩級分化，東邊居民可以去三甲醫院北京市昌平區中西醫結合醫院就醫；而西邊的居民還主要依靠本土醫院，北京回龍觀醫院、昌平北城中醫醫院等醫院是回龍觀區域居民的首選，不過在2013年後，隨着積水潭醫院回龍觀院區的建成開業，回龍觀擁有了區域內第二家三甲醫院，居民的醫療水平得到了極大改善。這在昌平區域各鎮中，是獨一無二的。

貳·回龍觀樓市細觀

說完回龍觀區域的整體情況，下面來看一下回龍觀整體的房價情況。

地鐵13號線沿線：

從東直門出發，駛向西直門的地鐵13號線，貫穿整個回龍觀區域，在回龍觀區域裏依次留下龍澤、回龍觀、霍營三站。

在13號線以北，從西向東，依次是龍澤苑、龍騰苑和龍躍苑三大超級社區，這三個社區很大程度上擁有共同點。建成年份都是2000年左右建設的新房；戶型上都以大戶型爲主，只有龍澤苑小戶型較多；目前在二手房市場上的售價，均價也在45000-55000之間。

龍騰苑和龍躍苑是經適房，二手房出售時稅費較高，因此單價略低於龍澤苑；而龍澤苑由於有小戶型住宅，在單價上也存在一定優勢。

當然，儘管三個超級社區周邊完善，但是還存在一些問題：1、大部分都是低層板樓，沒有電梯，對於老人不是特別方便；2、三個超級社區的停車位都不是很充足，很多私家車都必須停在小區外。

而在13號線以南，比較值得關注的二手房社區，一個是萬科金域華府，一個是龍博苑。

萬科金域華府是2014年左右的新房，目前二手房在網上的掛牌均價在74000元每平左右。金域華府的優點比較明顯，地理位置好，臨近地鐵龍澤站，周邊配套豐富，有金域國際中心、昌發展萬科廣場等大型商業綜合體；但是金域華府大部分都是高層塔樓，居住密度過大，私密性和舒適度可能不是很高。

而位於地鐵回龍觀站正南的龍博苑社區，則建於2003年左右，目前在網上的掛牌價在51000元每平左右。

地鐵8號線沿線：

地鐵8號線呈 “上弓字”型將回龍觀區域半圍繞，沿着地鐵線而行，比較知名的社區有國風美唐、公園悅府和雲趣園。

公園悅府是目前回龍觀區域唯一在售的新房，在售均價58500元每平，戶型從86平方米的2居到119平方米的3居。公園悅府最大的特點有兩個，一個是清華附中昌平學校坐落在社區裏，能給未來業主孩子的教育提供保障；另一個是公園悅府建在“地鐵”上，離開家門就是8號線的平西府站，交通便利。

國風美唐是近兩年才售罄的新盤，目前二手房在網上的掛牌均價在62000元每平左右。對於國風美唐，距離地鐵8號線回龍觀東大街站300米；項目周邊配套齊全，底商密集，但是沒有大型商場；距離三甲醫院北京市昌平區中西醫結合醫院一街之隔；但是筆者覺得國風美唐的戶型設計一般，略顯擁擠。

雲趣園位於積水潭醫院回龍觀院區東側，僅一街之隔，目前二手房在網上的掛牌均價在47000元每平左右。該小區是2000年建成的首批經適房，戶型基本都是90平以上的大戶型，且爲6層板樓，沒有電梯，對老人很不方便；但是較低的價格對於很多購房人而言，又是不小的實惠。

昌平線：

圍繞在昌平線周圍的，基本是回龍觀的史各莊街道，位於回龍觀區域西北，主要軌道站點是昌平線的生命科學園地鐵站。

下了地鐵，向西走就能瞧見中關村生命科學園，中關村生命科學園是中關村科學園的重要組成部分，是以生命科學研究、生物技術和生物醫藥相關領域研發創新爲主的高科技專業園區。對於產業相對薄弱的昌平區而言，生命科學園的存在無疑是一大利好。

有了生命科學園的加成，史各莊板塊周邊的房價也相對較高。目前區域內沒有新房，比較知名的二手房有去年售罄的領秀慧谷，領秀慧谷由北科建投資建設，最早一期在2011年開盤，尾盤直到2018年才售罄，目前領秀慧谷的二手房價格根據年限不同略有差別，基本維持在5萬元每平上下。

在領秀慧谷西邊，是永旺國際商城，在回龍觀區域內，這是最完善也是最熱鬧的商城，甚至很多位於昌平縣城、沙河等區域的人也會來此購物消費；在領秀慧谷南邊，則是北京農學院和華北電力大學兩所高校，毗鄰高校、人文氣息加成，這是其餘區域不具備的特色。

叄·區域點評

回龍觀：二手房爲主，昌平區最貴的板塊

作爲昌平區最貴的板塊，回龍觀近年來不斷“引領”着其他板塊跨越一個一個的價格底線。

2013年之前，這裏的新房價格普遍在2萬以內，2016年區域內新房價格普遍突破4萬，部分樓盤甚至報價奔5萬。到了2018年，僅剩的幾個區域新盤已經大有突破“6萬”之檻的架勢。目前，回龍觀樓市以二手房爲主，4月二手房均價 50960 元/m²；在新房方面，回龍觀目前唯一在售新房公園悅府，4月開盤均價達到58500元/㎡。

而昌平其他區域，如南邵和昌平縣城的房價都在48000元/平左右，而沙河房價則在41179元/平方米。

作爲北京二手房交易量較高的區域，回龍觀地區二手房存量大，住宅以低密爲主，從早期的經適房龍某苑系列，到後期的一些純商品房小區，回龍觀整體的居住密度較小，而中關村軟件園興起後爲回龍觀帶來的大量購房者和租客，也逐漸推高了回龍觀的價格。

碼農之家，周邊配套日趨完善

回龍觀區域被稱爲北京碼農的居住區，該區域是昌平最靠近城區的區域，區域內集中了3條地鐵線路——13號線、8號線、昌平線，極大地方便了回龍觀、西三旗地區的居民進城，緩解京藏高速的擁堵，同時，地鐵5、13號線早晚高峯的壓力也得到緩解。

再加上這幾年區域商業配套的發展和教育配套的逐漸完善，又靠近海淀高新科技園區，很多在中關村、上地的互聯網公司從業人員都選擇在這裏居住。

2018年，北京市委常委會討論並通過《優化提升回龍觀天通苑地區公共服務和基礎設施三年行動計劃（2018-2020年）》，計劃3年內向該地區投入近200億元資金，更新提升回龍觀區域的各項配套。

此外，2016年拆除完畢的原回龍觀城北市場將用於“北四村”回遷樓建設。在居住空間建設方面將建設100萬平方米居住空間。配套青年公寓、公租房小學、幼兒園等項目。

正在建設中的回龍觀體育文化公園佔地19公頃，北部正在進行提升改造，今年將投入使用，這是一個森林式的公園，公園內將穿插建設6塊籃球場，4塊網球場，一個籠式足球場，一個門球場，一個廣場舞區域，還有一條環繞公園的健身路徑。公園南部主要有綜合文化館和綜合體育館，計劃於明年年底前投入使用。

連接回龍觀和上地軟件園的自行車專用路將在5月底完工具備試運營條件。自行車專用路起於同城街與文華路交叉口，沿13號線地鐵北側綠地佈線，向西經回龍觀、龍澤地鐵站，跨越京藏高速、龍域東一路，下穿京包鐵路，沿龍域環路至西二旗北路，止於後廠村路與上地西路交叉口，與現狀自行車系統相銜接。

綜合來看，我們相信回龍觀未來的發展還是不錯的。