今天我先講一下，專業市場：是指同類產品積聚於某一場所進行的交易、流通和配送；簡單來說，就是相同系列的專業店、專賣店高度聚集的特色商業場所，它所呈現的是特定的客戶定位、特定的經營行業定位，我們通常講的汽車城、家居館、小商品城、古玩城等具有目的性消費型市場。

其次要講什麼一、二、三、四線城市，一線城市北上廣深，即具有經貿、科技、經濟、人才聚集為一體融合性城市；二線城市即省會城市、地方經濟帶動型城市；三線城市即地級市，有稀缺性資源、有一定支柱產業；四線城市即百強縣集合、不僅有活躍的社會資源、而且交通網比較密集，通達性較好；

啰嗦完上面這兩個名詞解釋之後，接下來就講一下三、四線城市專業市場返租剖析。

前段時間、我到江西某家居購物廣場，首先此家居館在城市的郊區，另外交通不是很通便（後期我會將關於拿地的策略），這個屬於情理之中，那麼銷售員告訴我，您買街鋪很有眼光，說了一大堆優勢，我就問了一個問題，現在平均返租比例是多少，他說是8%，那麼接下來我就剖析了一下，

剖析：上下兩層鋪子為160平米，單價6000元/平米，總價：96萬，平均每年8%收益，

第一年收益：96萬*8%=8萬/年；坪效比：8萬/160平米/12個月=42元/平米，

根據三、四線城市城郊或者新區，租金肯定達不到40元/平米；心裡計算，那個地方只能在20-28之間，所以購買三、四線城市城郊或者新區專業市場物業，特別要計算一下坪效比，這樣你買的鋪子才踏實，另外如果返租比例過大，那都是扯蛋，開發商和運營商是有區別的，商戶賺不到錢的基礎上，誰會去保證你的返租收益。以上是我今天簡單的剖析，最好一句，三、四線城市專業市場返租比例一定要合理。