摘要：我们认为2019年行业将在调整中前行，预计销售和投资增速都会出现回落。

　　四季度地产超配0.7个百分点

　　公募基金2018年报完成披露，我们以“基金市场类-全部基金”在“Wind新行业标准”分类下的数据样本来统计分析公募基金对房地产板块股票的持仓情况。

　　2018年四季度房地产板块的基金持仓总市值达到799.0亿元，环比三季度增长13.8%。四季度基金重仓持股中，地产股占股票投资市值的比重达到5.10%，环比三季度提升1.0个百分点，为2015年以来的最高水平。四季度房地产行业的超配幅度达到0.7个百分点，为2015年以来的首次连续两个季度超配，且超配比例相比三季度的0.05个百分点大幅提升。地产超配比例在所有行业分类中排名第4，相比三季度排名上升3位。随着货币政策转向确立，行业政策边际改善，叠加板块PE估值低位，公募基金对房地产板块的重仓持股比例继续提升。

　　图：2018年四季度末各行业基金重仓持股比例及超配比例

　　图：房地产板块持仓总市值及占比

　　持股集中度持续提升

　　从重仓地产股市值来看，公募基金持仓市值高于5亿元的地产股共有12支，相较于三季度增加2支（中南建设、蓝光发展）。其中保利地产持仓总市值达到131.6亿元，占基金股票投资市值的比重为0.84%，环比三季度提升0.18个百分点。万科A以0.79%的市值占比紧随其后，环比三季度提升0.27个百分点，期末持股市值达到124.4亿元。华夏幸福后来居上，市值占比提升0.15个百分点至0.28%，位居第三。

　　从重仓地产股市值环比增幅来看，华夏幸福、金地集团、荣盛发展位居前三，重仓市值环比增幅分别高达96.3%、81.3%和46.8%。此外，绿地控股45.3%和招商蛇口41.2%的环比增幅同样显著。以持有基金数量角度来看，万科A重仓持有基金数量在四季度大幅增加203至475支，持有数量绝对值和增加值均位居板块首位。保利地产和华夏幸福以125支和63支的环比增幅位居第二、三位。

　　图：公募基金持仓市值高于 5 亿元的地产股配置情况

　　图：2018年三季度及四季度持股基金数量变化

　　2018年四季度房地产行业持股市值Top5的地产股（保利、万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股）的持股总市值占板块持仓总市值的比重达到44.8%，较上半年大幅提升9.6个百分点，保持了2016下半年以来的持续提升态势。保利地产、万科A和华夏幸福的持仓市值规模、持有基金数量均明显高于其它地产股，伴随着销售、融资集中度的提升，基金配置比例向龙头房企的聚集效应更加明显。

　　图：Top5龙头房企持仓市值占比

　　四季度地产持股市值环比增长31.8%

　　从陆股通持有A股地产股的趋势来看，2018年四季度陆港通基金持有地产股的总市值达到176.9亿元，环比上升31.8%，延续了2018年以来的连续增长态势。2018年末地产股持仓市值占股票投资市值的比重达到1.71%，环比增长0.36个百分点。无论是提升地产配置的时点，还是持仓市值的增幅，陆股通均领先于内陆公募基金。

　　重仓个股来看，万科A、保利地产、招商蛇口持仓市值分别达到54.5、24.1和16.7亿元，占地产板块持仓市值的比重分别达到30.8%、13.6%和9.5%，龙头房企的聚集效应同样明显。从重点个股的持仓市值增幅来看，金科股份、华夏幸福、金地集团、荣盛发展的环比增幅居前，分别达到481.1%、107.0%、95.6%和86.3%。

　　总结：2018年三季度以来房地产行业积极因素如期积累，流动性边际改善、去杠杆节奏趋缓、地方政策边际放松。我们认为2019年行业将在调整中前行，预计销售和投资增速都会出现回落，结合我国目前内外经济压力以及因城施策的思路，预计2019年政策边际宽松仍可期待，地产板块基金持仓比例的提升有望释放积极信号，助推板块估值修复。

　　报告来源：华泰证券)