摘要：我們認爲2019年行業將在調整中前行，預計銷售和投資增速都會出現回落。

　　四季度地產超配0.7個百分點

　　公募基金2018年報完成披露，我們以“基金市場類-全部基金”在“Wind新行業標準”分類下的數據樣本來統計分析公募基金對房地產板塊股票的持倉情況。

　　2018年四季度房地產板塊的基金持倉總市值達到799.0億元，環比三季度增長13.8%。四季度基金重倉持股中，地產股佔股票投資市值的比重達到5.10%，環比三季度提升1.0個百分點，爲2015年以來的最高水平。四季度房地產行業的超配幅度達到0.7個百分點，爲2015年以來的首次連續兩個季度超配，且超配比例相比三季度的0.05個百分點大幅提升。地產超配比例在所有行業分類中排名第4，相比三季度排名上升3位。隨着貨幣政策轉向確立，行業政策邊際改善，疊加板塊PE估值低位，公募基金對房地產板塊的重倉持股比例繼續提升。

　　圖：2018年四季度末各行業基金重倉持股比例及超配比例

　　圖：房地產板塊持倉總市值及佔比

　　持股集中度持續提升

　　從重倉地產股市值來看，公募基金持倉市值高於5億元的地產股共有12支，相較於三季度增加2支（中南建設、藍光發展）。其中保利地產持倉總市值達到131.6億元，佔基金股票投資市值的比重爲0.84%，環比三季度提升0.18個百分點。萬科A以0.79%的市值佔比緊隨其後，環比三季度提升0.27個百分點，期末持股市值達到124.4億元。華夏幸福後來居上，市值佔比提升0.15個百分點至0.28%，位居第三。

　　從重倉地產股市值環比增幅來看，華夏幸福、金地集團、榮盛發展位居前三，重倉市值環比增幅分別高達96.3%、81.3%和46.8%。此外，綠地控股45.3%和招商蛇口41.2%的環比增幅同樣顯著。以持有基金數量角度來看，萬科A重倉持有基金數量在四季度大幅增加203至475支，持有數量絕對值和增加值均位居板塊首位。保利地產和華夏幸福以125支和63支的環比增幅位居第二、三位。

　　圖：公募基金持倉市值高於 5 億元的地產股配置情況

　　圖：2018年三季度及四季度持股基金數量變化

　　2018年四季度房地產行業持股市值Top5的地產股（保利、萬科A、華夏幸福、招商蛇口、新城控股）的持股總市值佔板塊持倉總市值的比重達到44.8%，較上半年大幅提升9.6個百分點，保持了2016下半年以來的持續提升態勢。保利地產、萬科A和華夏幸福的持倉市值規模、持有基金數量均明顯高於其它地產股，伴隨着銷售、融資集中度的提升，基金配置比例向龍頭房企的聚集效應更加明顯。

　　圖：Top5龍頭房企持倉市值佔比

　　四季度地產持股市值環比增長31.8%

　　從陸股通持有A股地產股的趨勢來看，2018年四季度陸港通基金持有地產股的總市值達到176.9億元，環比上升31.8%，延續了2018年以來的連續增長態勢。2018年末地產股持倉市值佔股票投資市值的比重達到1.71%，環比增長0.36個百分點。無論是提升地產配置的時點，還是持倉市值的增幅，陸股通均領先於內陸公募基金。

　　重倉個股來看，萬科A、保利地產、招商蛇口持倉市值分別達到54.5、24.1和16.7億元，佔地產板塊持倉市值的比重分別達到30.8%、13.6%和9.5%，龍頭房企的聚集效應同樣明顯。從重點個股的持倉市值增幅來看，金科股份、華夏幸福、金地集團、榮盛發展的環比增幅居前，分別達到481.1%、107.0%、95.6%和86.3%。

　　總結：2018年三季度以來房地產行業積極因素如期積累，流動性邊際改善、去槓桿節奏趨緩、地方政策邊際放鬆。我們認爲2019年行業將在調整中前行，預計銷售和投資增速都會出現回落，結合我國目前內外經濟壓力以及因城施策的思路，預計2019年政策邊際寬鬆仍可期待，地產板塊基金持倉比例的提升有望釋放積極信號，助推板塊估值修復。

　　報告來源：華泰證券)