作者：丹青

來源：GPLP犀牛財經（ID:gplpcn）

3月26日，中國恆大（3333.HK）發佈2018年度全年業績。如之前市場預期，恆大再度登上行業“利潤之王”的寶座——淨利潤722.1億，同比大增106.4%；毛利潤1689.5億，同比大增50.5%。

除此之外，恆大還有以下幾項核心指標行業第一：營業額4662億，同比大增49.9%；總資產達18800億，淨資產3086億，現金餘額2042億。

GPLP犀牛財經簡單梳理了萬科、碧桂園和恆大三大房企的年報，大致情況如下：

從上圖我們可以瞭解到，恆大盡管銷售面積不及碧桂園，但是銷售利潤遠遠超過碧桂園，恆大的利潤率明顯高於碧桂園。

在房地產市場持續盤整的大環境下，2018年A股和港股有43家房企遭遇業績虧損或下滑，如此體量的恆大能夠實現這樣的業績確實讓人驚奇。

規模型向規模+效益型轉型，還清永續債、標準化運營降低成本

中國的大多數公司，都比較喜歡追求規模。尤其是地產行業，更喜歡大幹快上，特別是在過去的幾年裏，出於“沒有規模就沒有江湖地位，沒有江湖地位就沒有話語權”的恐懼，大量房企鉚足了勁要衝千億，百億規模的房企宣佈要衝三千億，千億的房企準備衝萬億。

2016年，恆大的銷售額問鼎中國房企冠軍，理論上，恆大比任何房企都有優勢衝萬億。然而，在2017年2月6日恆大年度工作會議上，許家印卻宣佈轉變發展思路，地產主業開啓從“規模型”向“規模+效益型”的轉型。

GPLP犀牛財經注意到，恆大在2017年徹底還清了一千多億的永續債，比國家定調去槓桿早了一年多。清償永續債，釋放了200多億的利潤空間。不僅大幅降低了恆大負債率，避免了遭受去槓桿的衝擊，還爲2018年及未來釋放了巨量利潤空間。

另外業績報告顯示，恆大通過統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營模式，大幅降低了銷售、管理費用率，成本控制能力的不斷提升進一步確保了利潤總額持續提升。

2017年，恆大的毛利率從上一年的28.10%提升到36.09%，這部分是受到了2015年之後房價上漲的外部因素影響。2017年之後，房地產調控日益加深，2018年恆大毛利率仍然保持溫和提升，小幅上升至36.20%，這更多體現出規模優勢和成本管控能力。

受到營收增加和毛利率提升的雙重影響，恆大2018年的毛利潤達到1689.5億，同比大增50.5%，淨利潤722.1億，同比大增106.4%。恆大在營業額相對穩定增長的情況下，實現了利潤率、淨利潤率的大幅增長。

大量佈局一二線城市，低價土地儲備發揮優勢

2018年年報顯示，恆大集團的土地儲備爲3.03億平方米，而平均土地成本只有1635元/平方米，在龍頭房企中屬於最低的。

數據顯示，截止2018年年末，恆大總土地儲備項目811個，分佈於中國228個城市，覆蓋了幾乎全部一線城市、直轄市、省會城市及絕大多數經濟發達且有潛力的地級城市。

其中一二線城市土地儲備原值達人民幣3,285億元，佔比66%，平均樓面地價人民幣2,040元╱平方米，三線城市土儲原值人民幣1,677億元，佔比34%，平均樓面地價人民幣1,178元╱平方米。

在粵港澳大灣區，恆大也擁有豐富資源。恆大董事局主席許家印在業績會上稱，目前他們在大灣區有109個住宅項目，土地儲備4927萬平方米，貨值1.6萬億，其中深圳有45個項目，土地儲備是2903萬平方米。“恆大在深圳的土地儲備應該說是在行業排名靠前，這方面未來會給我們帶來巨大的市場效應。”

跨界就要玩大的，許老闆自稱有“製造業基本功”

多元化發展方面，許家印表示，選擇產業一定要與恆大的規模匹配。以糧油產業解釋，“恆大先進入了糧油、乳業、礦泉水產業，但經過探索，我們發現一年銷售幾億、幾十億的產業體量，跟恆大年銷售六千億的規模是不匹配的，恆大做事的風格，要麼不做，要做就要做大做強做成功。”

恆大要選擇大的產業。經過前9年的調研和探索，恆大進入了旅遊產業、大健康產業以及新能源汽車產業。這些行業都有希望成爲下一個萬億行業。

許家印進一步表示，通過併購瑞典NEVS、卡耐公司、輪轂電機公司等一系列海外優質產業鏈資產和自主研發，恆大進入新能源汽車產業已解決整車製造、電池、電機、銷售網絡及充電樁這五大制約瓶頸。

業績發佈會現場，談及造新能源汽車的信心，許家印直言：“我們對汽車產業還是很有信心的，你不要忘記我是車間主任出身的，也算是製造業的央企出來的。當時舞鋼是冶金部的直屬企業。我幹了十年的車間主任，還是有製造業基本功的。”

雖然許老闆通過買買買，快速構建了汽車生產鏈，並且自稱有“製造業基本功”加持，但是“造車”和“蓋樓”畢竟不同，對於房地產玩的飛起的許老闆，玩新能源汽車，大家怎麼看呢？