因為信息不對等，很多投資客並不知道真實的越南是什麼樣的，也不清楚真正的越南經濟到底好不好，更不能對越南的房地產發展做一個合理的判斷。

那麼，居姐今天就跟大家分享一下越南見聞，科普一下越南經濟和房產。

02

經濟奇蹟？

吹出來的假繁榮！

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最近幾年有一種說法，叫「越南奇蹟」。大體是說越南的經濟增速快，製造業發展好，將複製中國奇蹟。

去年春節，我也在越南逗留了幾天。

有一次在胡志明市，打Grab（越南摩的）去商場。那位摩的小哥不懂英語，他在那裡連說帶比劃折騰了二十多分鐘，急得我出了一頭汗，最後終於搞懂了他的意思——他想多收5000越南盾，不太到1.5元人民幣……

我當然是非常爽快地答應了。晚上回酒店休息的時候，我回想這件事，覺得很像十幾年前的中國農村菜市場，那時候大媽們為了省下幾毛錢的菜錢，能跟菜販子掰扯半個小時。

所以，越南人真的沒什麼錢，而越南經濟發展也沒那麼好。

很多中介吹噓，「越南經濟增速在6%以上」，將取代中國在全球製造業上的地位，將「創造越南奇蹟」。這話說得真是夠不要臉……

在越南逛超市的時候，我就發現一個問題：當地售賣的很多T恤都是孟加拉製造的。為什麼呢？因為越南製造水平低、質量差，而且價格更貴。

其實，從去年開始就陸續傳出："韓國企業在越南頻繁「跑路」!2000名越籍員工薪資無著落"、「越南媒體揭露韓國企業代表半夜跑路 拖欠越南工人百萬工資」 等消息，還有不少外資公司正在進一步壓低越南工資。

這說明：越南製造業的成本優勢，並沒有想像中的好。

越南現在只能負擔低端組裝業務，比如襪子、鞋子、玩具等。和中國相比，越南有人力成本的優勢，但電費和土地成本並不便宜（和中西部對比）。和孟加拉、柬埔寨、泰國等比起來，優勢就更不明顯了。

所以，要談越南的經濟繁榮，還為時尚早。相反，越南經濟當下的危機倒是顯眼得很：

越南經濟的高速增長主要依靠擴大投資總額，三星曾一度佔據越南出口的20%。

過度依賴國外資本，意味著一旦出現經濟危機、投資下滑，那經濟很容易就會崩盤。2008年全球經濟的時候，越南GDP增速就明顯下滑：

更糟糕的是，越南的外匯儲備極低，只有635億美元，而外債又極高，達到1400多億美元。一旦出事，越南很快就會被投機大鱷喫得一乾二淨。

03

人口和城鎮化優勢？

落後的表現≠崛起的象徵！

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鼓吹越南房地產的無良中介和開發商，還經常提到的就是越南的人口紅利和城鎮化水平。

所謂人口紅利，主要是指越南人口年輕。越南人的平均年齡在25歲左右，而中國已經超過了35歲。同時，越南的勞動人口（15-64歲）佔比接近70.0%，和2003年的中國很像。

但越南總人口只有9270萬，相當於一個江蘇省（常住人口8029萬），從人口來說，越南的人口紅利還不及中國。

更關鍵的是，人口老齡化水平低基本是落後國家的共同點，而絕不是一個國家發展起來的根本。

這個道理同樣適用於，以「越南城鎮化水平低」為理由，宣稱「越南房價必大漲」的論調。落後的地區城鎮化水平都低，這是落後的表現，而不是崛起的依據。

其實，越南的城鎮化想發展還是有一定難度的。

首先，越南大城市土地價格極高。拿胡志明市來說，無論是市中心的住宅、商鋪還是市郊的土地，統統都貴。市中心一棟兩層小樓加土地起碼要兩百萬美金。越南的經濟實力想在這樣高額的成本下推進城鎮化，難。

其次，越南的土地尤其是房產土地，是私人的。越南政府又不敢暴力拆遷，想協調這麼多土地進行開發，進度自然不會快。

04

擊鼓傳花的遊戲，

中國人就愛忽悠中國人

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這一點，是我很不願意承認的，但又不得不說。越南房產的火熱，更多是中國資本在炒作，是一場中國人忽悠中國人的遊戲。

開發商經常會把胡志明市的高租售比作為噱頭進行宣傳，但實際上沒有那麼樂觀。

去年五六月份，我的一個朋友被外派到胡志明市。據他反饋，當時外國人的收入在1000-2000美金，公寓的月租金在500-700美金，這的確是高租金回報了。

但在胡志明高檔公寓最集中的第二郡，晚上幾乎是黑燈瞎火，所謂的高租售比純屬矇騙。

另外，越南房地產是肯定存在泡沫的。

越南最發達的胡志明市，絕大多數人的收入在2000-3000人民幣/月，整個城市只有部分地方能用信用卡，移動支付壓根沒有。至於我們習以為常的快遞、電商、移動互聯經濟，更是天方夜譚。

胡志明市的公共交通水平，落後中國40年左右。下圖是胡志明市中心的路況，路面有點爛了，比中國的四五線城市還差。

儘管越南政府有很多軌道交通的規劃，但以越南政府的腐敗、低效，加上高昂的修建成本，基本都沒戲。

這樣一個城市的房價，市中心3W人民幣/平，郊區2W人民幣/平，別墅百萬起跳。要說沒有泡沫，你信嗎？

可悲的是，這種破地方還有中國人搶著去買，甚至被越南開發商趕了出來。

在越南考察的時候，我就遇到過中國投資客被開發商掃地出門的情況，當時一個來自廣東的投資客氣憤異常，他操著方言罵道：「我絕對要整鑊金嘅你嘆！」（這已經升級到血海深仇的程度了）

照理說，這個廣東人是要買房付款的，越南開發商沒道理不要錢。其實，是因為新版護照上印了「九段線」。

所謂九段線，是中國方面對南海領域的主權宣示，簡單說就是九段線裡面的都歸中國。而越南方面認為九段線侵犯了他們的主權。

所以越南有骨氣的開發商，見到印有九段線的新護照，是堅決不賣房甚至還要請你出去的。

05

腐敗的政府，

永遠無法創造奇蹟！

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有人問我說，那越南真的就不可能發展起來了？

這個我還真不敢說，畢竟一切皆有可能。但就看越南政府腐敗的樣子，我覺得這個可能性微乎其微。

越南的腐敗幾乎是從上到下，官官相護的。之前，我的一個朋友旅遊，通過AirBnb在胡志明市租了一間屋子。當時房東連護照和簽證都沒要，說是已經給當地警小費了。

這種小費類似黑道保護費的東西，非常普遍，而且有通用價格：普通房子一個月1百萬越南盾左右，一般酒店的話需要二三百萬越南盾。（不知道現在漲了沒有）

朋友入住第三天，有政府職員過來檢查，於是他趕緊電話通知房東。結果，房東為了表達感謝還請他喫了頓飯。你猜為什麼？

因為房東的房子剛裝修完，需要拿當地政府的文件許可和確認，但你壓根沒辦法知道他們啥時候來。最主要的是，他們過來的主要目的是拿小費（房東給了60美金）。

這就是胡志明，越南最發達，最開放的城市。

所以為什麼越南外籍男子與越南女子入住酒店，必須出示結婚證，但當地的地下色情業和日本的官方紅燈區相比，也毫不遜色？

大概就是腐敗作祟吧。

這樣的國家和政府，我著實不看好。相應的，這裡的經濟和房產，我也不認為會有什麼大發展。

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