從開發商角度看毛坯房屋移交精裝修質檢要點

黃尚斌

（廣東省羊城同創文化發展有限公司）

【摘要】近年來，精裝修房以其「拎包即可入住」、「省時省心」、低碳環保等優勢越來越得到大眾的青睞，但從毛坯房移交給精裝修的過程中，如若沒有及時發現毛坯房存在的工程質量問題，裝修後就更難解決了。因此，文章從開發商把毛坯房交付給客戶的角度，提出對於毛坯房移交給精裝修時作業面的質量檢查，不可僅僅依靠施工規範，更要前瞻性地把精裝修潛在的投訴問題點進行前置控制的建議，還針對幾種質量通病列出了可行的防治與解決方案，以期提高客戶精裝修的效果。

【關鍵詞】毛坯房；精裝修；質量問題

1 引言

隨著中國城市化進程多年的發展，精裝修成品房代替毛坯房交付的比例越來越高了。「毛坯房」，就是客戶在交付後還需要自行裝修纔可以入住的一種住宅商品，然而，毛坯房帶來的弊端[1,2]卻不勝枚舉：例如客戶在自行裝修時，私自改造房屋的結構和構造，留下安全隱患；裝修時會產生大量的建築垃圾，污染周邊的環境，產生的粉塵和噪音也對鄰居的日常生活造成極大的影響等。就在這樣的情況下，精裝修房走進了我們大眾的眼簾。現代人的生活節奏越來越快，精裝修房的出現正好符合這一發展的趨勢，精裝修房不但符合現代人緊張快捷的生活方式，而且能夠有效減少建築材料等資源的浪費。然而根據施工規範標準，毛坯房驗收完畢交付給精裝修施工單位時，往往還是會發現一堆質量問題，假如沒有及時發現這些問題，待裝修的工作完成之後，精裝修房的衛生間、外牆以及屋面等很可能會出現滲漏的現象，也會導致牆面和樓層頂板出現各種常見的工程質量問題[3,4]，如裂縫、起皮、起殼等，導致建設單位和客戶對於此類問題的投訴也越發頻繁。雖然對於房屋結構本身的安全性能來說，精裝修房出現的各種各樣的質量問題也許影響不大，但其維修費用並不是一筆小數目。與此同時這些質量問題也會對客戶的正常工作、生活造成不可忽視的影響，因此作為一個負責的裝修企業對此必須引起相當足夠的重視，首先要分析研究精裝修房產生質量問題的原因[5]，然後開始制訂切實且可行的預防方案、控制措施、解決方法，以此來降低質量問題的出現幾率，從而為客戶提供優質舒適的精裝修房。下面從四個中間驗收的重要控制項目來闡述毛坯房屋移交精裝修的質檢要點，這對於後續裝修質量的保證以及成本的控制，至關重要。

2 房間方正、凈高、牆面基層平整度的檢驗

對於牆地面常規的施工驗收，牆地面的平整度、垂直度和層高會有明確的誤差要求，比如平整度是[0，4] mm、垂直度是[0，4]mm以及層高是[-20，20]mm。但客戶在正式交付時，還要看地面的鋪裝材料有無不方正的大小頭[6]情況，特別是要看木地板、瓷磚等鋪貼材料，如若房間存在不方正和大小頭的現象，鋪裝完成後會特別明顯（見圖1）。出現大小頭和樓層凈高有偏差的主要原因是裏牆面陰陽角以及天花跟牆面的陰角方正偏差甚大。

圖1 大小頭

因此驗收時一般要求進行房間的方正度檢查，在距離牆體30cm的範圍內彈出方正度控制線，再沿牆身的方向分別測量三個位置上（中間和兩端）分別與控制線之間的距離，然後選取三個實測值的最大值與最小值之間的差距即三個值的極差，測量誤差要求是[0，5]mm（見圖2）。一般情況下，牆面的平整度和垂直度都較小，一般不會超出質量評定標準規定的允許偏差範圍，但是牆面的陰陽角方正度卻恰恰相反，一般都會出現較大的偏差。因為在施工時，貼灰餅和掛線這兩個工序僅僅能保持同一片牆面的平整度和垂直度，但不能聯繫與其相鄰的牆體，因而不能保持整體的方正。為解決這個問題，可以在各房間牆面做好的灰餅的表面拉直線來檢查牆面平整與否，不但同一牆面要平整、垂直，還要與相鄰牆面的陰陽角保持方正，然後利用灰餅橫向沖筋，牆體均抹灰後，為了去除角縫上的砂漿毛頭，令角線清晰、平直，可用砂紙外包陰角或陽角抹子順陰陽角上下來回拉幾遍[7]。而檢查房間的凈高有無問題，關鍵是看天花跟牆面的陰角是否順直，天花在抹灰前，為保證天花在周邊500mm範圍內平直，必須在牆面的四周彈好水平線，另外天花上不能有氣泡和鐵板印，中間部分要順直、收光，如果抹灰厚度超過30mm，則需要利用埴筋掛網的方法處理。由此看來，在簡單裝修的情況下，手工活顯得尤其顯眼。因此，在進行毛坯房驗收時，除了房間的方正檢查和觀測天花跟牆面的陰角是否順直外，毛坯房的施工技術與施工工藝也是值得客戶瞭解與關注的地方。

圖2 房間方正度檢查

3 樓地面標高線的統一

所有的室內裝修項目幾乎都要考慮樓地面標高線的統一問題，搞好樓地面，具有關鍵意義。如果樓地面的標高不統一，則會導致許多問題，例如：陽臺、衛生間與客廳無級差，排水不暢甚至倒坡；樓梯的起步或收步的步級有明顯高差；踢腳線不能統一高度，美化裝飾效果大大減弱；樓地面、頂棚底線不平等質量問題。更有甚者，50～60mm的找平層仍然不能統一樓地面的標高，不僅費工費料，還容易造成樓地面空鼓、開裂[8]。因此在正式施工前，應根據圖紙上的設計標高要求進行全面的測量，協調電梯口、樓梯口、衛生間、廚房、地面裝飾的施工厚度，以及與其相連通的其他建築物之間的關係，最後確定地面完成面的統一標高[9]。

為了統一標高，一般總包單位會把結構一米線放出來彈在牆面上，但是由於完成面在不同部位標高的變化，如圖3電梯廳地面標高、入戶門門檻石標高標高、客廳地磚完成面標高、陽臺地磚完成面標高、陽臺推拉鋁合金門窗底框完成面的標高、房間木地板完成面標高、衛生間門檻石標高、衛生間地面完成面標高、廚房地面完成面的標高。考慮各部位的使用功能，樓地面的標高不僅與樓梯、衛生間、門框、陽臺等的標高有關，還與各功能部位地面面層材料的厚度有關，而且板塊材料厚度的精確值可達毫米級。這些標高必須有統一的1m線來檢驗，這樣毛坯房的樓地面的結構標高就要按各種裝飾材料的要求來反推，同時還要考慮部分房間的水、電線管的過線要求以及地暖的盤管空間要求。這個標準必須清晰，比如客廳裝修將來使用瓷磚，可以毛坯交付時結構面移交，而房間將來是木地板，毛坯移交時最好完成了砂漿找平層，這樣可以最大限度地減少未來裝修階段的濕作業。統一樓面的標高線在室內的裝修施工中起到非常重要的作用，是施工中對各部位的使用功能進行防水控制的關鍵。

圖3 樓面完成面標高剖面圖

4 牆面抹灰開裂及空鼓檢查

實際工程中，首先牆體往往會採用不同材質，比如鋼筋混凝土、輕質砌塊、輕質牆板等。因為不同材料吸水率不同[10]，會引起牆體開裂，所以規範規定，在不同材質交接處需要掛鋼絲網，抹灰時將灰漿用力壓入鋼絲網內，增大砂漿與牆體基層的粘結力。若總包單位不嚴格執行，往往會在不同材質交界處以及牆板的豎向接駁處出現裂縫；另外基層過濕或過幹也會引起牆面抹灰開裂[11]，外牆抹灰時，應適時提前進行基層的澆水，要保證均勻適量，待其晾乾後再開始抹灰，基層抹灰時要均勻平整，表面要粗糙，以有效防治外牆抹灰開裂的通病。牆面抹灰裂縫在毛坯移交給精裝修時要檢查到位，否則等膩子、塗料完成後再整改會導致更多的無效成本。牆體抹灰空鼓也是一個容易出現的通病[12,13]，導致空鼓的原因往往是抹灰前牆體灑水濕潤不到位，或者甩漿沒有到位，或者水泥砂漿的水灰比配比有問題、或者抹灰層厚度過厚等。如果在空鼓的牆面上貼磚或者批膩子、油漆，日後使用過程中空鼓逐漸發展，會導致抹灰層剝落，進而導致裝飾層開裂破壞。所以，牆面抹灰開裂及空鼓問題要在毛坯房移交精裝修時作為重點檢查項目，越早整改，對後面的影響越小。

5 滲漏檢查

日常生活中，房屋的滲漏現象比比皆是，令居民的生活產生極大的不便，不但影響房屋的外觀、適用性和耐久性，連結構的安全性也受到嚴重的影響。滲漏是毛坯房的質量通病，也是精裝修房的投訴重點，所以是重中之重[14]。滲漏按部位主要有四個重要部位。

首先是外牆鋁合金門窗洞口周邊塞縫不密實導致的滲漏，這類滲漏面大量廣，危害最嚴重。引起鋁合金門窗出現雨水滲漏問題的主要原因有[15]：

⑴門窗周邊的結構或構造的施工質量不及格；

⑵沒有處理好門窗與周邊結構或構造之間的間隙；

⑶選用的鋁型材強度太低，沒有達到當地的抗風壓要求；

⑷型材斷面的密封防水設計得不合理；

⑸密封膠條與型材加工精度沒有達到質量要求，導致配合間隙較大等。

防範措施是土建洞口尺寸要非常準確，鋁合金門窗單位在固定好窗框後，要進行乾硬性水泥砂漿塞縫（部分地區採用發泡膠處理，效果不如砂漿塞縫），塞縫完成後，還要進行防水施工，一般用水泥基防水塗膜2mm厚分別搭接到鋁框和洞口結構材料；然後是抹灰收口，在鋁合金框料和抹灰（或者貼磚等飾面材料）之間拉槽，最後在外牆塗料完成後，在拉槽內打中性硅酮耐候膠，避免因不同材質的溫度收縮不一致引起開裂滲水，如圖4。

圖4 鋁合金窗框安裝塞縫收口節點

第二，外牆牆體的滲漏也是重要防範的對象[16]，部分建築物外牆，由於砌築質量的原因，例如外牆牆體抹灰的質量不及格，使外牆的牆體出現抹灰空鼓和裂縫現象；有些裝飾的材料使用含有缺角、翹曲或者開裂的面磚；還有不及格的勾縫等原因都會造成外牆出現滲漏的問題。因此，為了有效防治外牆牆體出現的滲漏問題，可採取下列有效措施：

⑴抹灰前，將混凝土外牆表面的凸起地方刮平，把牆面上的洞口如腳手架眼等堵實，清理刷凈基層表面，然後用界面砂漿作毛化處理；

⑵為了讓牆面基層保持濕潤，磚砌抹灰的前1天，應給牆體進行澆水，磚牆在抹完底灰後宜保持砂漿的潮濕、柔軟狀態；

⑶在貼面磚前，應用清水浸泡麵磚2小時，晾乾面磚直到外幹內濕狀態，且中層抹灰終凝才能開始粘貼。

⑷面磚縫內的殘餘砂漿應清理乾淨，噴水濕潤後用1:1的水泥砂漿勾縫。為保證外牆牆體不滲漏，外牆牆體最好在交樓前幾個月進行外牆48小時的淋水試驗，以及每次大風暴雨後進行滲漏統計，有效發現漏點，最好進行迎水面正面整改，效果較好。

第三，衛生間的滲漏[17]。由數據統計[18]，每年建築工程質量總投訴裏佔有25%的問題由房屋滲漏問題引起的，而房屋滲漏投訴的60%就是關於衛生間的滲漏問題。主要是樓板吊洞要密實，衛生間牆體根部要做混凝土反坎，可以用與樓板同等級的混凝土在現澆板的四周澆築上翻200mm的上翻梁與牆體相連，這樣就可像水槽一樣，利用鋼筋混凝土自身來進行結構防水，這樣即使衛生間滲漏，也不能對其它房間的頂棚和地面的防水施工、做閉水實驗產生影響。近年隨著設計節點的完善，防水材料質量的提升，總包單位吊洞經驗的積累，衛生間滲漏比例已經大大下降。

最後就是屋面滲漏。屋面防水層時常受到熱應力、紫外線等因素的影響造成材料的損耗破壞，而倒置式防水屋面[19]可以有效避免上述因素造成的破壞，因此可以延長防水材料的使用年限，且施工方便、構造簡單，便於以後的屋面檢修，有效地解決了屋面防水層壽命短、易滲漏等問題。防水層直接做在屋面結構層上面，同時保溫材料已經拋棄了以前膨脹珍珠岩等不穩定材料，取而代之的是擠塑聚苯板等優質、穩定的保溫材料，這樣屋面的保溫、找坡、防水施工工藝更加簡單，質量更容易控制，滲漏缺陷大大降低，也滿足了建築節能設計方面的要求。由此可看出，倒置式屋面可以有效地解決屋面容易產生滲透、防水層壽命短的問題以及延長屋面防水材料的使用年限。

6 結語

精裝修房的工程質量不但關係到人民羣眾的自身利益，還關係到社會的和諧發展。由此，必須認識到提高精裝修房質量的重要性，以實際行動切實提高精裝修房的工程質量。儘管精裝修房有各種各樣的質量通病，但是精裝修房的發展還是積極向前的，而且精裝修房的驗收一步一步規範起來，逐漸得到消費者的青睞，不斷向消費者靠攏。從社會發展的角度來說，帶精裝修的商品房的出現是市場進步及我國的住宅建設開始成熟的一種表現。而對於毛坯房移交給精裝修時作業面的質量檢查就起到了極其關鍵的作用，不僅需要依靠施工規範，而且要從開發商將精裝修房高質量交付給客戶的角度，前瞻性地把精裝修潛在的投訴問題點進行前置控制，才能保證以後精裝修單位的工作開展，也為工期、整改成本以及最後精裝修的效果等起到積極有利的作用。相信只要把質量通病的防治工作認真做好，精裝修房的發展一定會取得更大的進步。●

【參考文獻】

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