2019年一季度，全國樓市迎來了小陽春，但要數最火熱的，不是樓市而是股市！

　　截止今年3月29日，上證指數漲了24%，滬深300漲了28.6%，創業板漲了35.4%。

　　對於A股集體上漲的邏輯，除了技術上有反彈的動力外，外資大量流入成最主要的推動因素。

　　三年的熊市，讓大部分股票的估值變得極其便宜。大量嗅覺敏銳的海外長期資金，看到如此便宜的資產，毫不猶豫大舉增持，從而帶動了整個股價上漲。

　　或許是股市漲的太猛，輿論聚焦的熱點都在股市了。但不爲人關注的是，外資除了抄底A股外，還同時開始在一線城市商業地產市場掃貨。

　　2018年，大宗交易內資買家交易數量和交易金額分別爲60%和55%，外資買家交易數量和金額佔比分別爲40%和45%，外資活躍度較2017年有大幅提升。

　　外資收購標的也以北上廣深這些一線城市的商業地產項目爲主。

　　去年有幾個著名收購案：

　　1.黑石收購上海怡豐城和相鄰辦公大樓，花了12.5億美元。

　　2.加拿大Brookfield基金收購上海金橋太茂、南翔太茂，價格未披露。

　　3.凱德集團收購星港國際中心，花了127.86億元，收購中華兩江春城項目，花了57億元。

　　4.基匯資本收購上海SOHO兩幢寫字樓，花了49.4億元

　　2019年以來，在內地商業地產市場上，外資的身影仍舊活躍。截止今年3月31日，外資機構在內地的大宗房產交易已達到8起，累計交易金額超過300億元。

　　其中光黑石一家機構出手就接近200億元，佔總交易金額的六成以上。

　　黑石先以4.8億美元收購美國商業地產巨頭塔博曼旗下西安、鄭州和韓國3家購物中心50%股權；又以70.23億港元收購海航地產開發子公司香港國際建投69.54%股份；最近又爆出擬以15億美元收購上海長泰廣場。

　　除了黑石買買買，凱德、基匯資本也延續2018年的活躍度，仍是主流買家。

　　1月7日，凱德對外宣佈，與一家非關聯第三方公司成立50：50的合資公司，斥資27.52億元收購位於陸家嘴的上海浦發大廈約70%的面積，這也是凱德去年收購星港國際中心後，在上海出手購入的又一物業！

　　也在同一天，基匯資本宣佈通過旗下管理基金聯合財團夥伴，成功從華潤資本管理有限公司手中收購位於上海閔行區吳中路1799號上海MixC萬象城四棟超甲級寫字樓(A、B、C及D座)。

　　3月28日，啓城投資、顥騰投資宣佈聯合瑞士合衆集團和中東家族財富基金等境外機構投資者，對位於北京中關村核心區的地標性建築鼎好大廈項目完成了戰略收購。據瞭解，此次交易是迄今爲止北京最大體量的商業地產外資收購項目之一。

　　4月1日，加拿大Brookfield基金爆出擬整購綠地香港旗下上海五里橋綜合體項目的消息。

　　外資開始抄底中國樓市了？如果爲了吸引眼球，多半會拋出這樣一個問題。

　　第一，外資抄底的是商業地產，不是樓市全部。樓市還包括龐大的住宅市場，這一塊關係我們的切身利益，所以自然更關注一些。

　　從目前來看，外資更像是長期的財務投資者，善於併購投資，而並不擅長二級開發。對於住宅市場，除了一些外資開發商參與拿地和後期開發之外（如九龍倉、凱德、仁恆、香港置地等），最主要的還是本土開發商。

　　畢竟國內房地產開發有獨特的預售制度、高週轉模式和政商關係，本土開發商已經玩的非常溜了，而外資開發商可能略有水土不服。

　　外資既然是長線投資，那必然不走我們傳統地產開發的老路。外資的主力是境外養老基金和主權財富基金，由於他們追求穩健的收益，不偏好風險，且投資標的較大，因此中國一線城市核心物業以其大體量、長週期且回報穩定的特性備受其青睞。

　　第二，外資併購的商業地產項目，大部分位於北上廣深這些一線城市，尤其以北京和上海爲重點，而二線以下城市較少涉足。

　　拿上海和北京比，兩地的商業地產運作模式也不盡相同。在上海，外資多采用成交-運營-出售的方式，因而成交和出售頻率較高，而在北京多是自用、長期持有型爲主，因而成交和出售沒那麼頻繁。

　　自2008年底政府的4萬億經濟刺激後，北京寫字樓市場租金自2010年開始上漲，超越上海的同時於2011年發生井噴現象，2012年達到峯值，自此之後，北京寫字樓市場租金一直超過上海，位居全國首位。

　　截至2018年底，上海甲級寫字板市場租金爲277元每平方米每月，僅爲北京的69.2%，而北京全市市場租金高達400.1元每平方米每月。

　　另外，北京甲級寫字樓市場空置率始終低於上海。2011年後，北京甲級寫字樓空置率一直保持在10%以下的低位。

　　而上海隨着2015-2018年大量的新增供應的入市；空置率大幅上漲，於2018年底高達16.49%，高於北京8.3個百分點。

　　第三，外資大舉投資商業地產，也不意味着是抄底。對於商業地產來說，2018年並不是底，因爲投資回報率和併購價格並沒有明顯的底部跡象。但2018年對於外資來說，的確是一個恰好的年份。

　　2018年，中國去槓桿、去地產化的大勢使不少企業拋售資產，市場出現更多的優質資產，比如海航資產的集中處置；另一方面，融資渠道收緊則使內資機構募資困難，出價能力逐漸下降。

　　這些直接導致內地資本變得不活躍。2018年，對於內資來說是去槓桿，但對全世界來講，並沒有一個特別明顯的去槓桿過程，反而在2018年外資資金相對更加充裕。

　　商業地產寫字樓是中國經濟的晴雨表，外資看好目前中國的經濟發展，在這種情況下，外資認爲有必要搶佔中國一線城市的商業地產資源，加大對中國的核心資產配置。