昨天下午，東三環國貿，一份有關於樓市的超長榜單發佈。

這是每年的常規動作，但也是覆蓋面很廣的一次評選。年度開發企業500強，以及500強房企首選供應商服務商品牌，逐一亮相。這項由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心共同主辦的測評工作，已經連續開展了11年。某種意義上來說，這份榜單，會給每一年的房地產市場，提供一個新的觀察視角。

回溯2018年的樓市，房住不炒是主基調，但也是最考驗地產開發企業生存能力的一年，不論是重鎮一二線城市，還是深耕三四線城市，不同站位的房企都必須要找到一條最適合其發展的安全路徑。從他們各自不同的生存境遇到物化到這份榜單中的名次排列，這其中的變化，同樣也在釋放一些信號。

壹

先說前二十的頭部企業。

2019中國房地產開發企業500強榜單前三強仍由恆大、萬科、碧桂園佔據。其中，恆大集團再次蟬聯第一。萬科上升1位，排名第二，碧桂園排名第三。融創、保利、中海、龍湖、新城、華潤和富力分列四到十位。其中，新城和華潤是新進十強房企，名次相比去年分別提升了5位和2位。

除十強新進兩家房企外，20強相比去年來說變動相對較小。其中，萬科、碧桂園、保利、中海、龍湖、華潤、富力、綠地、世茂、金地10家企業已經連續11年排名進入前二十。

從銷售金額的佔比來說，前四大房地產開發企業的銷售金額佔比從2013年的6.93%上升至2018年的14.17%，以銷售金額計算的10強、20強、50強、100強房地產企業市場份額分別爲24.04%、36.06%、51.95%、63.50%，除十強份額比2017年降低0.01個百分點，其他數據分別較上年增長3.85、6.66、8.26個百分點，各梯隊市場份額基本處於穩中有升的趨勢。

不難看出，行業的集中度在逐年提升。年內千億房企數量創下新高，達到30家。恆大、碧桂園、萬科三家龍頭房企全年業績均實現了穩步增長。 一方面，龍頭房企憑藉自身在拿地、融資等方面的優勢，可以快速進入相對活躍的市場。另一方面，當政策環境趨緊的趨勢下，更考驗的便是企業的運營與管理能力。

根據評測的結果顯示， 2018年四季度以來，部分龍頭房企規模增速較一二季度增速下降明顯，預計未來企業規模會從高速增長變爲穩定增長。此外，在因城施策的宏觀背景下，中小房企因地域限制，業績出現較大分化。

貳

近兩年以來，頭部企業雖然已經放棄了唯規模論，但這就好比是進入了一個新的賽道知乎需要考慮的新的問題，放大到整個房地產市場來說，依然還存在一條與規模相關的分水嶺，曾經那些還可以依照“小而美”而存活的企業，也許會越來越難。

測評報告顯示，2018年房地產行業馬太效應依然十分明顯。前百強房企銷售規模增長28.94% ，前50強房企銷售規模佔全行業51.95%，千億房企創記錄新增至30家。

貨值集中度方面，51%的土地被排名前十的企業購得。同時，龍頭房企的優勢並不侷限於住宅開發，慢慢向長租公寓、物流地產、商業地產、物業服務等領域擴展。尾部企業則要面臨資金鍊斷裂等問題，處境困難被動退出。同時，有部分企業因各種原因主動開始淡出房地產開發行業，謀求轉型。

對於房企內功的考驗，也到了一個關鍵時刻。

從去年的市場來看，整體去化率都在不斷下降。相較以前強調開工速度，預售速度，去化問題現在成爲影響企業週轉速度的重要因素，也因此，對產品品質有了更高的要求。去化率的普遍下降，倒逼房企更加關注樓盤質量，研究提供更爲合理的產品結構。

這也是爲什麼，從去年以來，越來越多的房企開始尋求更強的內生力，開始重視

內部管理和運營的精細化。相比於此前的整個行業來說，粗放式的管理模式已經有了極大的改善。不管是從組織架構還是人均效能，這都成爲一個擺在桌面上的關鍵問題。

此外，進行員工激勵，加入跟投、股權激勵的企業越來越多。雖然房企人員結構調整尚有爭議，但從側面說明房企精細化管理、成本控制的意識在增強。不難判斷，從產品力到內生力，都將成爲行業的關鍵命題。

附：2019中國房地產開發企業500強榜單（100強）