武漢房價，正進入大亂燉時代。

　　有些荒誕的現象——

　　光谷中心城的價格1.4萬、吳家山的1.6~1.8萬；

　　青年路一邊毛坯到35000，另一邊加上裝修還不到33000；

　　順着後湖大道一路走，開車5分鐘，房價大穿越，隔一條綠柳路房價差3000，性價比遭吊打，因爲是高貴“江漢”……

　　看電影前，先看各類影評APP過濾。

　　網友們絕不放過一部爛片，評分4.0以下的，彈幕比電影本身好看。

　　但好電影，網友們卻很難全部挖掘出來。

　　武漢樓市也是如此。

　　備案價可以照出妖孽，但你指望靠房價發現經典很難，房價天生會“過濾”掉很多價值買點。

　　如果要找一個被房價“過濾”經典的最新案例——

　　龍湖·春江彼岸，等待了一年，終於拿證了，毛坯均價18200。

　　這個今晚認籌的重磅項目，再加3000元裝修，也許是武漢樓市一道性價比“單選題”。

　　01

　　房價的形成，有很多參考指標，地價/周邊新房價格/二手房價格/配套成熟程度……

　　這個房價形成機制，對核心參考指標沒有一定之規。

　　下面舉例。

　　後湖大道有個純新盤，屬江漢區，按江漢區對標定價，2萬妥。

　　而且有望奪魁“江漢區窪地”美名。

　　但開發商接收反饋，這裏地理更靠近後湖，應該以後湖盤標準定。

　　兩個標準的差異，毛坯可以相差3000+。

　　你說靠誰近就對標誰的價格是原則？

　　楊春湖樓盤，地理上更接近華僑城，是不是應該按照華僑城對標定價？

　　不可以，你是洪山區，應該對標行政區。

　　這一對標，就對到白沙洲、青菱鄉。

　　武漢定價機制的底線——整體“就低不就高”。

　　但如果你把房價放大對比......

　　吳家山新盤，小高層毛坯價格可以給到18000元。

　　這個價格從小板塊看，無論對比拿地價格，還是對比周邊競品價格，都非常合理。

　　若拉到全市對比，光谷中心城核心地段新盤，毛坯價格給14000元......

　　這背後，可能是不同區域對地價控制的差異。

　　一旦延伸到銷售環節，誰更值，市場自有判斷。

　　02

　　不止區域價值的價格呈現，價格還會過濾掉很多產品力。

　　項目的品質，尤其是非量化、非配置類產品力，很難從價格顯現。否則你把品質做高，就能拿更高價，限價意義何在？

　　更偏的是，品質可能影響備案價的，都是一些相對顯性+量化的指標。

　　所謂顯性指標，比如，我們天然認爲容積率低的項目，應該品質比容積率高的好，價格也應該更高。

　　五里界一帶，容積率1.5左右的項目，毛坯備案價接近1萬，基本上與地段更成熟的廟街無二致。

　　對量化指標過於看重，是樓市不成熟的表現。

　　開發商喜歡把數字當品質，再把品質當“營銷道具”。

　　大理石一定比地板更高檔？

　　什麼叫好裝修？

　　有三大件，馬桶鑲金邊，就是好裝修……

　　什麼叫豪宅？

　　有20萬一套的櫥櫃……

　　這些東東，真的等同產品力？

　　所謂產品力或者細節，真正讓你住舒服的指標，舉個小例子。

　　很多社區都有海拔落差，有的開發商會在單元門前做階梯，號稱有儀式感。

　　當你入住之後，推着輪椅和嬰兒車進出，你纔會想起罵娘。

　　而有的開發商，會全坡度無障礙設計。

　　有的樓盤，沒有生活代入感，很美。

　　一旦植入生活場景，立馬毀容。

　　沒有隱藏垃圾箱，再美的園林裸露綠色塑料垃圾桶，都足夠噁心。

　　所謂匠心或者產品理念，都是備案價無法呈現的“隱性”價值。

　　03

　　房價可以亂燉區域，也會混淆產品力。

　　但你買房，有多少錢可以亂來？

　　龍湖·春江彼岸，被房價“過濾”經典的最新案例，也許是武漢樓市一道性價比“單選題”。

　　首先從區域大價值看。

　　我們畫一條1.8萬房價等高線，甚至把範圍擴大到2萬。

　　無論從當下的城市界面，還是從城市更新迭代的前景，再加上二環長江主軸的景觀/資源，春江彼岸所處的新港長江城板塊，遠遠超過1.8萬的價格呈現。

　　這塊土地，是武漢二環內，很罕見的大面積城市更新板塊。

　　多家TOP級開發商+一級發展商“羣狼式”開發，將在最短時間，呈現武漢主城區內城市界面跨越式迭代。

　　區域鳥瞰效果圖

　　回到哥說的限價導致板塊價值失真，如果對比同價位選擇，這裏就是被漏過的價值點。

　　從國博到世茂錦繡長江這一段的江灘公園，12月正式動工，短短几年即可充分呈現。

　　作爲新港長江城最核心的中軸線，左翼部分已分解給中建三局、復地、龍湖等多家開發商，右翼區域土地整理也完成50%，一旦建成對漢陽濱江界面是顛覆性迭代。

　　甚至可能成爲楊泗港大橋-長江大橋的濱江帶的天際線擔當。

　　意向圖

　　值得一提的是，隨着晴川府、春江彼岸以及金茂府等中高端、豪宅項目發售入住。

　　整個區域導入這座城市高淨值人羣，徹底改變這塊土地的價值屬性。

　　04

　　再說被價格“過濾”的產品力。

　　龍湖，從房價變態的重慶走向全國。

　　高能做10萬+，低能忍1萬-，無論價格高低，始終保持品質穩定輸出。

　　背後的功力，是不變的品控體系。

　　開發商總在說，限價影響產品品質。

　　其實上海賣15萬的盤，建安投入跟武漢，並沒有1倍以上差異。

　　真正雲泥之別，是地價和裝修品牌+定製。

　　比如上面哥說到的全坡度無障礙設計等等，在春江彼岸或者說龍湖的產品體系裏，根本就是習以爲常的標配，不是房價高低的差異。

　　再比如工程質量，滲透水、牆體空鼓及平整度，武漢房屋質量投訴TOP3。

　　這種BUG同樣跟房價無關。

　　春江彼岸從建築結構的外牆和室內兩個維度入手，徹底解決問題。

　　外部，以全混凝土一次性澆築成型，實現零砌築，免抹灰；在衛生間四周設置混凝土導牆，用噴壺對窗口接合部噴淋2分鐘，確定沒滲漏後再做一遍防水……

　　類似品控，對普通購房者，遠沒有真石漆、幹掛石材、鋁板+幕牆視覺衝擊力強烈，龍湖的吃虧——很多價值點，在營銷環節很難呈現，只有入住才能慢慢體會。

　　05

　　我們知道，龍湖橫行天下的絕技是，園林。

　　開發商做園林，永遠有兩個思考方向，好看的還是好用的？

　　功利點，當然是好看的。

　　畢竟賣房的時候，只用展示園林樣板段，第一眼震撼最重要。

　　我們看龍湖怎麼做。

　　“常規”觀賞類，龍湖發明的五重景觀體系，一直被模仿，現在他們自己在超越。

　　所謂五重，簡單說就是用大小喬木，實現景觀層次。

　　成都龍湖長橋郡實景圖

　　在平行視線範圍，很多開發商已經學會通過樹種水系花草搭配層次。

　　但你有沒有考慮過立體視覺管理？

　　比如站在高層陽臺，往下發呆，你能看到什麼？

　　龍湖考慮了。

　　即便以“上帝視角”，視線依然能透過建築搭配水系、樹木錯落層次，打開全新園林維度。

　　杭州水晶酈城實景圖

　　然後，客戶無論站或者坐，都有不同感觀享受。

　　廈門春江酈城實景圖

　　包括藝術小品、場景的點綴搭配。

　　杭州龍湖春江彼岸實景圖

　　基本上，龍湖對園林的維度考量正突破開發商想象力。

　　再說園林對生活更長遠的價值——好用。

　　很多項目對“好用”的想象力極限，就是塑膠跑道+兒童遊樂區+康體器材。

　　所謂“社交”，擺一張桌子四張椅子，讓鄰居坐一起。

　　坐一起，然後幹嘛呢？

　　龍湖給出的答案是，以兒童爲紐帶的社區關係。

　　這不是一句口號，而是實在的硬軟件體系支撐。

　　春江彼岸的兒童活動區，是這樣的

　　兒童遊樂區示意圖

　　單單一個戲水區，龍湖不是簡單提供場地，而是規劃完整體系。

　　通過水深對兒童年齡層進行分類，充分考慮不同年齡段孩童父母的監護距離，家長們坐在一起，就位鄰里關係打開突破口。

　　而對於成年人，依然通過鮮明的主題/內容，劃分興趣相投的社羣層次。

　　可以是運動

　　重慶新江與城實景圖（乒乓球區）

　　大連星海彼岸實景圖（運動區）

　　可以是電影

　　上海天璞實景圖（電影節）

　　也可以是閱讀

　　閱讀館：重慶江與城實景圖（架空層）

　　所謂社區，不是一句口號，依賴的正是如此細緻入微的空間，才能維繫。

　　06

　　春江彼岸是龍湖在武漢，第一個公開面市的純住宅項目。

　　這塊土地的屬性，足夠匹配龍湖的某種亮相訴求。

　　正是這種心態，我們能感受到春江彼岸由內而外的品質如一。