海外最有房地产投资价值城市:洛杉矶西雅图纽约居前
海外最有房地产投资价值的城市有哪些？
根据租金收益率、住房升值前景、房屋交易和持有成本、房屋抵押贷款的利息成本、当地房价投入比属地移民政策和货币汇率风险等7项指标的加权分数综合排名，全球房地产最有投资价值的城市为洛杉矶、西雅图、纽约和大阪，其风险收益综合评分在80分以上；其次是多伦多、阿姆斯特丹、温哥华、奥克兰和巴塞罗那，综合风险收益评分在70分以上。此外，东京、罗马和伦敦也是可选的置业城市。
鉴于当地的移民政策、房地产价格管制政策以及汇率风险等因素的考虑，不建议投资首尔、墨尔本、雪梨及新加坡的房地产。
国泰君安证券首席经济学家 林采宜
一．从中国居民的海外置业需求看国际性城市的房地产市场
1． 对冲宏观风险、提高资产收益率是居民海外投资的主要动因
随著经济全球化的发展，海外投资成为中高收入居民资产配置的重要组成部分。一般而言，选择将一部分资产配置于海外通常基于三个方面的需求：①适应宏观经济的波动周期。不同国家的经济周期不一样，资产价格存在较大差异，通过跨境配置资产，可以在一定程度上规避宏观周期对投资收益率的影响；②通过资产多元化，对冲国别经济的宏观风险和汇率风险。不能“把所有鸡蛋放在一个篮子里”，应该包括不能把所有资产都配置成同一种货币，放在同一个国家。③随著更多居民选择移民或者让子女接受海外教育，资产的配置和生活的跨境消费支出需求相匹配，也是促成资产海外配置的重要因素。
发达国家的投资结构数据表明，居民海外资产占全部资产的8-10%左右，其中海外资产占比最高的是日本，这也是其GNP远远高于GDP的决定性因素。其次是德国和加拿大，德国 “海外投资”占比比较高，这是与欧盟的自由投资制度环境有关。而加拿大是移民大国，本国实业的发展滞后于国民财富的增长，大量投资移民带来的财富依然以海外资产为投资标的。
未来，随著中国的对外开放和居民财富的积累，海外置业也是中国居民资产配置的重要投资方向。
2． 不动产购置和居民海外留学及移民的国家和地区高度契合
最近五年来，随著越来越多的国内居民选择海外教育，。从2010年至2015年，前往美国的留学人口从15.8万增长到30.4万，五年翻了一倍。前往加拿大的留学生规模从5.7万增长到11.1万，增幅95%；其他前往英国、德国、日本和新西兰的留学生也分别有10%至60%的增幅，只有法国、韩国和澳州的留学生规模呈现平稳甚至下降趋势。这和当地的移民政策和对外籍人士投资地产的税收歧视政策有密切关系。以澳州为例，2017年4月18日，继澳州政府宣布正式取消澳洲移民457工作签证后，4月20日，再次宣布提高外国人加入澳州国籍的准入门槛，如提高英语考试难度、限制入籍考试次数、要求申请人证明融入澳洲社会的方式并将外国人最短居住期限从1年增加到4年。这使得海外人士移民澳州的几率下降；法国在住房销售增值税方面对外籍人士采取歧视政策，非欧盟居民在出售住宅的时候，必须课以33%的高额税收，比当地居民高出68.3%。
与此同时，海外移民数据也呈现相似的特点。根据统计，中国居民的主要移民国家是德国、美国、英国和加拿大。其次是日本、澳州、意大利和西班牙。十年前，中国的富裕家庭把孩子送往美国、加拿大、英国、德国留学，之后，美国、英国、加拿大和德国等逐渐成为热门的移民国家。从最新的留学数据来看，未来三年，美国、加拿大和英国仍然将是移民最热门的国家。
由于许多国内居民购置海外房产和子女教育及移民需求相关，因此我们把“国际性大城市”的房地产投资价值分析锁定在上述8个国家。
3． 中国居民海外置业的区域偏好和海外移民的区域偏好密切相关
从统计数据来看，目前中国居民海外置业的主要国家也是美国、加拿大，其次是澳州，澳州虽然教育体系不如欧洲发达国家，但她是“全球最安全的国家”，不仅经济和工作最稳定，同时拥有完善的医疗保障体系[1]。因此，大量华人在当地置业。调查数据显示，6成以上中国投资者选择在上述三国置业。其中洛杉矶、旧金山、纽约、西雅图成为国人移民海外最为青睐的城市。此外，由于语言及文化背景等因素，英国、新加坡、香港和新西兰也是我们筛选海外国际性城市的时候所考虑国家和区域。
二．城市的产业结构和开放性决定其国际化程度1． 从产业结构看不同城市的国际化水平一个城市的产业结构和经济地理位置，对其国际化程度具有非常重要的影响。从产业结构来看，著名高校数量以及跨国公司的数量、规模、旅游、文化（体育）及其相关产业在当地经济中的地位等因素都直接影响城市的国际化程度，同时影响海外移民的宜居性。城市的国际化程度越高，交通越方便，流动人口越多，当地不动产的流动性也越高。
从产业结构来看，法国、西班牙，日本和新加坡是国际化程度较高的国家，其旅游收入占GDP的比重明显高于其他发达国家。由于旅游及相关产业发达带来的不仅是收入，还有适宜海外人士生存的外部文化环境，因此，这些国家的城市住宅流动性相对较高。
2． 从经济地理位置看不同城市的国际化程度考量城市的国际化程度，除了上述的产业收入结构以外，还需要综合考虑著名大学、世界500强企业数量和国际体育盛事、国际文化艺术交流活动以及地理位置和交通便利（表2-1）。
表2-1 全球各主要城市的著名大学，世界500强企业和交通便利度
注释：
[1]澳洲医保卡持卡人不仅可以在澳洲境内享受免费医疗服务，在欧洲的很多国家看病，同样也是免费的！据了解，澳洲政府与新西兰、英国、爱尔兰、瑞典、荷兰、芬兰、意大利、比利时、马耳他、斯洛文尼亚和挪威签订了协议，澳洲医保卡所享受的福利，在这些国家均可以获得同等待遇。
[2] 2015年，对于超高净值人士，迈阿密在世界最重要城市中的排名上升至第 6 位。由伦敦房地产咨询公司莱坊 （Knight Frank） 每年发行的《财富报告》预测迈阿密至少在接下来的十年期间仍保持在前 10名。
[3] 温哥华的房屋价格为全国之最，在2013年的全球排名中也位居第2位。
（本报告的大部分数据和图表由同济大学孙欣欣博士搜集、制作，特此鸣谢！）
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