包租公營業稅 改分業查定
記者林潔玲╱台北報導
擁有多處套房的包租公要留意了，財政部為精準核定營業稅額、稽徵實務需要，預告修正營業稅特種稅額查定辦法，經營不動產出租的營業人，會以「分業查定」的公式計算其每月銷售額，一旦超過20萬元，應開立發票，繳納5%營業稅。
所謂「分業查定」即是依照特別行業有自己一套公式計算其銷售額。舉例來說，「動產出租業」的每月銷售額，是以出租小轎車店的營業車輛數、每車平均每日出租時數、每小時租金、每月營業天數來相乘，算出每月營業額。
現行已有包括按摩業、飲食業、娛樂業，甚至是加水站、投幣式自助洗衣業等13個行業都有自己的一套公式計算每月銷售額。財政部將預告不動產租賃業修法至8月29日，之後視外界意見，決定實施時間，一旦實施後，將成為第14個使用分業查定的行業。
按財政部規定，每月租金收入超過20萬元，營業人必須開立發票、繳納5%的營業稅，但裝潢、水電等支出可以扣抵。未超過20萬元者，國稅局會使用查定方式推算銷售額，營業稅率為1%。
不動產租賃大公司不會有計算銷售額問題，即以開立發票實際營收計算營業稅。但「小規模不動產租賃業」，例如有多間學生套房的包租公，就需要留意，且按規定每半年會查定一次，若有新增或減少房屋出租，由於公式涉及「出租成數」，也會影響計算每月銷售額，及營業稅應稅金額是否增加等問題。
過去不動產租賃業，是以「費用還原法」按其座落地段，以資本主、員工以及營業面積查定銷售額，但國稅局認為難以反映出租標的銷售額。同時，不少包租公都是將辦公室設立在家中，也並未聘請員工，加上若房東於不同縣市各有房屋分割套房出租，都不利國稅局精準查估其營業額。
因此，配合稽徵實務需要，財政部將修法把不動產租賃業增訂列為分業查定銷售額。 不同於過去「費用還原法」以資本主、員工、營業面積來計算銷售額，「分業查定法」是以「供出租不動產標的數量」，乘上「每件不動產標的平均月租」，再乘以「平均每月出租成數」來計算每月銷售額。
官員強調，套房營業稅查核部分，的確出租套房查核不易，主要經由檢舉，但國稅局也會清查稅籍清查，或觀察是否有張貼出租電話等。
公寓分隔出租 影響大
財政部預告修正營業稅特種稅額查定辦法，專家學者皆認為合理，過去動產租賃即以分業查定，不動產租賃也應歸類在其中。預估小規模不動產租賃業，也就是都會區的包租公較有影響，且是以公寓分隔套房者，粗估四至五間公寓就會達到20萬元開立發票的門檻。
財政部預告修正營業稅特種稅額查定辦法，可能對都會區的包租公較有影響，且是以公寓分隔套房者，粗估四至五間公寓就會達到20萬元開立發票的門檻。(好房News林美欣攝影)
資誠聯合會計師事務所會計師洪連盛表示，大規模的不動產租賃業者都會開立發票，因此會以實際銷售額計算營業稅，這次財政部修正辦法，主要是針對「小規模的不動產租賃業者」來核定每月銷售額計算營業稅。
永勝資產管理執行長徐銘達認為，通常小規模的不動產的營業者較少，主要還是以包租公較多，尤其以都會區如台北，將公寓分隔成套房出租的比重高，因為租金愈高的地方、分套效益較高，所以會集中在都會區。
雖公寓分隔套房違法，須經由主管機關核定，但以稅法角度來看，有出租營業事實就須報繳營業稅。學者指出，預估財政部修法後上路也可更精準核定房屋出租的營業稅額。
Source: 好房網
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