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　　儘管3月份以來深圳樓市已經出現明顯回暖跡象，但在寫字樓、零售等商業地產領域，這樣的暖意卻並沒有來臨。

　　據4月11日第一太平戴維斯披露的數據，儘管今年一季度深圳先後出現了深圳中心城、華僑城大廈兩項商業物業大宗交易，但今年一季度深圳甲級寫字樓及優質零售物業市場整體表現卻並不理想，不僅期內兩者都無新項目入市，且空置率均呈環比上升態勢，其中全市甲級寫字樓市場空置率環比增加0.2個百分點至18.2%，優質零售物業市場空置率環比小幅增長0.3個百分點至4.2%。

　　寫字樓市場

　　福田中小金融企業規模縮減

　　數據顯示，2014-2018年深圳寫字樓平均年新增供應量約爲64萬平方米，相比其他一線城市這一數字並不算高，但得益於部分片區的發展，未來新增供應量將明顯加快。

　　而在2019年一季度，深圳寫字樓無新增供應，期內甲級寫字樓的淨吸納量約爲4.7萬平方米，空置率爲18.2%，環比上升0.2個百分點，同比則下降0.6個百分點。同期全市甲級寫字樓平均租金爲每平方米每月225.8元，環比下跌1.7%、同比亦下跌了4.1%；平均售價則環比下跌0.1%，同比增加2.8%，約爲每平方米5.5萬元。

　　值得注意的是，儘管前海、後海等片區寫字樓未來新增供應較多，但目前深圳寫字樓存量仍以福田中心區最多，而該片區寫字樓客戶以金融業爲主。過去的一個季度，受經濟大環境放緩等因素影響，在對2019年盈利不看好的預期之下，福田部分P2P、資產管理等中小型金融企業爲了節約成本，選擇了中途退租、搬遷，部分小型民營企業甚至倒閉，使得福田中心區寫字樓淨吸納量變爲了負的1.2萬平方米，全市空置率也受到影響。

　　甲級寫字樓空置率年內或達20%

　　南都記者從第一太平戴維斯方面瞭解到，2019年預計深圳將有109.9萬平方米的甲級寫字樓交付，主要集中在福田中心區及前海，佔比分別爲28.8%、25.5%。而2019年-2023年深圳寫字樓新增供應量或將達到430萬平方米，其中位於前海片區的就有206.8萬平方米，佔比達48.1%，包括卓越前海壹號、華潤前海中心、前海嘉裏中心等項目在內將陸續入市。

　　因此未來幾年內，在新增供應集中的影響下，預計深圳寫字樓市場整體仍處於供過於求狀態，空置率或仍將繼續上升。業內人士預計，受多方因素影響，預計今年內深圳全市甲級寫字樓空置率會持續增加到20%-21%，平均租金則持續下跌，跌幅預計在3%左右。若分區域來看，第一太平戴維斯華南區研究部主管謝靖宇認爲，較爲成熟的福田中心區、車公廟等區域空置率保持穩定，前海、後海等仍在發展中的片區空置率提高則會表現較爲明顯。

　　零售物業市場

　　生活性消費業態需求明顯增加

　　寫字樓之外，今年一季度深圳的零售物業市場也出現了兩個明顯的變化：空置率小幅增長、生活性消費需求業態增加。

　　據悉，期內深圳無新增零售物業入市，而受部分購物中心品牌調整影響，加之部分鋪位租約到期但沒有新品牌入駐，全市優質零售物業市場空置率環比小幅增加了0.3個百分點到4.2%。同期的淨吸納量因此變爲了負的1.24萬平方米。

　　南都記者還瞭解到，一季度深圳優質零售物業成交的租賃面積中，租戶業態高端護膚及化妝品、兒童及母嬰用品、體育及戶外用品等成爲了主要的來源。租金方面，一季度深圳優質零售物業的首層租金環比增長了0.4%至每平方米每月757元，同比漲幅1.9%。若分區域來看，寶安區的首層租金增長尤爲明顯，環比漲幅達到3.5%，同比漲幅也達到了9.1%。

　　預計2019年二季度，福田區卓悅中心將正式進入市場，帶來18.6萬平方米的新增供應，受短期內新增供應增加的影響，預計二季度空置率或出現小幅增長。租金則表現爲整體繼續上漲的態勢，但在有新增供應的區域內，租金或有一定程度下跌。

　　觀察

　　中長期來看深圳寫字樓市場將始終爲市場所看好

　　不過，目前寫字樓市場低迷，卻不意味着深圳優質的商業物業受到了市場冷落。近日就傳出了南山華僑城大廈將以過百億的價格整售給中國人壽的消息，但目前雙方都尚未有確切的官方公告披露交易細節。

　　第一太平戴維斯深圳公司副董事總經理吳睿透露，今年以來，到深圳考察寫字樓的投資機構比去年同期增加了近一倍，明顯增多。一方面，2018年整體大環境放緩，不少商業物業的資產價格有所下降，目前確實是一個入手優質物業的時機；另一方面，寫字樓容易管理，運營也相對穩定，屬於較好的投資標的，因此近期國內大宗交易比較活躍。且除了本土投資機構，隨着國內發展機會增加，金融業逐漸開放，越來越多的外資企業也冀望獲得國內的發展機會，近年來在國內重點城市的投資也越來越活躍。不久前購物中心項目深圳中心城以66億售予香港領展基金，作爲三年來深圳首宗整售的零售物業，就是一個典型的案例。

　　不過吳睿也指出，相比另外幾個一線城市，目前進入深圳的外資背景投資機構佔比並不算多，且寫字樓價格普遍偏高，換言之就是回報率偏低，基於大灣區的發展背景，中長期來看深圳的寫字樓市場將始終爲市場所看好，預計未來大宗交易的出現頻率也會不斷增加，外資機構加倉也將是大勢所趨。

　　採寫：南都·深圳大件事見習記者 黃冬豔

　　製圖：何欣