继3月12日的拍卖之后，3月19日，金牛区茶店子版块的另一宗57.5亩商兼住地块也将走上拍卖席。在研判该宗地的时候，其出让文件中的两个特殊拿地条件引起了锐理君的注意：

　　（1）竞得人自持计容商业建筑面积的比例不得低于50%，不得整体或分割销售；

　　（2）且在自持商业物业内聚集不低于3万平方米的科技服务类产业；、至少引入1家使用面积不低于1万平方米的“六类500强”企业全国或区域性企业总部，或由世界500强直接投资或授权投资的科技服务业企业；

　　在该宗地的竞买条件中，明确提出了产业准入条件，其中的“科技服务类产业”与宗地所在的金牛区环交大智慧城产业属性相契合。

　　锐理君统计发现，2017-2018年，成都主城六区共拍出土地74宗，其中有45宗地设置了“租赁住房”和“人才公寓”类的竞买条件，占比近61%。而设有产业准入条件的地块只有极少数。

　　如果说2017-2018年这个阶段，主城区土拍市场的关键词是“租赁住房、人才公寓”，那么在“十三五”时期成都市转变经济发展方式、优化产业结构的大背景下，“产业驱动城市发展”会越发凸显，在“产业先行”理念的指导下，产业准入条件与土地出让环节挂钩、顺应区域产业政策的情况会越来越普遍。

　　2017年7月12日，为加快构建具有国际竞争力和区域带动力的现代产业体系，成都产业新政50条出台，明确提出了“优化土地利用规划，优先保障产业用地需求”。2017年9月21日，成都市政府发布了《成都市人民政府关于进一步加强全市土地上市与供后监管的意见》，再次强调要“加强上市宗地产业定位与准入管理，相关部门可对拟上市宗地提出产业类型、产业标准、产业形态、物业比例等要求，作为上市宗地的产业准入条件。”

　　截图来源：成都市人民政府门户网站

　　3月19日茶店子这一宗地，所在区域是金牛区规划的“三城”之一——环交大智慧城，其目的是打造环高校智慧经济圈，依托的是科技类产业。因此，宗地竞买条件中提出的“引进科技服务类产业”与所在区域的产业要求相契合。

　　2019年至未来数年，“产业”将会是成都主城区土拍市场上新的关键词。对于房企来说，“产业”或许是新竞争周期的关键机会。

　　1

　　两轴引领产业布局 奠定金牛城市发展路径

　　实际上，“产业”长久以来都是金牛区立区兴区的重要支撑，各类产业的发展在金牛区的发展过程中，起到了决定性的作用。可以说，金牛区的城市发展史，就是产业发展史、城市面貌进化史和房地产市场变革史。

　　从城市层面梳理，金牛区有两条清晰的发展脉络：人民北路城市发展功能轴和金牛大道天府文化景观轴。沿着这两条轴线，金牛区布局了诸多“错位型”产业，人口、配套设施和资本也开始向两条轴线汇聚，并且催生出了多个房地产热门片区。

　　北线：人民北路城市发展功能轴

　　“人北轴线是金牛区的城市经济主轴，南连天府锦城，北接‘北改’区域，聚集了众多高端企业总部和功能区。”

　　产业布局

　　金牛区在这一条轴线上，由南至北打造了两大现代商贸商务业聚集区：

　　南端，是金牛区发展最早、最成熟的人北中央商务区，以现代商贸、商务服务、现代金融等新兴业态为主，其枢纽地位也使得区域经济最具活力；

　　北端，则是近几年依靠轨道交通产业和电子信息产业兴起的北部新城。这里布局有国内首个轨道交通高科技产业园——中铁轨道交通高科技产业园，以及西部第一个以地理信息行业为主题的甲级产业园——西部地理信息科技产业园。

　　城市配套

　　随着产业集群向北延伸，金牛区的多个大型城市配套也由南至北逐步落地。

　　从北二环向外，沿着人民北路一线，目前已经布局有金牛万达广场、红星美凯龙、凤凰山露天音乐公园、凤凰山公园、凤凰山体育中心以及成都国际商贸城等多项配套设施。另外，已开通的地铁1号线、3号线和建设中的地铁5号线不断打通该轴线两端的连接通道。

　　区域楼市

　　人口逐步聚集、配套逐步落地，房企对于城北金牛的兴趣也越来越浓厚。

　　近期在这条轴线周边有“大动作”的是保利。2018年12月，四川省成都木材综合工厂与保利就人北中央商务区的木综厂379亩地块达成开发协议，未来将打造集18万方商业、26万方办公、35万方滨河住宅于一体，整体开发量近百万方的产城示范区。

　　而此前，率先入场的品牌房企则是炎华置信和龙湖地产。

　　锐理数据

　　统计显示，炎华置信花千集最后一次住宅开盘是2017年4月26日，开盘当日推出住宅360套，参与摇号的客户上千组，选房5小时后基本清盘；龙湖上城2018年6月24日首次推出公寓产品，前期诚意金排号客户多达1403组，到场客户也有约900组，其受关注度在成都的公寓市场中非常罕见。

　　另外，随着北部新城产、商、城的成熟，该片区的楼市热度也逐年上升，以天回镇为核心的片区成为了新兴的热门置业版块，如今包括保利、绿地、中南、碧桂园等在内的品牌房企在此均有布局。

　　从2016年到2018年，片区内每年均有土地出让，2016年华润拿地时楼面地价为1900元/㎡，2018年中南地块的楼面地价已高达11080元/㎡。此外，区域商品住宅的销售均价也从2016年的不到6000元/㎡上涨至2018年第4季度的11245元/㎡。

　　西北线：金牛大道天府文化景观轴

　　“金牛大道天府文化景观轴是集中体现金牛历史、展示川西文化、承载天府文化、带动西控区域协同发展的城市人文走廊。”

　　产业布局

　　从人北中央商务区向外延伸，先有中医药文化创意区，中有以“高校知识经济”为支撑的环交大智慧城，后有新经济产业新区国宾高科新城，轴线沿线的产业经济以医药健康产业和都市文旅产业为主。

　　城市配套

　　在“西控”的影响下，沿金牛大道天府文化景观轴布局的城市配套，多为文化休闲设施：除了二环内的四川省文化馆，沿线还依次布局有金牛奥林体育公园、金牛公园、新金牛公园、茶文化公园、金牛宾馆、易园等。

　　区域楼市

　　沿景观轴一线的房地产市场也看点颇多。

　　从2016年至今，从市中心的人北中央商务区开始，一直到西北方向的国宾高科新城，诞生了多宗极具代表性的地块：

　　2016年11月1日，长虹置业以8250元/㎡的楼面地价拿下了金牛区侯家桥地块，溢价率高达200.8%，是2016年至今，主城区土拍市场的最高溢价率记录。同日，保利以12140元/㎡的楼面地价拿下两河公园地块，金牛区地价首次破万；

　　2017年4月6日，融信集团以16900元/㎡拿下百寿路地块，该价格仅次于目前成都的最高楼面地价：17200元/㎡；

　　2019年3月12日，德商集团以17200元/㎡的楼面地价拿下茶店子地块，追平成都最高楼面地价纪录。

　　住宅市场方面，热门的居住版块有茶店子版块、华侨城—欢乐谷版块等高端居住区。茶店子版块内的龙湖西宸原著、保利堂悦等项目，是成都首批次最具代表性的改善项目，市场认可度非常高。

　　在产业的驱动下，金牛区的城市发展有了翻天覆地的变化。除了产业优势外，金牛区还有着突出的“五最优势”——

　　城区面积最大：传统五城区中，金牛区面积最大，为108平方公里；

　　人口最多：金牛区实际管理人口约153万人；

　　地铁规划密度最高：预计到2020年，金牛区将有7条运营线路、8条规划线路，名列前茅；

　　土地资源最富集：金牛区可利用土地总量超过3万亩，不仅土储规模在五城区中领先，还有大量的旧城改造任务，未来可开发空间巨大；

　　经济总量最大：2018年，金牛区生产总值达1196.9亿元、同比增长7.8%，经济总量连续29年居五城区第一。

　　在“回归主城”的新拿地周期里，金牛区的既有优势成为了房企研判区域开发价值的重要参考。概括而言，金牛区有经济、有土地、有空间、有人口、有配套，这几乎是房地产开发所需的必要条件，在主城缺地的背景下，这样的优势十分可贵。

　　2

　　产业 催生城市新一轮开发红利

　　政策、规划、经济、人口、交通、配套、环境……构成并促进房地产发展的要素很多，但产业正扮演着越来越重要的角色，成为触发城市更新、地产升级“程序”的关键钥匙。对于锁定金牛区的房企来说，一个很重要的原因正是看中了这里的产业蓝图，以及未来会因此而产生的地产格局变化。

　　新的一年，金牛区的产业规划再次向纵深发展。

　　2019年，金牛区构建现代产业体系：以总部经济为核心，大力发展现代都市工业、现代商贸商务业、科技创新服务业三大主导产业，同时提升发展都市文旅、医药健康等特色产业，并进一步加速发展新经济培育新功能，大力促进民营经济发展。其中，“总部经济”和“科技创新服务业”在3月19日地块的竞买条件中已有所体现，“产业+土地”，这只是一个开端。

　　产业发展最终会为城市带来什么？人口流入、配套加速、经济增长，进而为房地产市场提供更多的居住需求、更好的居住环境及更强的购买力，最终实现“产业—配套—人口—经济—居住”的良性闭环。随着金牛区数个千亿级产业集群不断“秀肌肉”，这里的开发机会也在不断叠加，一大波红利背后，金牛区未来的土地开发和市场发展有了更多想象空间。

　　写在

　　后面

　　既有强大的“肌肉”，也有深远的“阳谋”，随着产业“蓝图”闭环的运转，金牛区正不断为房地产市场输入养分。过去几年，金牛区的土地、住宅市场到底如何？未来可开发的空间具体有多大？3月21日，将举办金牛区2019年营商环境暨项目投资推介会，又会有哪些重磅信息释放？下一期，锐理君将为你一一解密。

　　编辑 | 66

　　声明 | 锐理原创作品，转载请联系后台