对于该问题，编辑认为：复星完成对豫园股份的重组跟复星的整体战略布局有关，复星提出的三大板块布局包括健康、快乐和富足。在健康领域，复星拥有市值突破1000亿的复星医药上市平台，实力雄厚；在富足领域，复星在保险、银行、证券等方面已经进行了多元化布局。在快乐板块，因著资源的缺乏，对豫园股份的资产重组便上升到企业战略高度。经过重组后，复星对豫园股份的持股比例增加至69.73%，原来的控制权没有发生变化。

复星对豫园股份的资产重组体现了复星在房地产领域的特殊打法，即不单纯做房地产开发，而是做复合型的地产投资开发及资产管理，以匹配集团自身产业拓展的需要。

此外，复星对豫园股份的资产重组也是为了向外释放信号，豫园将成为复星在快乐战略实现上的重要平台并在资源上获得复星的大幅度倾斜。

同时，豫园完成了公司更名，由原来的豫园商城变更为股票代码豫园股份。在销售上仍然聚焦家庭客户，全面发展能够触达更多家庭客户的线上线下各类流量入口。线上打造强大的会员体系平台，线下释放豫园商圈每年将近4000万游客量潜力和蜂巢城市项目的客流量，增强家庭客户快乐时尚消费的粘性。在黄金珠宝等主要利润来源版块上进行新一轮的发展提升。在豫园品牌上，将围绕「豫园股份」的商业旅游文化品牌形成独特的「商旅文」商业地产业务。

更多的市场人士将这次重组视为「复星地产」的回A之路，因为从标的构成来看，大部分都是复地集团旗下的公司。复地曾是复星旗下重要的板块，有过上市的风光，也有过退市的无奈，排名从前10落至50名开外。

虽然市场人士认为重组实际上是「复地的回A之旅」，不过不管是复星还是豫园均对「地产股」概念表示否认，在他们看来，复星这部分资产的注入是为豫园的进一步扩展搭建了载体。

复星此前整理自身业务，将其分为健康、富足、快乐三大板块，其中，健康旗下拥有复星医药这一上市公司平台，市值突破千亿；富足底下则充满钱的味道，保险、银行、证券、地产均包含在内；快乐这一板块虽然有豫园股份这一平台，但此前并未协同发展，按照复星的招数，豫园股份将被塑造成一个旗舰平台，打通衣食住行，将资源「拎」起来。

接近豫园股份的人士告诉野马财经（微信公号：ymcj8686），复星方面从2015年就打算注入地产资产，只是2017年5月才公布具体的方案。

从最开始到过会，该重组方案修订了3次，即使多次修订，最终的版本也充满问号。

但从复星方面来看，共注入24家房产公司，净资产合计为95.89亿元，评估增值133.21%。对于部分标的高溢价原因，其在回应上交所的问询时称「土地取得时间早，目前房价上涨较快」。

然而，细看标的资产的基本面，野马财经（微信公众号：ymcj8686）发现除了上海星泓、复星物业和博城置业，剩下的21个均为单一地产项目。

这21家地产公司中，有一些开发的项目大部分已经完成销售，比如闵祥地产。闵祥地产旗下房地产开发项目「紫藤里」目前可售总套数只有13套，而闵祥地产的评估值达1.8亿。

上图为紫藤里项目销售信息

从标的公司的财务数据上来看，包括苏州星河、复地通达、复地通盈、复毓投资、复旸投资、长沙复地、复曼达职业、武汉复江、复鑫置业在内的9家公司从2015年-2017年连续亏损，而这9家公司的评估值占总估值的27%。

重组报告书中显示公司连续亏损是因为处于开发初期，这意味著复星承担了前期的亏损。

高级会计师刘文斌告诉野马财经（微信公号：ymcj8686）此次注入的标的均采用了资产基础法为评估结果，即以目前的市价计算价值，但这些标的中有很多处于开发期，并不知道最终的销售结果，一旦出现销售问题，那风险将由上市公司承担。

此外，这些标的资产增值率均较高，例如开发金融蜂巢通州2号、6号的复地通盈以及开发复地星光天地的复旸投资，增值率超200倍，而例如净资产为负的复毓投资其评估价格达到11.56亿元。

资深地产人士对野马财经表示（微信公号：ymcj8686）公司喜欢把手头未开发完成的项目进行重估，从存货变成投资物业，但这个重估增值，特别是写字楼方面的可套现性比较差，并且由于租金回报率上不去，对上市公司的业绩来说，并不能起到拉动作用。

不过，复星注入资产也签了一份对赌协议。按照约定，重组资产在2018-2020年的净利润合计不低于70亿元。从目前看，重组资产在2017年上半年的净利润合计不到3亿元，负债达450亿元，整体负债率达80%。

另一方面来看，此次交易为发行股份，价格为9.83元/股。在雪球等股票论坛，有小股东认为复星这样的做法只让复星自身受益，较低的增发价格加上高溢价的资产，从而让复星方面能拿下68%的股权，将控制权牢牢控制在手中。

有市场人士指出，拿下绝对控制权的复星或许会把豫园股份作为其重要的战略棋子，至于是否能把豫园股份与「快乐」板块完美衔接，还得看复星的打法。

对于复星的这次重组，你们有感到快乐吗？评论区见。

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