對於該問題，編輯認為：復星完成對豫園股份的重組跟復星的整體戰略布局有關，復星提出的三大板塊布局包括健康、快樂和富足。在健康領域，復星擁有市值突破1000億的復星醫藥上市平台，實力雄厚；在富足領域，復星在保險、銀行、證券等方面已經進行了多元化布局。在快樂板塊，因著資源的缺乏，對豫園股份的資產重組便上升到企業戰略高度。經過重組後，復星對豫園股份的持股比例增加至69.73%，原來的控制權沒有發生變化。

復星對豫園股份的資產重組體現了復星在房地產領域的特殊打法，即不單純做房地產開發，而是做複合型的地產投資開發及資產管理，以匹配集團自身產業拓展的需要。

此外，復星對豫園股份的資產重組也是為了向外釋放信號，豫園將成為復星在快樂戰略實現上的重要平台並在資源上獲得復星的大幅度傾斜。

同時，豫園完成了公司更名，由原來的豫園商城變更為股票代碼豫園股份。在銷售上仍然聚焦家庭客戶，全面發展能夠觸達更多家庭客戶的線上線下各類流量入口。線上打造強大的會員體系平台，線下釋放豫園商圈每年將近4000萬遊客量潛力和蜂巢城市項目的客流量，增強家庭客戶快樂時尚消費的粘性。在黃金珠寶等主要利潤來源版塊上進行新一輪的發展提升。在豫園品牌上，將圍繞「豫園股份」的商業旅遊文化品牌形成獨特的「商旅文」商業地產業務。

更多的市場人士將這次重組視為「復星地產」的回A之路，因為從標的構成來看，大部分都是復地集團旗下的公司。復地曾是復星旗下重要的板塊，有過上市的風光，也有過退市的無奈，排名從前10落至50名開外。

雖然市場人士認為重組實際上是「復地的回A之旅」，不過不管是復星還是豫園均對「地產股」概念表示否認，在他們看來，復星這部分資產的注入是為豫園的進一步擴展搭建了載體。

復星此前整理自身業務，將其分為健康、富足、快樂三大板塊，其中，健康旗下擁有復星醫藥這一上市公司平台，市值突破千億；富足底下則充滿錢的味道，保險、銀行、證券、地產均包含在內；快樂這一板塊雖然有豫園股份這一平台，但此前並未協同發展，按照復星的招數，豫園股份將被塑造成一個旗艦平台，打通衣食住行，將資源「拎」起來。

接近豫園股份的人士告訴野馬財經（微信公號：ymcj8686），復星方面從2015年就打算注入地產資產，只是2017年5月才公布具體的方案。

從最開始到過會，該重組方案修訂了3次，即使多次修訂，最終的版本也充滿問號。

但從復星方面來看，共注入24家房產公司，凈資產合計為95.89億元，評估增值133.21%。對於部分標的高溢價原因，其在回應上交所的問詢時稱「土地取得時間早，目前房價上漲較快」。

然而，細看標的資產的基本面，野馬財經（微信公眾號：ymcj8686）發現除了上海星泓、復星物業和博城置業，剩下的21個均為單一地產項目。

這21家地產公司中，有一些開發的項目大部分已經完成銷售，比如閔祥地產。閔祥地產旗下房地產開發項目「紫藤里」目前可售總套數只有13套，而閔祥地產的評估值達1.8億。

上圖為紫藤里項目銷售信息

從標的公司的財務數據上來看，包括蘇州星河、復地通達、復地通盈、復毓投資、復暘投資、長沙復地、復曼達職業、武漢復江、復鑫置業在內的9家公司從2015年-2017年連續虧損，而這9家公司的評估值佔總估值的27%。

重組報告書中顯示公司連續虧損是因為處於開發初期，這意味著復星承擔了前期的虧損。

高級會計師劉文斌告訴野馬財經（微信公號：ymcj8686）此次注入的標的均採用了資產基礎法為評估結果，即以目前的市價計算價值，但這些標的中有很多處於開發期，並不知道最終的銷售結果，一旦出現銷售問題，那風險將由上市公司承擔。

此外，這些標的資產增值率均較高，例如開發金融蜂巢通州2號、6號的復地通盈以及開發復地星光天地的復暘投資，增值率超200倍，而例如凈資產為負的復毓投資其評估價格達到11.56億元。

資深地產人士對野馬財經表示（微信公號：ymcj8686）公司喜歡把手頭未開發完成的項目進行重估，從存貨變成投資物業，但這個重估增值，特別是寫字樓方面的可套現性比較差，並且由於租金回報率上不去，對上市公司的業績來說，並不能起到拉動作用。

不過，復星注入資產也簽了一份對賭協議。按照約定，重組資產在2018-2020年的凈利潤合計不低於70億元。從目前看，重組資產在2017年上半年的凈利潤合計不到3億元，負債達450億元，整體負債率達80%。

另一方面來看，此次交易為發行股份，價格為9.83元/股。在雪球等股票論壇，有小股東認為復星這樣的做法只讓復星自身受益，較低的增發價格加上高溢價的資產，從而讓復星方面能拿下68%的股權，將控制權牢牢控制在手中。

有市場人士指出，拿下絕對控制權的復星或許會把豫園股份作為其重要的戰略棋子，至於是否能把豫園股份與「快樂」板塊完美銜接，還得看復星的打法。

對於復星的這次重組，你們有感到快樂嗎？評論區見。

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