隨着房地產行業不斷成熟發展並進入存量時代，資產管理與金融創新成爲地產企業的重要工具，並在盤活存量地產、探索資產證券化道路上越走越遠。

　　4月9日，印力分別作爲運營管理人和發行人的龍崗萬科廣場類REITs和印象1號CMBS在深交所正式掛牌。這是2019年第一單成功發行的類REITs產品，同時也是商業物業資產證券化又一次嘗試。

　　市場預計房地產信託投資基金（REITs）發行將提上日程，國務院發展研究中心證券化REITs課題組祕書長王步芳表示，公募REITs首批試點產品近期將推出。

　　在2018年中國證監會以及中國住建部均發文鼓勵推進長租公寓項目證券化。如果REITs的法律和稅務障礙得以解除，中國的房地產信託投資基金市場規模將會超過美國，同時也爲投資者提供了重要的退出渠道。

　　2019年，貨幣政策微調背景下，房地產金融與流動性環境開始回溫，基金的發展走勢又將呈現怎樣的局面？

　　事實上，金融創新方興未艾，在存量資產逐漸來臨之時，REITs仍長路漫漫，資產證券化探索需要更多的實踐與探究。

　　那麼房地產轉型與創新時代，高速發展的房地產基金面臨着新的命題，住宅之外，哪裏更是基金的新藍海？作爲中國金融和商業中心的上海，有着領先全國的房地產金融創新土壤，有着最爲成熟的房地產投融資市場，也有着強勁的供給與需求，是房地產基金首選的目標城市。

　　根據上海市總體規劃，至“十三五”期末上海建設用地總規模不超過3185平方公里，而在2015年就已推出建設用地3145平方公里。建設用地規模已觸及規劃天花板，土地供需矛盾突出，因此，“向存量要空間，以質量促發展”是當前的主要發展策略。

　　有業內人士認爲，“城市更新”是個萬億級別的市場，以重點中心城市核心區域爲主的“城市更新”將成爲房地產市場未來十年乃至更長時間的總基調。

　　實際上，從政府、國有企業到私有資本，各類主體都在以各種方式參與到存量盤活計劃中，上海的城市更新正被推向一個新的高潮，引發社會的廣泛關注。

　　大型開發商位於產業鏈的前端是最早嗅到商機的。萬科、龍湖等自2016年早便已經佈局這片“藍海市場”，大量收購舊有物業進行改造的長租公寓項目。

　　相比大型房產開發商，一些優秀運營商在資本沒有那麼雄厚的前提下，更偏好輕資產改造項目如聯合辦公，企圖在聯合辦公白熱化的市場競爭中尋求突圍。

　　在這種情況下外資爲何仍繼續加碼投資中國的大宗物業？相比於歐美成熟市場的低風險、低迴報，儘管中國的房地產行業已經發展了20多年，但在外資眼裏還是剛起步的市場，尤其是以商辦物業爲主的大宗交易市場， 還是能找到回報率非常不錯的機會。

　　儘管國內融資成本要高於發達國家市場，項目淨收益率一般在4%左右，也並不高，但外資看中的是租金增長和退出時的資產增值。

　　2019年4月，觀點地產機構主辦的“2019城市觀點論壇上海圓桌”將隆重舉行。屆時將邀請上海、華東及全國的開發企業、金融機構、地產基金等標杆，以金融和房地產基金爲焦點，探討基金與房地產的創新發展之路。

　　本次上海圓桌將圍繞論壇主題，將從三個方面辯證地來探索基金與房地產未來之路。

　　第一環節：穩健貨幣政策與微調 地產基金新趨勢

　　2019年，貨幣政策微調背景下，房地產金融與流動性環境開始回溫，基金的發展走勢又將呈現怎樣的局面？

　　分議題一：貨幣微調下的基金機會

　　分議題二：不動產投資風向與選擇

　　第二環節：資本天平 地產私募基金投資路徑考量

　　房地產轉型與創新時代，高速發展的房地產基金面臨着新的命題，住宅之外，哪裏更是基金的新藍海？

　　分議題一：資管時代 2019地產基金投融資邏輯

　　分議題二：住宅內外 中國地產基金的創新與發展

　　第三環節：房地產資產證券化實務

　　金融創新方興未艾，在存量資產逐漸來臨之時，REITs遙遙無期，資產證券化長路漫漫，前方仍需深入探索。

　　分議題一： 存量時代類REITs機會

　　分議題二： 資產證券化創新長路