進軍大灣區，房企規模效益雙軌並行的新起點

　　當下，是2018年的年報季，從財報表現來看，上市房企表現普遍“都挺好”。以“恆碧萬”爲首的龍頭房企，繼續保持着規模上的絕對領先，恆大以722.1億元的淨利潤額榮登2018“利潤王”寶座，碧桂園淨利潤實現同比68.8%增長。與此同時，中小型房企的業績增速變得亮眼。中國奧園實現了912.8億元的合同銷售額，同比增長100%；弘陽地產合約銷售額達473.38億元，同比增長 84.2%。

　　儘管總體看漲，但多家

　　房企

　　集體降速求穩，“減速提質”成房企2019新口號。2018房企一哥，恆大將2019年的銷售目標定位6000億元，增幅不足10%。中型房企旭輝控股2019年的目標則爲1900億元，增長率僅25%，首創也放低身姿，將進軍千億企業目標降爲800億。

　　房企

　　之所以提出“減速提質量”的口號，主要有兩方面原因。

　　首先，順勢而動，彈性供給，以保證與宏觀經濟同速而行。雖然2018年GDP超預期增長，但2019年國務院進一步下調GDP增長目標，從6.5%的預期下調至6%-6.5%，這一調整一方面表明，國家方面增加了對宏觀經濟預期目標的彈性，以預防不確定性因素帶來的風險。另一面，降速以提質，符合我國當前階段經濟高量發展的要求。作爲一個受宏觀經濟影響較大行業，宏觀經濟預期的調整對房地產行業融資、價格、土地、需求都會產生影響，因此，此時

　　房企

　　最聰明的做法就是：看天行事，順勢而動，彈性供給、降速提質。這也是今年房企業績，普遍更加突出利潤等收益指標的原因之一。

　　其次，行業發展週期。過去幾十年，房地產行業經歷了從一二線到三四線再回歸一二線城市的輪動開發，意味着房地產行業從規模到

　　規模效益

　　型的轉變已成必然趨勢。而在房地產後高增長時代，保障效益，則將會對

　　房企

　　佈局、融資能力、內部管控提出更高的要求。

　　以萬科爲例，雖然憑藉其規模其仍舊是

　　房企

　　中的佼佼者，但是從今年披露的財務數據來看，其效益指標增長速度遠不及恆大碧桂園，其中一個重要原因就是內部控制不足。截至目前，據有關數據顯示，中國上市公司董祕薪酬排行榜，房地產行業董祕上榜人數最多，就在高喊活下去的2018年，萬科董祕依舊是以1420萬元的年薪，登榜董祕薪酬榜首。有學者指出，天價董祕背後折射的是萬科內部人控制的積弊。

　　值得注意的是，雖說“減速提質”是

　　房企

　　新一年的戰略口號，但是從戰略佈局看，各房企仍是嗅覺靈敏，集體押寶大灣區。以碧桂園爲例，截至2018年年末，公司在粵港澳大灣區的土地權益可售貨值達3721億元，面積超過2544萬平方米。新城控股，公司2018年年報顯示，長三角地區銷售佔比達到56%，銷售金額爲1238.2億元，長三角地區成爲新城控股業績增長的關鍵點。同時，萬科、越秀、光大、保利、龍湖等房企也紛紛加大大灣地區的土儲，以加強在大灣地區的市場優勢。

　　對

　　房企

　　來說，如今的大灣地區就是，戰亂時代的伊甸園，外面風聲鶴唳，內部怡然自得。作爲中國綜合實力最強，經濟最具活力、開放程度最高的區域，大灣地區具有先進的科學技術、完善的基礎設施、發達的金融體系、規範的城市規劃、高素質大規模的人口要素，如今的大灣地區一體化開發戰略，展現給房企的盡是機遇。