當下,是2018年的年報季,從財報表現來看,上市房企表現普遍“都挺好”。以“恆碧萬”爲首的龍頭房企,繼續保持着規模上的絕對領先,恆大以722.1億元的淨利潤額榮登2018“利潤王”寶座,碧桂園淨利潤實現同比68.8%增長。與此同時,中小型房企的業績增速變得亮眼。中國奧園實現了912.8億元的合同銷售額,同比增長100%;弘陽地產合約銷售額達473.38億元,同比增長 84.2%。

  儘管總體看漲,但多家

  房企

  集體降速求穩,“減速提質”成房企2019新口號。2018房企一哥,恆大將2019年的銷售目標定位6000億元,增幅不足10%。中型房企旭輝控股2019年的目標則爲1900億元,增長率僅25%,首創也放低身姿,將進軍千億企業目標降爲800億。

  房企

  之所以提出“減速提質量”的口號,主要有兩方面原因。

  首先,順勢而動,彈性供給,以保證與宏觀經濟同速而行。雖然2018年GDP超預期增長,但2019年國務院進一步下調GDP增長目標,從6.5%的預期下調至6%-6.5%,這一調整一方面表明,國家方面增加了對宏觀經濟預期目標的彈性,以預防不確定性因素帶來的風險。另一面,降速以提質,符合我國當前階段經濟高量發展的要求。作爲一個受宏觀經濟影響較大行業,宏觀經濟預期的調整對房地產行業融資、價格、土地、需求都會產生影響,因此,此時

  房企

  最聰明的做法就是:看天行事,順勢而動,彈性供給、降速提質。這也是今年房企業績,普遍更加突出利潤等收益指標的原因之一。

  其次,行業發展週期。過去幾十年,房地產行業經歷了從一二線到三四線再回歸一二線城市的輪動開發,意味着房地產行業從規模到

  規模效益

  型的轉變已成必然趨勢。而在房地產後高增長時代,保障效益,則將會對

  房企

  佈局、融資能力、內部管控提出更高的要求。

  以萬科爲例,雖然憑藉其規模其仍舊是

  房企

  中的佼佼者,但是從今年披露的財務數據來看,其效益指標增長速度遠不及恆大碧桂園,其中一個重要原因就是內部控制不足。截至目前,據有關數據顯示,中國上市公司董祕薪酬排行榜,房地產行業董祕上榜人數最多,就在高喊活下去的2018年,萬科董祕依舊是以1420萬元的年薪,登榜董祕薪酬榜首。有學者指出,天價董祕背後折射的是萬科內部人控制的積弊。

  值得注意的是,雖說“減速提質”是

  房企

  新一年的戰略口號,但是從戰略佈局看,各房企仍是嗅覺靈敏,集體押寶大灣區。以碧桂園爲例,截至2018年年末,公司在粵港澳大灣區的土地權益可售貨值達3721億元,面積超過2544萬平方米。新城控股,公司2018年年報顯示,長三角地區銷售佔比達到56%,銷售金額爲1238.2億元,長三角地區成爲新城控股業績增長的關鍵點。同時,萬科、越秀、光大、保利、龍湖等房企也紛紛加大大灣地區的土儲,以加強在大灣地區的市場優勢。

  對

  房企

  來說,如今的大灣地區就是,戰亂時代的伊甸園,外面風聲鶴唳,內部怡然自得。作爲中國綜合實力最強,經濟最具活力、開放程度最高的區域,大灣地區具有先進的科學技術、完善的基礎設施、發達的金融體系、規範的城市規劃、高素質大規模的人口要素,如今的大灣地區一體化開發戰略,展現給房企的盡是機遇。

  我們需要看到的是,1998年的住房商品化、2005年的棚戶區改造以及從未停止的城鎮化,這樣大規模的開發、建設帶給房地產的都是繁榮,如今大灣給房地產企業發展帶來的依舊是一股春風,只不過不同的是,這一次不再允許“野蠻”,不再允許“粗放”,從規模到效益的轉型,大灣區將是

  房企

  的一片新綠地,一個新

  起點

  。(作者系應用經濟學博士後)

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