3月28日，天心区书院路一宗双限地挂牌公示，地块编号为[2019]长沙市016号，最高限价2.76亿元，毛坯住宅最高限价12800元/平，较已经熔断的滨江地块仅差100元/平，为目前长沙第二高限价地块。

　　来看宗地具体情况：

　　小地块，低成本

　　地块规划为商住用地，商业比例为22%，地块体量非常小，规划建筑面积仅为3.9万方，远小于今年同期挂牌的92万方滨江地块、71万方梅溪湖地块，因此较低的拿地资金对于小开发商来说，取地意愿可能会更强。

　　与滨江地块相同楼面价差

　　本地块起拍楼面价为6500元/平，以下与近期其他挂牌的双限地进行对比分析：

　　梅溪湖板块和红星洞井板块的双限地起始楼地价差最高，理论利润大。

　　本地块价差与滨江地块相同，为6100元/㎡。从近日滨江地块24轮报价提前熔断可以得知，滨江地块的高利润是房企热情高涨的一个重要原因。因此但从价差来看，本地块对于房企来说是有吸引力的。

　　限高100m，地块不规则

　　地块要求建筑限高需小于100m，建筑密度小于32%，无法打造超高层，预计后期以高层为主；地块呈不方正的“7”字状，加之体量不大，后期产品业态布局和园林景观打造有一定难度。

　　作为目前长沙限价第二高的经营性用地，必然有其原因。我们从以下几个方面进行解析：

　　土地稀缺性

　　地块位于中心板块，作为市中心老城区，土地越来越少。并且在18年仅有3宗涉宅用地出让，17年和16年仅有1宗，区域内土地十分珍贵。可见此次挂牌的地块稀缺性明显，这是该地块高限价的一个重要原因。

　　板块市场突出

　　2011年至今，中心板块供应房源整体呈下降趋势，区域内可售房源稀缺。价格来看，中心板块成交价一直高于长沙内五区整体均价，在11年就达到9488元/㎡，18年达到12735元/㎡。

　　从周边在售项目来看，中建江山一号豪宅22000元/㎡，拉高区域整体均价，君合天玺全装修高层14000元/㎡，建发中央公园毛坯高层14000元/㎡，周边均价较高因此从该地块限价12800元/㎡来看，在区域内不算太高。

　　中心城区成熟配套

　　地块位于长沙中心老城区，生活配套完善且成熟，距离长沙商业最成熟的五一商圈也不远。

　　地块距离一号线黄土岭站直线约1.4公里，距离4号线碧沙湖站约400m，5月将试运行；地块距离与4号线同时在建设的南湖路隧道也不远，未来自己开车去河西也非常方便。

　　中心城区的一大优势是优质的教育实力，地块2公里范围内有多所名校，同时地块要求竞买人未来需自身配备义务教育和幼儿园。完善优质的教育资源，未来可作为项目的一大亮点。

　　来源：长沙克而瑞

　　文/曹学威

　　审核/蔡嫣