永升生活服务

　　2018年永升生活服务收入约为10.76亿元，同比增长48.3%；年内集团毛利约为3.09亿元，同比增长68.9%，2018年毛利率较2017年提升3.5个百分点，年内毛利率为28.7%；净利润为1.002亿元，同比增长31.2%；在管建筑面积为40.2百万㎡，同比增长52%，在管项目为258个，同比增长37.2%。

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　　一

　　盈利状况良好

　　毛利率持续提升

　　2018年永升生活服务收入约为10.76亿元（人民币，下同），同比增长48.3%；年内集团毛利约为3.09亿元，同比增长68.9%，2018年毛利率较2017年提升3.5个百分点，年内毛利率为28.7%。

　　图：2015-2018年永升生活服务营收状况

　　数据来源：永升生活服务业绩报告、招股书

　　2018年，永升生活服务净利润为1.00亿元，同比增长31.2%；年内集团核心溢利（为不包含上市开支所造成影响的本集团溢利）约为1.26亿元，同比2017年增长64.8%；董事会建议派付截止到2018年年末股息每股公司普通股0.0231港元。

　　二

　　三大业务推动企业快速发展

　　社区增值服务表现亮眼

　　永升生活服务收入来源主要包含三项业务：物业管理服务、对非业主增值服务、社区增值服务。其中物业管理服务仍是企业最大的收入来源，报告期内物业管理服务收入达6.67亿元，占集团总收益的62%，该部分收入的快速增长与企业持续加强与旭辉集团合作以及永升生活服务致力于扩大第三方客户市场开拓力度有关。

　　图表：2015-2018年企业业务收入构成（亿元）

　　数据来源：永升生活服务业绩报告、招股书

　　2018年永升生活服务对非业主增值服务收入约为2.11亿元，同比增长41.2%，占年内集团总收入的19.6%；对非业主增值服务主要包含协销服务、额外专享定制服务、修房服务、交付前检验服务、前期规划及设计咨询服务，其涉及进入并检验每单位，以从终端用户角度给出有关分性的建议。

　　年内，社区增值服务收入约为1.98亿元，是三大业务中同比增长最多的业务，涨幅达80.3%，占集团总收入的18.4%；企业为业主及住户提供的社区增值服务旨在提升其生活体验，并实现资产的保值和增值；社区增值服务主要包括：生活家居服务，停车位管理、租赁及销售服务，物业经纪服务及公共区域增值服务。

　　三

　　在管规模快速增长

　　加大第三方物业拓展助推企业发展

　　永升生活服务集团坚持快速扩大管理面积的战略目标，通过双轮驱动实现签约面积和管理面积的快速增长；截止到2018年末，企业合约建筑面积约为65.6百万㎡，同比增长96.4%；合约项目个数为380个，同比增长63.8%；同期产生收益的在管建筑面积为40.2百万㎡，同比增长52%，在管项目为258个，同比增长37.2%；合约建筑面积的稳定增长，为企业未来业绩增长提供充足的规模保障。

　　图表：2015-2018年企业管理规模

　　数据来源：永升生活服务业绩报告、招股书

　　从区域布局来看，自集团成立到2018年底，永升生活服务在管项目已从上海扩展至全国43座城市。在集团划分的五个区域中，东部地区的在管面积占比最大，占总在管面积的69.2%，该区域物业管理服务收入约为4.47亿元，占物业管理服务收入的67.1%；中南地区在管规模增速较2017年同比增长100%以上。

　　图表：2015-2018年企业在管规模区域布局（百万㎡）

　　数据来源：永升生活服务业绩报告、招股书

　　从管理项目来源来看，永升生活服务在加强与旭辉集团合作力度的同时也在加大对第三方物业管理项目的拓展力度；2018年来自旭辉集团的在管面积约为14.64百万㎡，占总在管面积的36.4%，该部分收益约为3.37亿元，占总收入的71.4%；来自第三方物业开发商的管理面积约为25.6百万㎡，占集团总在管面积的63.6%，该部分在管项目收益约为1.35亿元，占集团总收益的28.6%。

　　图表：2015-2018年在管面积来源（百万㎡）

　　数据来源：永升生活服务业绩报告、招股书

　　2018年，永升生活服务积极寻求与部分地产开发商达成战略合作，增强获取物业管理权的可能性；年内，企业先后成功和苏州高新地产集团、山东福汉集团等多家开发企业达成战略合作，将优先获取该等企业开发的物业管理权。

　　永升生活服务表示会进一步扩大企业业务规模及市场份额，拟在人口密度及消费能级较高的战略地区加强业务拓展；企业将继续寻求旭辉集团扩大业务覆盖范围所带来的新商机，也将通过与物业开发商建立战略联盟以求渗透到具有发展潜力的新市场；企业还将通过管理更多非住宅物业抓住服务社会化的机遇，使在管物业组合多样化；通过一系列战略的实施，永升生活服务计划未来五年将地理覆盖范围扩展到至少100个城市。

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