一.

這陣子，【大鬍子說房】團隊一直在調研大灣區各城的項目，一圈走下來，我發現，在大灣區火熱概念的包裝下，各大開發商都踊躍進入各城市拿地佈局，而由於城市內圈土地基本被本地地頭蛇把持，所以只能敗走遠郊拿地，在地段上沒優勢、高地價的裹挾，不少大開發商都傾向於去做CEO盤。

CEO盤：也稱貴婦盤，就是拼盡全力把產品的溢價做到極致，一般都是片區內最貴的項目。

這個詞最早起源於溫州師奶炒房團，就是把房子造成“跪舔式”地求貴婦來買：大開發商、最好的地段、最好的商業交通配套、最好的學區、大品牌物業、一流新中式園林、國內外頂尖設計師設計。

你能想到的，統統滿足你。

CEO盤特別迎合穿着Channel套裝，挎裝LV手袋再腳踩8㎝的華倫天奴高跟鞋的貴婦的幻想。畢竟女人買房最容易被樣板間的高顏值視覺誘惑，然後衝動刷卡。

而現在的CEO盤，由於受困主城區土地緊缺，已經不能佔據一流地段，轉而到了郊區，在偏僻的遠郊，周圍雜草叢生，突然出現了一個造型獨特、摩登嶄新的豪華售樓部和幾棟孤零零的房子。

雖然目前的郊區CEO盤標準有所降低，但還是當初那套打法：大開發商、地鐵周邊、引入名校分校、大品牌物業、一流新中式園林、國內外頂尖設計師設計。

雖然是在郊區，但這些項目在宣傳上都毫不示弱，儘可能地往高端豪宅區靠，來感受一下宣傳語中的畫風：萃塔尖作品之大成，承脈大城歷史與榮光，以世界級當代語境，詮釋中國高端居住的藏品藝術，敬呈一部引領時代的世界地標作品。

當然，顏值美麗，價格就註定不美麗，雖然這些郊區CEO已經不像第一代佔據市中心CEO盤，和周邊項目高達1倍的價差，但差不多也能達到30%左右的價差。

二.

拿深圳光明來舉例，光明目前規劃的地鐵有2020年開通光明-羅湖科學館6號線，2023年開通的光明-深圳灣口岸13號線。

光明最貴項目龍光玖龍臺：位於光明重點規劃的鳳凰城板塊內，位於6、13號線交匯處，打造了全光明規模最大的自持商業，小區內有原生湖和人造湖泊的生態園林，一期50000元/㎡，已售罄。即將加推二期，吹風價是58000元/㎡。

而在龍光玖龍臺1.8公里之遠，6號線的下一站，星河天地，單地鐵，自帶星河引以爲傲的商業 CoCo Park，戶型贈送比很高，42000元/㎡。

但缺點就是地段上沒有那麼突出，位於鳳凰城邊緣，商業體量沒有那麼大，園林沒有那麼漂亮，城市界面亂一點，周圍有廠房和農民房，並沒有特別大的硬傷。

1.8公里，16000元/㎡的價差，撇開剛需，單純考慮投資，考慮未來的投資收益，你說，是要選龍光玖龍臺還是星河天地？

想必你已經知道答案了，龍光玖龍臺就是典型的CEO盤，我非常肯定龍光玖龍臺比星河天地地段要出色、產品更優秀。

任何事情都是要講究邊際效益遞減。

在最好的地段，房子賣5.8萬，如果再走1.8公里，房價降一個檔次，差的項目可以享受好項目本身的配套，未來在房價上漲的過程中，有點缺陷的項目反而更有投資前景。

而且在剛需扎堆的光明，市場本身就對價格非常敏感，地段上就決定了這裏是沒有豪宅的潛質，二期的吹風價是5.8萬。

那未來二手房預期是要賣8萬、10萬嗎？而8萬、10萬是要比肩南山的價格，有這個預算，爲什麼我不選南山？

在未來片區規劃落地，大盤整體上漲時，你的買入價格越高，就意味着你的持有收益無法突破一個高峯值。

歷史證明，片區內最貴的CEO盤，一般都是第一“坑盤”。

這一點，已經在廣州市區珠江新城最出名的CEO盤凱旋新世界上得到了驗證了。

2010年，凱旋新世界賣5.4萬/㎡，產品建造非常高端，直接望珠江公園。而當時位置和產品遠不如凱旋新世界的保利心語均價1.8萬/㎡。

2013年，凱旋新世界賣6.9萬/㎡，位置和產品遠不如凱旋新世界的中海花城灣3.7萬/㎡。

2019年，凱旋新世界望珠江公園的戶型大概是14-15萬/㎡，而不望公園的戶型10萬/㎡也能成交，而保利心語和中海花灣城都已經同步跑到了9-11萬/㎡的價格。

9年，CEO盤凱旋新世界最多隻漲了2倍多，甚至都跑不贏珠江新城整體大盤的漲幅，更別說跑贏當時有着巨大價差優勢的保利心語中海花灣城。

而凱旋新世界的房價軌跡就是大部分CEO盤的宿命：片區內第一“坑盤”，價格高，又漲不動。

站在比其他項目更高的起點，在樓市下跌時確實更抗跌。但在中國單邊上漲的行情中，CEO盤的漲幅簡直是喪失了作爲房產投資品的尊嚴。

三.

爲什麼CEO盤敢賣這樣的價格？

歸根到底是因爲有錢人願意爲此買單，另一方是開發商的樓面價高，只能高配產品，賣5.8萬和5萬都一樣可以賣得出去，爲什麼我不賣5.8萬呢？

有錢人買這個房子更多是出於自住的需求，我買來自己住，我就是想要大開發商、大開發商、最好的地段、最好的商業交通配套、最好的學區、大品牌物業、一流新中式園林、國內外頂尖設計師設計。

而且買價格高的房子，能獲得更純粹的居住品質，更高端的圈層，市場已經自動用價格淘汰了購買力低的購房者，淘汰了低端的羣租客。至於漲幅，有錢人也是比較佛系。

以上，對於有錢人剛需來說，全是優點。而對於投資來說，統統都成了弱點。

爲什麼完美的CEO盤漲不過普通盤？

因爲在投資中，就是要買有短板有缺陷的房子，未來隨着區域的發展，補齊短板抹平缺陷，纔有漲價空間。例如：

旁邊是廠房和農民房，那在未來城區土地越來越稀缺下，片區有沒有城市綜合整治更新，甚至拆遷舊改的可能性。

現在片區內還是地鐵空白，但在大基建和地鐵規劃的推動下，2年、3年內有沒有可能修通地鐵呢？

現在周圍內商業配套不齊全，只有街鋪、小超市這些低端配套，隨着人口和產業導入，未來是不是有修建大型商業廣場的需求呢？

......

這些短板統統都是未來房價上漲的動能，

而CEO盤比片區內的其他項目賣高價，已經抹平了這種短板帶來的價差，在快速推進的郊區建設中，優勢更加不突出。

還有一點，很多房產小白深受完美主義的荼毒，只要投資必然要求優質學區房。

而專業的房產投資人基本都是寧要面積大一點，也不要學區。

一方面，優質學區，意味着需要支付更高的溢價，而現在多校劃片，學區房的不確定性越來越強，而到真正要賣二手房時，又不一定劃在優秀學區內。

四.

目前限價，各樓層戶型之間價差不大，可以選優質樓層，但在房價正常下，假設好樓層和好戶型價差較大的情況，更沒有必要去選好樓層和戶型。

賣二手房，把握時機，賣對點位，比產品本身更重要。

最不建議大家去買CEO盤，最關鍵的原因，曾經項目高定價引以爲傲的用材用料、戶型設計優勢、高精裝品質、園林景觀，經過時間沉澱，溢價都已大打折扣。而未來都是5年以上的長持週期，全都會折舊，價差優勢不再。

而且中國的房地產發展速度太快了，產品更新迭代速度也非常快，現在盛行的科技住宅——居住升級、全生命週期戶型——實用率超高、十字單體裝配式住宅——公攤少得房率高、新中式園林景觀——小而美...

以前哪裏有呢？

同樣的，2019年CEO盤所引以爲傲的那些溢價，僅僅是在2019年算得上優秀，放在2025年，2035年，這樣的產品就只有被吊打的份，在未來的市場裏不值一提。

就像美人遲暮，再美的少女，都會變成婆婆，房子也一樣。

而且現在郊區的這些CEO盤，只是片區開發初期算得上優秀，未來隨着越來越多的開發商進駐，各項目之間的激烈競爭會讓整個片區的品質擡升，畢竟到時，項目這麼多，你總得高於平均品質之上，你才能賣得出。

所以，這個世界上沒有不能買的房子，只有不能買的價格。