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　　來源|騰訊房產深圳站

　　大洋網-廣州日報

　　國管公積金貸款收緊的“靴子”終於落地。

　　4月12日晚，國管公積金中心發佈了《關於調整住房公積金個人住房貸款政策進一步優化服務有關問題的通知》，明確對二套房貸款實行“認房又認貸”，二套房首付比例調整爲最低六成且最多貸60萬元。新政自2019年4月15日起執行，以網籤日期爲準。

　　小科普：國管公積金是什麼？

　　中央國家機關及在京單位等國管單位的在職員工在職職工繳存的長期住房儲金歸納爲國管公積金。區別於市管公積金，國管公積金由中央國家機關住房資金管理中心負責管理，另外還包括中直公積金（中共中央直屬機關分中心繳存住房公積金）。

　　國管公積金新政，跟老百姓有什麼關係？是否意味着公積金政策再度全面收緊？對市場的影響又是如何？

　　新政速覽！

　　實施差別化貸款，二套房首付不低於六成

　　首先，先看看《通知》的重要內容有哪些。

　　《通知》指出，要加大力度支持基本住房消費需求。支持職工購買政策性住房。職工購買政策性住房的，確定住房公積金個人住房貸款額度時不考慮繳存餘額、繳存年限、配偶繳存情況及調節係數等因素。

　　《通知》要求，購買政策性住房辦理貸款實行自動階段性擔保。材料齊備的，從申請到發放的辦理週期不超過8個工作日。

　　《通知》明確，調整貸款申請條件。借款申請人申請貸款，應符合如下條件：借款申請人申請貸款時應連續繳存住房公積金6個月(含)以上且本人住房公積金賬戶處於正常繳存狀態；或經中央國家機關住房資金管理中心(以下簡稱資金中心)審覈同意，處於緩繳、封存或者退休銷戶狀態的繳存職工。借款申請人夫妻雙方無尚未還清的住房公積金個人住房貸款和政策性貼息貸款。

　　《通知》要求，進一步實施差別化貸款政策。調整住房套數認定標準。借款申請人家庭(包括借款申請人、配偶及未成年子女)在北京市無住房且夫妻雙方名下無住房貸款記錄的，按首套住房貸款政策辦理。借款申請人家庭在本市無住房且名下僅有1筆住房貸款記錄的，以及在本市僅有1套住房且名下無住房貸款記錄或僅有同一套住房貸款記錄的，按二套住房貸款政策辦理。被認定爲二套以上住房的，不予貸款。

　　調整首付款比例。借款申請人購買經濟適用住房的，首付款比例不低於購房總價的20%；購買經濟適用住房之外的首套住房的，首付款比例不低於購房總價的30%；購買二套住房的，首付款比例不低於購房總價的60%。借款申請人購買存量房屋的，購房總價以房屋評估值和購房合同總價兩者中較低者爲準。

　　調整二套住房貸款最高額度。首套住房貸款最高額度爲120萬元，執行貸款基準利率；二套住房貸款最高額度爲60萬元，貸款利率爲同期貸款基準利率的1.1倍。

　　《通知》還調整了貸款期限和月還款額上限。貸款期限不得超過25年，最長可計算到借款申請人法定退休年齡後5年，最高不得超過65週歲。在保證借款申請人基本生活費用的前提下，根據借款申請人所申請貸款金額、期限及適用利率，按等額本息還款法計算的月均還款額不應超過借款申請人月收入的60%。

　　《通知》要求，進一步方便職工辦理業務。要開辦住房公積金衝還貸業務，實現貸款辦理“只跑一次”，進一步精簡證明材料，公示貸款辦理進度等。

　　《通知》自2019年4月15日起執行，以網籤日期爲準。此前已完成網籤的，按原規定執行。

　　新政後的變化一：

　　賬戶連續繳存半年以上方可申請貸款

　　貸款申請條件的調整，是新政的第一個變化。

　　根據規定，借款申請人申請貸款時應連續繳存住房公積金6個月（含）以上且本人住房公積金賬戶處於正常繳存狀態；或經中央國家機關住房資金管理中心（以下簡稱資金中心）審覈同意，處於緩繳、封存或者退休銷戶狀態的繳存職工。

　　同時，借款申請人夫妻雙方無尚未還清的住房公積金個人住房貸款和政策性貼息貸款。

　　新政後的變化二：

　　二套房認定“認房又認貸”

　　和此前北京市屬公積金一樣，此次國管公積金中心也將二套房的認定標準調整爲“認房又認貸”。

　　新政規定，借款申請人家庭（包括借款申請人、配偶及未成年子女）在北京市無住房且夫妻雙方名下無住房貸款記錄（包括商業性住房貸款和住房公積金貸款記錄）的，按首套住房貸款政策辦理。

　　借款申請人家庭在本市無住房且名下僅有1筆住房貸款記錄的，以及在本市僅有1套住房且名下無住房貸款記錄或僅有同一套住房貸款記錄的，按二套住房貸款政策辦理。換句話說，曾經貸款買過房，無論是商貸還是公積金貸，現在賣小買大，從4月15日起按二套房認定。

　　被認定爲二套以上住房的，不予貸款。

　　新政後的變化三：

　　二套房最多貸60萬

　　新政此次也同時調整了首付款比例。

　　首付款方面，根據規定，借款申請人購買經濟適用住房的，首付款比例不低於購房總價的20%；購買經濟適用住房之外的首套住房的，首付款比例不低於購房總價的30%；購買二套住房的，首付款比例不低於購房總價的60%。借款申請人購買存量房屋的，購房總價以房屋評估值和購房合同總價兩者中較低者爲準。

　　貸款額度方面，首套住房貸款最高額度爲120萬元，執行貸款基準利率；二套住房貸款最高額度爲60萬元，貸款利率爲同期貸款基準利率的1.1倍。

　　此外，在保證借款申請人基本生活費用的前提下，根據借款申請人所申請貸款金額、期限及適用利率，按等額本息還款法計算的月均還款額不應超過借款申請人月收入的60%。

　　同時，貸款期限不得超過25年，最長可計算到借款申請人法定退休年齡後5年，最高不得超過65週歲。

　　不變：

　　支持購買政策性住房

　　“房住不炒！”記者注意到，和以往一樣，新政也再次強調要支持職工購買政策性住房。

　　職工購買政策性住房的，確定住房公積金個人住房貸款額度時不考慮繳存餘額、繳存年限、配偶繳存情況及調節係數等因素。

　　購買經濟適用住房（包括按經濟適用住房管理的住房）申請貸款，按首套住房貸款政策辦理；購買共有產權住房等政策性住房申請貸款，按借款申請人名下實際住房和貸款情況確定貸款適用政策。

　　購買政策性住房辦理貸款實行自動階段性擔保。材料齊備的，從申請到發放的辦理週期不超過8個工作日。

　　優化：

　　申請貸款無需提供身份證複印件等

　　對國管公積金繳存職工來說，好消息就是進一步精簡證明材料。

　　新政明確，借款申請人申請貸款時，只需攜帶身份證明、婚姻證明、購房首付款證明等材料原件，無需提供複印件，其他貸款申請材料清單見附件；

　　借款申請人一方在北京住房公積金管理中心繳存住房公積金的，無需提供《住房公積金個人查詢單》；

　　通過全國住房公積金異地轉移接續平臺轉入資金中心繳存住房公積金的，無需提供原繳存城市公積金中心開具的《異地貸款職工住房公積金繳存使用證明》；

　　部隊轉業人員住房公積金繳存時間不滿足相關規定的，提供轉業證，無需提供其原所在部隊開具的《住房公積金繳存證明》。

　　此外，借款申請人到貸款經辦銀行網點辦理貸款申請手續時，自願選擇開通EMS免費郵寄《借款合同》服務的，貸款發放後不必到銀行網點領取，實現貸款辦理“只跑一次”。

　　專家：新政將緩解公積金貸款餘額緊張

　　中原地產首席分析師張大偉分析認爲：這個政策落地，因爲之前市場已經有收緊的風聲，對市場直接影響不大，但從心理層面肯定會有影響。對最近有所回暖的，例如北京的樓市將有非常大的心理影響。

　　地產專家韓世同認爲，新政對於緩解公積金貸款餘額緊張是個不錯的措施。公積金貸款需要保持一種平衡的狀態，對於公積金貸款餘額相對緊張的城市來說，跟進國管公積金新政，實行二套房從嚴，也是一個有效的辦法。總體來說，公積金貸款政策的調整，放鬆或者收緊，實際上取決於公積金貸款的餘額變動情況。

　　儘管經過公積金政策最嚴調整，從2018年的數據來看，公積金髮放個人貸款的筆數和金額都在增長。北京、上海、廣州、深圳四個一線城市中，2018年度，四城住房公積金髮放貸款額平均同比增長24.9%，其中北京地區上漲最爲明顯：共發放住房公積金個人住房貸款831.33億元，同比增長55.2%。