本想“以房養老”，誰知錢房兩空！高息誘惑下，17名老人相繼被騙達3100多萬元。

　　4月9日，北京市海淀區多名老人落入了所謂的“以房養老項目”騙局，這些項目是借“以房養老”之名實施的違規房屋抵押借貸，看似每月給老人高昂的投資回報，背後卻隱藏着極大的風險。

　　專家指出，“以房養老”定義非常寬泛，但不等於住房反向抵押養老保險，真正的住房反向抵押養老保險必須滿足兩個條件：一是獲得銀保監會批覆，二是該機構必須持有金融牌照。

　　遭遇僞“以房養老” 錢房兩失

　　4月9日，北京市公安局海淀分局發微博稱，針對羣衆舉報其轄區北京中安民生資產管理有限公司(中安民生資管)及中安民生養老服務有限公司(以下通稱中安民生養老)從事非法集資一事，經海淀警方偵查，對涉事公司實際控制人李某某等88名犯罪嫌疑人刑事拘留。

　　事實上，中安民生養老服務有限公司所謂的“以房養老”根本就是一個騙局。公司是將老人的房子抵押給借貸公司，然後每月按照年化收益率4%至8%往老人的銀行卡打入收益。

　　在這起案件中，老人們多是經熟人介紹，接觸到所謂“以房養老”的理財產品，只需押個房本，從借款人處借到幾百萬，再交給人去理財，一個月就可收取數萬元的“養老金”。在高額經濟收益的誘惑下，一些老人稀裏糊塗地簽署了一堆合同，最終因理財抵押而失去房子。

　　作爲一種新型金融服務產品，以房養老原本是將老人們的房子變爲實實在在的“養老金”，但市場上不少打着“以房養老”旗號推出的服務和產品卻難辨真假，讓“以房養老”變了味。

　　國務院發展研究中心金融研究所保險研究室副主任朱儁生對中國證券報記者表示，住房反向抵押養老保險是一種將“住房抵押”與“終身養老年金保險”相結合的創新型養老保險，即擁有房屋完全產權的老人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋佔有、使用、收益和經抵押權人統一的處置權，並按照約定條件領取養老金直至身故。老年人身故後，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。

　　有以房養老打算的老年人又該去何處找到合規的養老公司呢？

　　截至目前，僅幸福人壽獲得批覆開展住房反向抵押養老保險業務。近年來，住房反向抵押養老保險總體運行平穩，雖有多家保險公司得到了資格，但實際開展業務的僅有幸福人壽一家。

　　截至2019年4月，幸福人壽推出的《幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險(A 款)》產品，累計承保194單(133戶)，其中北京、上海、廣州三地的保單數佔比較多。據統計，該保險產品平均每月每戶發放養老金8000元，根據地區房產價格的不同，每戶領取每月最高3萬多元，最低2000多元。

　　以房養老保險進展緩慢

　　幸福人壽相關人士指出，當前住房反向抵押養老保險進展緩慢，其問題主要在於需求乏力、供給不足和制度交易環境不成熟。如養老金領取沒有考慮通脹因素，且除了傳統的長壽風險和利率風險外，還有房價波動風險、現金流動性風險、輿論及法律政策風險、房屋處分風險等方面給保險公司帶來較大的挑戰，亟待政府給予更多的關注和支持。

　　朱儁生認爲，該模式目前缺乏配套的落地政策，加上人們觀念和房子價值波動等因素，市場參與度低是必然的。比如，在目前模式下，老人領取的養老金是固定的，但在身故後，其房產變現的價值可能少於其累計領取的養老金，由此產生的資金缺口，由險企方單獨承擔，同時，住房抵押貸款二級市場發展不足，降低了資產的流動性，影響了保險公司等金融主體參與住房反向抵押貸款的積極性。

　　朱軍生預計，未來將有六大因素擴大住房反向抵押產品的發展空間。

　　1。 人口結構：人口老齡化

　　2。 家庭結構：家庭規模縮小，“4-2-1”型家庭羣體龐大，失獨家庭和“空巢”家庭羣體/獨居比例和護理費用的上升/家庭結構正發生

　　顯著變化：核心家庭比例下降；單人家庭、空巢家庭比例提升

　　3。 居住模式：現代性使得父母與子女的居住距離遠離/傳統家庭功能減少

　　4。 養老保險：養老總量不足、結構失衡、需要多樣化的養老安排

　　5。 房產：房產佔比高/中國家庭的房產在總資產中佔比高達69%，美國僅爲36%/ 2017年城鎮套戶比爲1.11/城鎮居民約70%居住在自有住房。

　　6。 人口基數大：小比例的業務量將會很大

　　他還指出了未來住房反向抵押養老保險需要進一步完善的地方。首先是要鼓勵產品創新，允許多元、差異化產品存在，應增設房屋增值分享型新產品。也可以提供“養老保險金+養老服務”，爲生活自理能力下降的高齡老人提供養老服務和長期護理保險。二是可以學習國外已有的養老保險發展模式。

　　美國養老保險體系可借鑑

　　在美國，住房反向抵押養老保險的主要參與機構是銀行，而保險公司主要是提供保障。

　　首先，美國政府對該事業格外支持。美國聯邦住房管理局可提供給九成以上老人按揭貸款。貸款的申請人需年滿62週歲，辦理按揭的房屋爲老人所有，並用於日常居住。

　　其次，辦理貸款前老人的知情權得到充分保證。按規定，老人在申請該貸款前需聘請專業顧問，接受相關知識培訓。提供該類貸款的金融機構都需經過聯邦住房管理局覈準。爲免除了老人的後顧之憂，在貸款期間，若老人出現違約情況，由美國聯邦住房管理局下屬的共同抵押基金負責賠付。

　　此外，貸款也有多樣化的選擇，一般放款方式分爲按月、固定期限、一次性發放。房屋可交由金融機構處理，也可由繼承人在還清貸款本金和利息後將房屋贖回(1年)。

　　對於未來中國開展住房反向抵押養老保險業務，業內人士建議，在產品供給端方面，可由政府和市場進行“利益共享、風險共擔”。具體來說，政府可成立補償基金，若因房價波動等不確定因素造成機構虧損，基金可進行補貼。

　　在產品服務層面，險企可與護理機構合作，或自建護理服務體系。這種措施有助於防範險企藉以房養老名義變相圈地的行爲。