（原標題：影響億萬中國人房地産稅如何徵專傢稱徵收範圍和標準是立法關鍵點）

製圖／李曉軍

從來沒有哪個稅種，像房地産稅這般牽動社會的神經。

4月11日，財政部副部長程麗華在博鰲亞洲論壇上指齣，將進一步優化稅製結構，既立足當前，又著眼長遠，兼顧稅收調控和籌集財政收入功能，逐步優化稅製結構，深入推進增值稅改革，構建更加公平簡潔的稅收製度，推進房地産稅立法和實施，建立綜閤與分類相結閤的個人所得稅製度。

自今年3月以來，這已是房地産稅被官方第六次正式提及，相比往年的原則性錶述，今年關於房地産稅的說法愈發具體。

記者從業內人士處獲悉，目前房地産稅法草案已有大體框架，正嚮各地徵求意見。

以稅收法定來引領稅製改革

自2011年在上海、重慶兩市啓動試點開徵房産稅，至今已近八年。細心觀察不難發現，在過去很長一段時間裏，有關房地産稅立法的官方消息並不多見。

轉摺點齣現在今年兩會期間——

3月4日，十三屆全國人大一次會議發言人張業遂在人大會議首場新聞發布會上錶示，房地産稅法律草案正在加快起草完善；

3月5日，在十三屆全國人大一次會議上，國務院總理李剋強在政府工作報告中提齣“要深化財稅體製改革”“健全地方稅體係，穩妥推進房地産稅立法”；

3月7日，時任財政部副部長史耀斌對外透露，按照中央的決策部署，目前全國人大常委會預算工作委員會、財政部以及其他有關方麵正在抓緊起草和完善房地産稅法律草案。房地産稅總體思路是“立法先行、充分授權、分步推進”；

3月11日，十二屆全國人大常委會工作報告中明確提齣，2018年將繼續加強立法工作，落實稅收法定原則，研究製定房地産稅法；

3月25日，財政部部長劉昆稱，將按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地産稅立法和實施。

對於這種變化，中國財稅法學研究會會長、北京大學財稅法研究中心主任、北京大學法學院教授劉劍文深有感觸。分析個中緣由，劉劍文認為，與多個背景相關。

首先，就是全麵依法治國的深入推進。“房地産稅涉及到社會公眾的重大利益調整，關係到民眾的私有財産，這是落實全麵依法治國的必然要求，也是落實稅收法定原則的內在要求。”劉劍文說。

其次，就是財稅體製改革。營改增從2012年開始推行，直至2016年大規模全麵鋪開。營業稅過去是地方主體稅種，而增值稅是共享稅，營改增完成之後，雖然通過增值稅分享比例的調整試圖緩和地方財政收入睏境，但這畢竟是過渡性措施，還是要在稅製層麵探尋新的地方主體稅種。在這種背景下，如何建立起新的地方主體稅種、如何處理好中央和地方的關係，成為必須要解決的問題。

最後，房地産稅一直是社會高度關注的問題，涉及到重大利益調整，作為政府部門，齣於法治政府的要求，理應對這種關切作齣迴應，而不應該遮遮掩掩。

如何理解“立法先行、充分授權、分步推進”原則

黨的十九大之後，關於房地産稅立法的思路愈發清晰。

圍繞房地産稅，上一任財政部部長肖捷曾在《黨的十九大報告輔導讀本》中發錶署名文章，提齣：“按照‘立法先行、充分授權、分步推進’的原則，推進房地産稅立法和實施。”

對於這一原則，劉劍文進行瞭解釋。

首先，立法先行。對於房地産稅究竟是先改革還是先立法，曾有不小的爭論。2011年，重慶和上海兩地啓動瞭開徵房産稅的改革試點。2014年，黨的十八屆四中全會對全麵依法治國作齣部署，並明確加快重點領域立法。先立法後改革的思路就此清晰，這就意味著房地産稅的改革必須要在法律框架下進行，因此，立法先行是幾年來達成的廣泛共識，這也有助於穩定各界的預期、最大程度凝聚全社會的共識，並且將稅製改革可能給市場經濟某些層麵造成的乾擾作用降到最低。

其次，充分授權。我國地域遼闊，各個地方差異很大，經濟狀況、文化背景、收入水平都不同，所以要充分授權。當然，這種授權的前提，是在全國人大及其常委會的統一立法下，將一些操作製度授權給國務院或者地方。比如稅率問題，可由中央製定浮動稅率，然後授權地方根據本地區情況來製定當地適用的稅率，發揮中央和地方的兩個積極性。

再次，分步實施。房地産稅立法徵收是個大工程，房地産稅是個技術性比較強的稅種，涉及到很多問題。比如，全國的房産信息要有一個統一平颱。再比如，要建立房地産登記製度、房地産糾紛救濟製度等等，都需要一個過程。

一直以來，對於房地産稅的作用，有一種觀點認為其主要是調節收入。對此，劉劍文並不認同。“房地産稅確實可以在短期內起到調節收入的作用，但是，徵收房地産稅的主要功能在於組織收入，即通過組織地方財政收入來高效、充分、公正地提供地方性公共産品和公共服務。從整體上看，稅收的首要和原初職能都是組織收入，在穩定汲取收入的基礎上，纔有調節的空間和可能。”

“稅收焦慮”是正常現象

影響億萬中國人的房地産稅如何徵？什麼時候開始徵？對房地産市場影響如何？對哪些人羣影響最大？可以說，一直以來，隻要談到房地産稅，就會引發很多“稅收焦慮”。

“實際上，‘稅收焦慮’是一個正常的現象，可以說，是我國法治進程中的一個必然反映，也是民主法治時代大傢關注稅收問題的必然結果。”劉劍文指齣，今年是改革開放40週年，40年來我國最大的一個變化就是社會財富總量的大幅增加，從而也帶來韆傢萬戶的財富增長。而對於很多民眾來說，傢庭財産主要體現為房産。因此，房地産稅成為焦點，不難理解。

劉劍文指齣，目前對房地産稅來說，已經不再是要不要徵的問題，而是怎麼徵的問題，是如何更好地處理國傢和個人利益的問題。對於房地産稅我國已經做瞭很多卓有成效的工作，現在需要的就是不斷總結、提升和完善。

劉劍文進一步指齣，房地産稅的徵收範圍以及免徵範圍、是按照麵積還是按照套數徵收等問題，是下一步立法中需要解決的關鍵點。而如何處理不同納稅人之間的關係、中央和地方的關係、立法機關和行政機關的關係等問題，則是未來房地産稅徵收立法中的難點所在。

中央財經大學房地産法研究所所長尹飛：

房地産稅立法應妥善處理熱點問題

按照落實稅收法定的要求，作為新稅種，房地産稅的開徵必須先立法，需要有法律規定。盡管實踐中對於徵收房地産稅，我國已經積纍瞭不少經驗，但在具體立法過程中，仍有許多關鍵問題需要釐清。

共有産權房、“兩限房”、經濟適用房等産權受限的房産如何徵稅？在已經繳納瞭高昂土地齣讓金後，房地産稅應如何實現公平？開徵房地産稅之後是否還需要繳納物業費？

“對於房地産稅立法，我們需要冷靜思索，進行客觀、細緻、全麵、理性地係統性考量，而不要輕率作齣規定。”中央財經大學房地産法研究所所長、中央財經大學法學院院長尹飛近日接受《法製日報》記者採訪時指齣，在房地産稅相關立法過程中，應當妥善處理熱點問題。

必須妥善界定房産範圍

尹飛認為，房地産稅立法時必須妥善界定房産的範圍。首先，目前我國房屋産權類型較多，實踐中存在大量不完全的房屋産權。比如，所謂共有産權房、“兩限房”等，這些房屋一定期限內不得上市交易，其權能受到一定限製。其次，形態多樣的土地産權也直接影響房屋産權的完整性。如果土地使用權是通過齣讓形式取得，那麼就會有權利期限的限製，比如，住宅用地最長不得超過70年，由於是有償取得，建設在其上的房屋原則上可以自由流轉。而集體土地和劃撥用地並沒有權利期限的問題，建設在其上的房屋流轉受到限製。

此外，對於建造在劃撥土地上的房屋而言，尹飛認為其類型、曆史淵源更是復雜，如何徵稅也需要認真考量。比如，作為對計劃經濟時期低工資的補償的所謂房改房以及作為保障房一種的經濟適用房，是否應當允許其入市交易都是值得商榷的。

“在流轉受到限製甚至嚴格限製的情況下，這種房産是否為真正意義上的財産？其如何估值並據以徵稅？”在尹飛看來，房地産稅的徵收如果完全不考慮這些因素，簡單納入徵收範疇，顯然過於草率。

妥善處理房地産稅和土地齣讓金的關係

近年來，圍繞房地産稅的討論很多，但其之所以韆呼萬喚不齣來，有一個繞不過去的問題，就是過高的房價或者說過高的地價。

尹飛指齣，實際上，土地使用權齣讓金與房地産稅二者之間的聯係十分密切，無視土地齣讓金因素，輕率徵收房地産稅，對於支付瞭高額地價的業主來說，顯然是不公平的。

“作為一個理性的開發商拿地時，其報價的基礎是將來購房者能夠接受的房價。”尹飛具體舉例說，在沒有房地産稅的情況下，買房人每平方米願意齣十萬元，但是如果每年還要徵收2％的房地産稅，可能情況就會變化。“這種情況下，我們不能否認齣讓金與房地産稅存在相當的互斥關係。已經支付瞭高額齣讓金的土地，至少在徵收房地産稅時應當考慮這一因素，適用較低稅率或者設定相應的免徵條件。”尹飛認為。

對於住宅建設用地使用權到期後如何處理這一焦點問題，尹飛觀點十分明確，在他看來，一步到位直接徵收房地産稅可能是最好的選擇。“這種做法其利在於：一是避免瞭自動無償永久續期可能帶來的國傢土地所有權無法體現的問題。二是避免瞭房屋所有權無期限和土地使用權有期限的矛盾。三是一並解決瞭續期續多久的問題。四是避免瞭可能造成的社會不公。五是解決瞭如果續期收費權利人拒不繳納的問題。”

此外，對於小産權房以及集體建設用地上建造、符閤城鄉規劃而且安全上又沒有任何問題的房屋，尹飛認為也可以採用相同思路。“對於這些房産，無需再進行徵收、補交齣讓金，可以通過房地産稅解決問題。”

妥善處理房地産稅和物業費關係

房地産稅立法時還有一個需要仔細考量的問題，就是如何處理其與物業費的關係。“如果開徵房地産稅，就必須要界定清楚其與物業費的關係。換言之，物業服務中的內容，哪些應該交給政府來維護，哪些可以交給物業公司來提供服務，這些都需要進一步劃清。否則就會齣現業主在繳納瞭房地産稅之後，還要繳納物業費，去承擔本應由政府來承擔的開支，客觀上造成雙重徵稅的局麵。這一點在立法時也必須認真考慮。”尹飛說。