发表于 2015-06-24

4大常见房地合一问题　国税局亲自解释

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好房网News记者蔡佩蓉／台北报导

房地合一税拍板通过，民众更是积极研究新制，就是担心未来出售房
屋会被课征重税，其中，民众最常咨询的问题包括「自用住宅定义」
、「重购退税标准」及「新 旧制试用期间换算」等，国税局网站在房
地合一专区不仅设置懒人包，也针对前述问题线上解答，并推出税务
健诊预约，要协助民众厘清房地合一法规。

国税局发布图解房地合一税。（截取国税局网站）

常见问题1：售屋如何判定适用新旧制？
国税局发布一张图表，告诉民众到底何时购屋、何时售屋适用新旧制。

 
常见问题2：自用住宅定义
国税局回答：
（A）个人或其配偶、未成年子女办竣户籍登记、持有并连续居住满6年。
（B）交易前6年内，无出租、供营业或执行业务使用。
（C）个人与其配偶及未成年子女于交易前6年内未曾适用本项优惠规定。

国税局也提醒，若是「成年子女」设户籍，并不符合自用住宅规定。  

常见问题3：重购退税如何计算 ？
国税局回答：无论是先买后卖，或是先卖后买，只要买屋及卖屋的时间
（以登记日为准）差距在2年以内，且符合所得税法有关自住房屋、土
地之规定，即可申请重购退税。

而新、旧制的重购退税规定的差异包括： 

 （A）旧制：依照《所得税法》第17条之2，出售并重购自用住宅房屋者
                ，其重购价额超过原出售价额，所缴纳的财产交易所得并入
                综合所得税额，可申请自综合所得税额中扣抵或退还。
（B）新制：依据《所得税法》第14条之8，个人出售并重购自住房屋、
                土地，可申请按重购价额占出售价额的比例，退还缴纳的税
                额。

国税局举例符合自用条件的住宅案例：

 （1）小明在2011年购入A屋，2015年为了换屋而购入B屋，并在2016
        年将A屋卖掉。 
→A屋是在2016年1月1日以前取得，且持有期间超过2年，应适用旧制 
→应按旧制规定办理重购退税（小屋换大屋可全额退税；大屋换小屋则不
   能退税）
（2）小华在2015年购入C屋，2016年出售C屋，并同时购入D屋。 
→C屋在2016年1月1日以前取得，且持有期间在2年以内，应适用新制。 
→并按新制重购退税（小屋换大屋可全额退税；大屋换小屋按买卖价格之
   比例退税）

常见问题4：若申请重购退税，但5年内改作其他用途或再行移转，是
                 否得补税？

 国税局回答：相较旧制，新制另订有「重购后5年内改作其他用途或再行移
                 转时，应追缴原扣抵或退还税额」的规定。 
以自用住宅举例来说，
（1）小张于2016年购入A屋，2017年出售A屋，缴纳新制所得税50万元。 
（2）小张又于2018年购入B屋且价值高过A屋，申请重购自用住宅退税50
        万元。 
（3）小张在2020年出售B屋，缴纳新制所得税100万元，加计追缴前次退
        还税额50万元，共须缴纳150万元。 
（4）小张再于2021年购入C屋且价值高于B屋，应以前次出售B屋而缴纳的
        新制为准，即申请退税100万元。

资料来源:好房网New