每經記者：王晗 每經編輯：葉峯

　　2015年“鵬華前海萬科REITs”的成功發行令普通投資者小額資金就可以變成前海企業公館“房東”成爲可能，不過《每日經濟新聞》記者注意到，近年來，鵬華前海萬科REITs頻頻因業績不達基準收到補償款。

　　4月12日，鵬華前海萬科REITs基金公告於近期收到關於深圳市萬科前海公館建設管理股份有限公司2018年度業績補償款近900萬元，就在2017年，鵬華前海萬科REITs同樣因爲業績低於預期基準收到超千萬元補償款。爲何好端端的會收到額外資金補差？我們國家目前的REITs市場現狀如何？國內真正意義上的REITs漸行漸近，還有哪些行業痛點需要改善？

　　兩年“業績補差”兩千萬

　　4月12日，鵬華前海萬科REITs發佈公告，表示收到關於深圳市萬科前海公館建設管理股份有限公司2018年度業績補償款893.48萬元。

　　對補償原因，公告作出解釋：爲了實現和保障目標公司收益權，基金成立時設立了業績補償機制：深圳萬科開立保證金賬戶，一次性存入不低於2000萬元的保證金，若目標公司深圳市萬科前海公館建設管理股份有限公司當期營業收入（扣減物業管理費收）低於當期業績比較基準，應該從保證金中進行“補差”，也就是所謂的業績補償款。

　　而目標公司2018年度實際業績收入爲2億元，低於當期業績比較基準，因此2018年度業績補償款金額爲893.48萬元，歸屬爲基金資產。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，在2017年深圳市萬科前海公館也因年度實際業績收入低於當期業績比較基準，繳納補償款1240.75萬元，兩次合計繳納超2000萬。

　　業內人士稱，“實際業績低主要是受到營改增的影響，《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》自2016年5月開始實施，導致原租金收入中的增值稅銷項稅未包含在約定的項目收益中，該因素確實會在以後每年都影響到項目收入。”

　　“之前的現金流測算中，2017年~2021年的空置率是按照8%來測算的，2018年前海公館平均空置率爲2%，而且未來還將進一步下降至1%，項目經營超預期，經測算不會對未來基金收益產生負面影響。”

　　“因爲稅費政策出現業績不及基準主要是兩個方面原因，第一，營改增以後增值額相對比較大跟她這個具體項目是有關係的，不排除這個物業是比較成熟的，比較成熟的物業前期成本已經在營業稅前做過處理了，相比過去的正常營業稅來講，他要承擔的賦稅可能有所增加，這個是他比較尷尬地方。第二個跟他這個可抵扣稅額度比較小是有關係的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱。

　　類REITs緩步走入大衆視野

　　老百姓對REITs知之甚少，首先來科普一個概念，REITs又叫做房地產信託，是房地產通過證券化盤活資產的重要手段，簡單來說，REITs就是把資金投向房地產市場，營業收入來自於物業本身的升值和貶值以及房租收入。

　　2015年6月，鵬華前海萬科REITs正式發行，首次叩響國內REITs產品類別的大門，需要指出的是鵬華前海萬科REITs並不是標準意義上的標準化REITs產品，目前國內尚未有標準化REITs誕生。

　　截至目前，市場上還有廣發美國房地產、嘉實全球房地產、諾安全球收益不動產、南方道瓊斯美國精選REIT指數、上投摩根富時發達市場REITs指數在內5只投資海外REITs的QDII基金。

　　商業地產市場日漸飽和，房地產進入存量時代，爲了盤活資產，向來對資本趨之若鶩的房地產開發商打出“輕資產”口號，越來越多的機構將目光聚焦於類REITs這一新興金融創新形式，這其中不乏基金子公司的身影。

　　據Wind統計，按公告日計算，目前市場已經發行了至少14單類REITs產品，華夏資管分別在2014和2015年兩年間發行“中信華夏蘇寧雲創資產支持專項計劃”和“華夏資管發起的中信華夏蘇寧雲創二期資產支持專項計劃”，發行金額43.95億元、33.35億元。

　　華夏資管在2016年再度發力，發行中信華夏三胞南京國際金融中心資產支持專項計劃30.53億元，中信華夏蘇寧雲享資產支持專項計劃18.47億元，另外，首譽光控資管旗下的首譽光控-光控安石大融城資產支持專項計劃獲準發行，發行金額25億元。

　　2017年，國泰元鑫資管、上海富誠海富通資管、前海開源資管各有一隻類REITs面世，發行金額累計52.8億元，2018年中聯前海開源-恆大租賃住房計劃、中聯前海開源-越秀租賃住房計劃、中聯前海開源-碧桂園租賃住房計劃、中聯前海開源-保利地產租賃住房計劃相繼發行設立，加上光大保德信資管的皖新光大閱嘉一期資產支持專項計劃，5只產品發行金額爲56.66億元，截至4月12日，2019年深圳平安大華匯通財富管理髮行平安匯通-平安不動產朗詩租賃住房1期資產支持計劃，發行金額10.68億元。

　　試點產品推行在即

　　2019年以來，國內公募REITs的身影逐漸明朗起來。今年3月，國務院發展研究中心證券化REITs課題組祕書長王步芳在第三屆結構化信用與資產證券化全球投資者年會圓桌論壇上表示，此前上交所就公募REITs籌備事宜召集基金公司和券商開會，公募REITs首批試點產品近期將推出。

　　公募REITs試點實施在即，《每日經濟新聞》記者瞭解到，已經有一老十家基金公司準備好了相關產品，不過產品細節沒有過多信息公佈。

　　不過儘管進入的渠道很多，政策上也在不斷放開，但對比國外，目前在不動產實際配置比例仍然偏低，不動產資產證券化市場仍有諸多現實問題擺在眼前。

　　某大型基金公司國際業務部總經理告訴記者，目前REITs真正的難度在於產權、稅收以及物業管理公司在裏面扮演角色的問題，另外在管理制度的協調方面由於之前沒有相關的制度，還需要在制度上進行突破。

　　“產權的問題是指，公募基金購買的房屋標的歸屬問題，如果是買了的話，那麼贖回後標的到底歸誰所有？是不是以後就沒人管了？如果回購就不是真正的REITs，不回購的話，這裏面就存在很多產權糾紛，比如到時候基金所有人的權益、房子的所有權以及房屋的維護，跟現在的物權法是有一定的衝突的。換句話說，SPV持有的物業它的物權和現有的這個形態其實是不一樣的，是沒有這樣的一個所有權形式的，我們的房子要不然屬於房地產開發商，要不然屬於個人，並沒有說法是屬於一個基金資產的。”

　　“最後的產權最終歸誰，這是一個很重要的問題”。國際業務部總經理補充道，“房子是70年的產權，但是基金權益卻不只70年，這就導致在稅收和產權方面都還有一定的障礙。另外，比如說這個房子值十個億，最後賣的時候只賣了兩個億，就是認購資金的兩個億，最後淨值跌到五毛錢，出現這種情況的話會引起一系列的問題。”

　　對於物業管理公司的職能問題，上述總經理稱，比如說買個寫字樓，寫字樓房租、裝修、出租增值是由物業公司來幹，但這個物業公司並不是房屋所有人，房屋的所有人屬於基金份額的持有人，這樣的一個結構如何保證沒有道德風險，或者說怎麼能夠保證持有人的權益，這裏面需要一系列制度規定進行明確。

　　封面圖片來源：攝圖網

　　每日經濟新聞