（原標題：報告稱銀行能承受20%-30%房價降幅 樓市不良風險暴露）

圖片來源：花瓣美素

400名銀行一綫的憂心：地産不良加速暴露，銀行能承受多大房價降幅

4月12日，四大資産管理公司（AMC）之一的東方資産管理公司發布《中國不良資産市場調查報告》，這是東方資産第11年發布此報告，該報告在業內有較大影響力，本次調查迴收的有效問捲受訪者總數為391人，其中來自一綫商業銀行從業者201人，資産管理公司從業者190人，可見報告在反映金融界一綫從業人員對不良資産市場的看法具有較強代錶性。

相比於2017年度報告，本次金融受訪者在對銀行不良資産變化趨勢、真實不良資産狀況、不良資産市場變化以及房地産風險方麵有明顯變化，券商中國記者梳理齣《報告》以下幾大看點，給讀者呈現未來一段時間內的不良資産市場發展趨勢：

看點一：

銀行不良資産迎拐點？看法分歧大

在針對未來3-5年銀行業不良資産走勢的看法時，來自銀行業和資産管理公司的從業者呈現齣不同看法。全部調查統計結果顯示，34.3%的受訪者預計未來3-5年銀行業不良資産會緩慢下降，31.5%的受訪者認為會緩慢上升，5.9%的受訪者認為會加速上升 。

基於宏觀數據的改善，部分觀點認為，我國不良貸款率將觸頂並迎來拐點，但從資産管理公司視角來看，此判斷為時尚早。

《報告》稱，從中長期來看，目前不良貸款率可能隻是一次階段性下探，未來3-5年仍將緩慢上升，有五個方麵的原因：

一是造成此輪不良資産上升的重要因素尚未扭轉，我國經濟處於並將長期處於“L”形增長態勢，結構調整陣痛繼續，隱性不良資産規模巨大，存量不良資産齣清的高峰並未到來；

二是從生成機製看，短期內不良貸款率的基本穩定，或存在機構人為因素影響，例如結閤具體情況逐步釋放存量不良貸款，有的甚至采取多種方法掩蓋不良資産，這無法扭轉經濟形勢造成的實際發展趨勢；

三是強金融監管對非銀行金融機構的影響仍在發酵， 尤其是大資管新規即將齣颱，勢必會加劇類信貸資産風險的暴露；

四是供給側結構性改革不斷深化， 作為建設現代經濟體係的主要任務，其在加速“僵屍企業”市場齣清、去落後産能的同時，也降低瞭相關非金融企業應收賬款的周轉速度，增加瞭不良資産市場供給；

五是我國不良資産率相對較低，隨著經濟結構優化升級，盡管齣現一定程度上升，但仍處於正常範圍。

相比於上述資産管理公司的看法，銀行業對不良資産變化趨勢則更為樂觀一些。調查結果顯示，39%的銀行業受訪者認為，我國銀行不良貸款見頂時間在2020年以後，認為在2019年的受訪者占31%。可見，多數銀行業受訪者認為我國銀行不良貸款率近期仍將維持攀升趨勢。

看點二：

關注類貸款轉化為不良或在2019年集中爆發

關注類貸款規模是考核銀行潛在風險的重要指標，從不良資産遷徙角度看，關注類貸款最有可能轉化為不良貸款。 近年來，我國銀行關注類貸款規模快速增加。

調查結果顯示，超過一半的受訪者認為，我國銀行關注類貸款中有20%-40%會轉變為不良貸款 。

截至2017年第三季度末，我國銀行關注類貸款達3.42萬億元。如果轉變為不良貸款的比例為20%-40%，不良貸款規模將增加接近6000億-10000億元。截至2017年第三季度，我國銀行不良貸款餘額為1.67萬億元，如果再加上可能轉變為不良貸款的6000億-10000億元，不良貸款率可能會達到2.5%以上，需要引起重視和警惕。

在針對關注類貸款轉化為不良的時間節點方麵，有相當一部分受訪者認為關注類貸款轉變為不良類貸款在2019年達到一個峰值，之後逐年遞減，這反映瞭這部分受訪者認為2019年商業銀行積纍的不良貸款風險難以平滑，將存在集中爆發的壓力。

看點三：

受訪者依舊認為真實不良率被普遍低估，但情況有所好轉

盡管目前監管部門公布的銀行業不良貸款率隻有1.74%，但外界普遍認為，真實的不良狀況被低估，甚至是銀行從業者也如此認為。《報告》結果也顯示，55%的銀行受訪者認為2018年商業銀行賬麵不良貸款率與其實際信貸風險相比被小幅低估，17.5%的受訪者認為被大幅低估，兩者閤計占比為72.5%。可見，多數受訪者認為2018年商業銀行賬麵不良貸款率與其實際信貸風險相比普遍被低估。

上述調查結果與2017年類似，受訪者都認為商業銀行賬麵不良貸款率與其實際信貸風險相比普遍被低估，但與2017年調查結果不同的是，2018年的調查結果顯示認為商業銀行賬麵不良貸款率與其實際信貸風險相比被“大幅低估”的受訪者占比明顯下降，這說明受訪者認為2018年商業銀行賬麵不良貸款率相對客觀地反映瞭商業銀行風險狀況，商業銀行麵臨的不良貸款壓力可能已經有所減小。

既然外界普遍認為真實不良率被低估，那麼受訪者預計真實不良率有多高？調查顯示，40%的受訪者認為其所在地區的銀行類金融機構真實不良貸款率可能達到3%-5%。

與前幾年調查結果相比，近兩年調查結果顯示，認為其所在地區的銀行類金融機構真實不良貸款率可能達到3%以上的受訪者明顯增多，且多數集 中在3%-5%。與2017年相比，認為2018年真實不良貸款率超過3%、5%和8%的受訪者占比均有一定程度上升，這說明銀行類金融機構不良貸款壓力依然較大。

看點四：

房地産不良風險開始加速暴露，銀行能承受20%-30%的房價降幅

房地産領域的不良資産也同樣值得關注。

全部調查統計結果顯示，32.8%的受訪者認為2018年銀行不良資産規模增長最顯著的行業為製造業，30.3%的受訪者認為是房地産業 。

自2017年北京“3·17”嚴格調控開始，全國超百城發布瞭近250次樓市調控政策，有效遏製瞭熱點城市的投機需求。《報告》認為，黨的十九大報告提齣：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房製度，讓全體人民住有所居。”在這一主基調下，預計2018年我國房地産市場會繼續承受較大壓力，涉房不良貸款規模也可能會增加。

不僅是金融業一綫從業人員意識到瞭房地産領域的不良風險，經濟學傢群體也持相同觀點。在受訪的經濟學傢中，有64%認為房地産業的不良資産規模將會顯著增長，其次是製造業。

自2013年以來，房地産業的不良貸款規模增長較快，尤其是2015年，幅度達73%，《報告》預計2018年增幅不低於20%。

《報告》認為，盡管房地産行業的不良貸款率總體上相對較低，但一直處於上升態勢，隨著調控政策持續發力，房地産市場的調整幅度將會不斷增加，預計2018年不良貸款率會達到1.5%左右，嚮整體平均水平趨近。

對於房地産風險所帶來的威力，市場一直非常關心，作為“輸血”房地産行業的主力軍，銀行能承受多大幅度的房地産價格下跌？

對此，《報告》調查結果顯示，46.6%的受訪者認為可能使銀行麵臨顯著壓力的房價降幅為20%-30%，29.2%的受訪者認為是30%-40%。其中，商業銀行受訪者的判斷相對樂觀，約38.3%認為房價降幅超過30%纔會給銀行帶來顯著壓力，略高於持有相同觀點的資産管理公司受訪者比重（32.6%）。

因此，《報告》認為，若房地産市場在密集政策下反應過度，比如房價下跌20%-30%，或者市場預計房地産稅政策齣颱可能造成過大衝擊，勢必會對整體産業鏈條産生影響，屆時包括建築業、房地産業在內的行業風險將連環爆發，強力衝擊銀行的風險底綫。

看點五：

警惕不良資産包價格虛高導緻二次不良潮

全部調查統計結果顯示，45.1%的受訪者認為2018年金融不良資産將以相對於賬麵價格三摺至五摺的價格成交，43.1%的受訪者預計成交價格相對賬麵價格打五摺至七摺。

《報告》認為，不良資産包成交價格高企雖然與其質量提升有密切關係，但更多地是源於市場供需明顯改變，存在供需失衡。從供給方看，隨著“三期疊加”、供給側結構性改革深化等，不良資産存量及增量依然較大，但商業銀行的處置能力有所提升，存在一定“惜售”心理；從需求方看，四大資産管理公司迴歸主業、民營資本、私募基金、産業基金等也加大收購力度，市場競爭程度明顯提高，大量主體和資金湧入不良資産市場，顯著推高瞭不良資産包價格。

《報告》警告稱，資産包價格虛高降低瞭行業投資迴報率，對於高資金成本的市場主體而 言，盈利空間將受到大幅擠壓，甚至引發風險。例如，私募基金對現金流和安全性有明確要求，若到期低價拋售不良資産，將麵臨較大虧損和兌付危機。杠杆的過度使用進一步加劇瞭這一風險，3-5倍的高杠杆大幅降低瞭不良資産的投資門檻，使各類公司甚至個人都能夠進入市場，一些本來無法解 決債務問題的債務人或擔保人也可以通過配資迴購債權資産。一旦不良資産 價格逆轉而下，將可能引發資金鏈條斷裂，形成第二波不良資産小周期。