自二○一八年开始以来，美国商业不动产表现有成长，根据研究报告，有三个值得关注的城市，分别为洛杉矶、芝加哥以及纽约，这三个二十一世纪的世界级城市，都有明确的发展蓝图。

当然，这三个城市都有相当大量的人口以及相当广大的腹地，也都受惠于拥有众多大学毕业生及千禧世代带来的劳动力。这些城市还有一些共通点：科技产业蓬勃发展、拥有许多美国主要大学、内容丰富的旅游产业、著名的文化景点，以及完善的交通网络连接其他地区。

国人相当熟悉的洛杉矶去年在商业不动产交易方面领先全美，交易额达到二百八十亿美元，紧接著是纽约和芝加哥，交易额分别为二百三十亿美元及一百七十亿美元。

就零售业而言，尽管电子商务对实体零售商带来很大的冲击，但目前正在转变，实体店朝向两极化发展：以价格导向的平价商店与高端精品店。根据勤业众信消费者研究，过去五年平价与精品零售商的营收分别戏剧化成长三七％与八一％，在过去两年分别展店达二六三间及一○九间，跌破许多人眼镜。

受到影响并衰退的，是定位不够明确，想要通吃所有消费者的业者。在洛杉矶地区，许多零售商场也寻求餐饮业者进驻，因为它们很难受到电子商务的影响。因应了消费习惯改变的零售商场，平均仍有五％至七％的报酬率，仍大有可为。

影响商业不动产的趋势还有共享工作空间，以及约聘、派遣劳力的兴起，预计在二○二七年之前，美国将新增近二千五百万名约聘、派遣劳工，并占据大部分的美国劳动力。以共享经济而言，来势汹汹的企业例如Uber，本身不拥有汽车；Airbnb，本身不拥有房子；WeWork，本身没有任何不动产。因此，传统商业不动产屋主也不得不投入资本，提高物业价值，以符合市场需求。

全美的商用不动产市况维持稳健成长，且不畏近期的股市震荡，尽管美国国会通过了一些以税改法案为手段的刺激措施，但美联储却一直在升息以遏制通货膨胀，造成股市反应剧烈。不动产较具稳定性，投资收益型商业不动产更能抵御这类的股债市风险，是在波动中稳健的投资选择。

(本文已刊登于理财周刊第924期)