開年以來，全球政治經濟環境的變化，令資產配置思路的重新調配成爲愈發重要的議題。

在世界經濟環境逐步曲折復甦過程中，作爲世界第二大經濟體的中國，也正邁入經濟發展的新階段，新的產業發展和融合形態逐步崛起，金融環境導向也在發生變化。

因此，如何在新時代背景下，找到行業變革的新邏輯，順應貨幣和財政政策導向作出資產配置調整，成爲新興資產階層解決資產增值問題的重要前提。

在4月1日舉行的2018博鰲·21世紀房地產論壇(佛山)峯會上，與會專家一致認爲，房地產當前仍對經濟發展有重要影響，但若進行相關資產配置，更重要的是轉換邏輯。根據政策導向及城市發展脈絡，不做投機式配置，而是讓配置的房產真正實現居住功能、而非空置，同時選取位於城市核心區、有良好配套服務的資產，纔是資產配置的重要標準。

週期轉換中的房地產行業

當前，中國經濟正從高速增長階段轉向高質量發展階段，新舊動能轉換如火如荼，以信息技術、人工智能爲代表的新興產業發展迅速，“以太坊”、“區塊鏈”等概念也盛極一時。

令人眼花繚亂的產業發展背後，是支撐中國經濟發展的主體產業尚未改變，新興產業產生和營造更大規模的經濟效益仍需時日。

峯會期間，住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產商會聯盟主席顧雲昌就表示，當前中國經濟發展離不開房地產的支撐，美好生活又離不開房地產作爲載體。

統計局數據顯示，去年全年，我國房地產開發投資10.98萬億元，比上年增長7.0%;國內生產總值82.71萬億元，比上年增長6.9%。“這意味着房地產投資對國民經濟貢獻仍有較大佔比，也是房地產行業仍受到重視的原因。”

顧雲昌還舉例道，在世界範圍內，房地產歷來都能對各國經濟發展帶來重大變化。這尤其體現在如2008年因房地產市場引發次貸危機而產生的全球金融危機等。“全世界的經濟危機十有八九是由於房地產泡沫造成的，因此市場是否能高質量運營非常重要。”

世聯行(9.210, -0.19, -2.02%)首席技術官黎振偉表達了類似的觀點，“現階段，房地產對中國經濟影響深遠。”

他提供了一組數據，自1999年至2017年，國內房地產收入對GDP的貢獻度整體呈上升趨勢，在房地產成交大年的2016年和2017年，貢獻度分別達到15.8%和16.2%，爲歷史新高。而就廣東省內而言，2017年房地產收入對GDP的貢獻度達20.9%，同樣爲不小的比例。

基於此，在黎振偉看來，當前國內經濟託底企穩，房地產業的貢獻度仍處於峯值階段，傳統優勢不易改變。

“小年”房地產的發展新路徑

需要指出的是，2016年10月開啓至今的樓市調控，仍未有放鬆跡象;同時，防範系統性金融風險的背景下，面向房地產行業的資金被嚴格把控;房地產行業本身的定位也有所改變，住有所居、租購併舉、安居宜居成爲主要方向。

這些外部環境變化，導致面向房地產資產的相關配置，需要更加慎重。

顧雲昌指出，從房地產週期角度判斷，2018年將是樓市成交小年，今年以來的商品房銷售面積增速已在放緩，這尤其體現在東部地區和廣東省內。“我預測，年中，銷售面積走向將是不增長甚至是下降。今年總體銷售面積很難超過2017年的高峯。”

同時，房價開始持續波動，價格增幅在下行，但全國房價出現大起大落的可能性不大，目前呈現總體平衡態勢。顧雲昌分析道，“我對房地產市場的理解，是’此起彼伏’。2016年下半年，一線城市樓市開始往上走，2017年下半年後二線城市普遍很快漲，一線城市很快銷售面積和價格開始回落，然後至今，三四線城市開始跟進。”他同時補充，“市場下行的時候，是買房的好時機。”

黎振偉展示的數據也顯示，2017年末主要城市的二手商品住宅成交均價顯示，市場總體分化明顯，三四線城市價格大幅上行，一線城市則出現下行。

對於今年樓市發展的新形勢，顧雲昌總結道，將是短期調控和長效機制的結合。具體而言，短期調控恐怕不會取消，但爲了讓調控更加符合市場經濟，最好便是建立長效機制。他指出，樓市調控的長效機制包括“1+3”，“1”即住房市場制度運營機制，“3”即財稅、土地、金融政策。“短期調控還會進行，長效機制儘可能不斷建立、完善，令我們的市場平穩健康發展。”

在此背景下，顧雲昌總結了樓市發展的十條新路徑，其中關於房地產成交，他指出，要把握城市羣發展趨勢，佔領新高地。“城市化的四個階段包括農民進城、小城市往大城市流、郊區化、城市羣形成，我們正處在城市羣集羣過程當中。在人口持續淨流入的市場，房地產就會持續活躍。”

基於此，房地產的資產配置思路發生了巨大改變:租賃市場在逐步培育過程中，同時，房地產發展也開始以城市羣、而非城市相差別。

圍繞城市羣進行佈局成爲房企的思路，這也同樣應當成爲有資產配置需求者的重要考量標準。

城市羣崛起下的投資機遇

黎振偉近年來對城市羣經濟進行了重點分析後發現，按照“十三五規劃”建議發展的全國9+1大城市羣中，綜合實力第一陣營的城市羣以高速發展成爲新格局，這包括長三角城市羣、珠三角城市羣、京津冀城市羣。其中，珠三角城市羣的人均GDP位於這三大城市羣之首。

同時，隨着去年初政府工作報告中提出，研究制定粵港澳大灣區城市羣發展規劃，顯示出其具備建成國際一流灣區和世界級城市羣的基礎條件。在大交通時代，粵港澳大灣區涉及的九座城市也因此形成了緊密的交通圈。

黎振偉指出，在珠三角城市羣中，由於受到限籤影響，2017年整體成交額同比回落，圍繞核心城市的惠州、佛山、中山市場容量超過千萬平方米，2000萬平方米近在咫尺。

廣東省統計年鑑顯示，2016年珠三角九市中，人口流入率接近或超過100%的城市包括深圳、東莞、佛山和中山，2017年九市城鎮可支配收入排名和同比增速排名中，佛山均位列第四。

綜合統計後，黎振偉發現，佛山的GDP、人口和全社會固定資產在同能級城市中排名前列，將成爲承託房地產市場發展的重要基礎。“粵港澳大灣區帶來城市大整合，產業更優化。佛山未來的重點在於新興製造業，佛山的很多新定位，爲城市注入新動力。”黎振偉表示。

據世聯研究平臺統計，2016年佛山樓市承接了40%的廣州客羣。購房人口的外溢流動，帶動了圍着核心城市的二三線城市樓市快速上揚。

在城市選擇和研判之後，更重要的是對城市中資產選取的考量。

黎振偉指出，當前全國經濟形勢呈現L型走勢，中心城市及核心區域物業的抗風險能力將成爲資金的首選區域。同時，居住型物業長期受到客戶的偏好，現今高企的價格面臨一定的價值重估，風險取向轉變下，便利交通與就業、成熟社區、完善配套服務、品牌企業物業，將成爲資產配置的首選。

以廣州爲例，租賃市場集中分佈在白雲、天河、黃埔、海珠、番禺這些市中心區域，外圍沒有租賃需求。按照租售比計算，外圍區從化、增城等，超過1:1200，以國際標準衡量，租售比超過1:300就是泡沫，因此遠郊樓盤租賃價值不高。

“隨着房價快速增長將不可持續，短期投資的受限，未來的房地產投資理念需要回歸房產物業使用的本質，並可提供優質與便利的生活。”黎振偉表示。

資產配置的另一考量便是收益率，黎振偉指出，當前國內商業物業收益率高，住宅租賃收益率低;正因爲寫字樓和公寓總價低、租金偏高，其出租回報率高於住宅。

據世聯研究統計，從2015年起，佛山市禪桂區域的公寓市場迎來成交上漲期，2017年禪桂新公寓市場成交91萬平方米，超越2016年，成交勢頭強勁。

“相比之下，2017年佛山公寓成交136.6萬平方米，環比增加22%;而廣州公寓成交112.1萬平方米，環比減少33%。受到佛山住宅限購、廣州公寓銷售限制的雙重影響下，2017年佛山公寓成交量首次超越廣州，佛山公寓市場迎來新的機遇。”黎振偉如此指出。

基於此，黎振偉的觀點便是，在具有經濟發展前景、人口淨流入城市，可以選取中心區域、具備優質配套和強運營能力的公寓物業，並真正令其發揮居住屬性，是值得考量的資產配置方案。

在圓桌討論環節，華南城市研究會創會副會長、戰略規劃與房地產專家許學鋒也指出，配置房產資產的地段比時機更重要，住宅產品的居住和使用同樣重要。在此前提下，伴隨限購環境，“比較好的資產配置標的，就是沒有受限的產品，譬如非限購區域的二手房，所有非住宅包括公寓、寫字樓、商鋪、車庫等。”

目前，伴隨粵港澳大灣區建設加快和廣佛同城化升級，佛山禪城當仁不讓成爲投資熱土。綠地·璀璨天城緊鄰佛山政治中心，擇址季華路中央商務帶，借力地鐵交通樞紐優勢，匯聚整合人流、資金、技術和產業等城市資源，打造超百萬方城市綜合體。項目着力推出的公寓臻品(建面約)30—45㎡天寓，享城市發展紅利、樞紐便利和鎏金地段，無疑是以上三位專家觀點的現實佐證，未來將成爲越來越多廣佛客資產配置之優選，首付僅需19萬起便可坐擁城央資產。

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