昨天是個好日子，萬科和恆大同日發報了。

至此，碧萬恆這房企「三巨頭」的2018年度報告已經集齊。

2018年，是行業領頭羊高呼「活下去」的年份，但是，局姐發現，房企前三強的賬面數據依然很是滋潤——

不但每家的年銷售額都輕鬆踏過五千億的門檻，和上一年相比，營收大幅上漲，碧桂園、恆大的增幅還超過了50%。

說是喜提「史上最豐收年報」，一點都不為過。

亮眼的數據之外，他們的業績發布會上，局姐get到兩個共識。

第一個是，房地產開發的黃金時代已經結束，房企必須轉型，否則死路一條；

而另一個共識是，確實很難找到比地產更賺錢的業務。

雖然每次地產寒冬，房企都在討論著「轉型」，可是當市場好轉，真正決定房企座次的，依然是買地的速度，及囤地的面積。

作為過去十年最賺錢的行業，他們真的打算痛下決心，轉型「賺點小錢」嗎？

01

萬科：生猛拿地穩固「基本盤」

「沒有一個大企業轉型是容易的。」

這是萬科總裁祝九勝在昨天年報發布會上強調的一句話。

這些年，萬科的多元化轉型，一波三折。

客觀來說，2018年，萬科的成績挺亮眼：

  • 合同銷售額6069.5億元，同比增長14.5%；
  • 營業收入2976.8億元，同比增長22.6%；
  • 此外，已售未結5307.1億元，同比增長28.1%。

因為碧桂園只公布權益銷售額，萬科的合同銷售數據看似重新回到了「宇宙第一」。

但是，裡面95.6%的結算收入，都是房地產業務貢獻的，其他產業奉獻的收入，不到5%。

講真，作為曾經在銷售排行榜榜首盤踞了十五年的老大哥，最近這整整十年，萬科都在「看淡」市場的走勢。

2008年，王石在萬科股東大會上提出「地產行業出現拐點已是事實」，2012年，時任萬科總裁的郁亮，首次對外發布著名判斷：「房地產行業已經進入白銀時代」。

出於這些判斷，萬科從2014年轉型為「城市配套服務商」，開啟多元化之路。

下面這張圖，只是萬科龐大的產業集群的一部分。

（來源：新中產財富指北）

多元化的道路上，萬科「地產一哥」的寶座先後被恆大、碧桂園趕超，新產業叫好不叫座，2018年中，萬科忽然在內部會議上拉出了紅彤彤的條幅：「活下去」。

全行業跟著感受到了刺骨的寒意。

隨後，萬科降價促銷，回款保命，多項還在探索之中的創新業務被「收斂」。到了年底，活出了一個重回榜首的，年銷售額過六千億的，宇宙第一房企。

萬科要放棄多元化了？

「我們不是不準備轉型。」

在年報發布會上，郁亮這樣回應：

「收斂聚焦不是砍樹，是修枝剪葉。一棵樹要經過適當的修枝剪葉才能讓根扎得更深，這是萬科收斂聚焦、鞏固基本盤的本意。」

於是，就有了更加生猛的拿地。

年報顯示，2018年萬科獲取新項目227個，總規劃建築面積4681.4萬平方米。拿地的速度，超過2017年和2016年。這種生猛的勢頭，從去年持續到了今年年初。

截止今年3月20日，萬科的權益拿地總價286.7億元，排名全國房企第一。

好吧，畢竟郁亮也坦率地說了：

「地產業務這麼賺錢了，還能找到更賺錢的業務？大家不要指望。」

但是，基本盤要鞏固到哪一天？

郁亮在年報發布會上說的「我們未來要賺小錢」，這個「未來「，到底是多少年之後的未來呢？

02

恆大：「車間主任」許老闆的造車夢

「我還是有基本功的，對於汽車產業還是很有信心的，你不要忘記我是車間主任出身。」

許老闆的風格，一向都是這麼張揚。

2018年，恆大的合約銷售額增長不算快，只有區區10%，但年度營業額達到4662億元，較2017年增長快50%，凈利潤（剔除匯兌損益）為722.1億元，較2017年增長106.4%。

恆大自稱「利潤王」，這沒什麼毛病。但在地產主業之外，其他的產業對利潤的貢獻也基本可以忽略不計。

但偏偏恆大要戰略轉型。

2017年，恆大提出，未來土地儲備每年下降5%-10%。

從2018年的年報里看，一方面，拿地速度確實慢下來了，土儲下降幅度為2.9%，另一方面，一二線土儲的比例高了。而2019年截止3月20日，恆大的拿地總金額不及萬科一半。

這是死心塌地收縮主業的節奏，不願把寶再押在地產上，尤其是以往熟悉的三四線城市。

但回顧恆大多元化的發展，也是命途多舛。

自2010年起步投資足球及商業地產開始，恆大就像個冒險家，一直野心勃勃地四處出擊：從文化、百貨、超市到礦泉水、糧油、畜牧業、乳業、母嬰、整形醫療、金融、太陽能……眼花繚亂。

絕大多數產業，和地產一毛錢關係都沒有。

事實也證明，大部分多元化都是坑。

足球是個燒錢貨就不說了，好歹還能讓球迷記住恆大；礦泉水、糧油和乳業長期虧損，為了報表好看，被乾脆利落地打包賣掉；聲勢浩大的恆大金融集團，2018年悄悄消失在恆大的官網裡…

最終，官網上「集團產業」一欄剩下的，除了地產，只有旅遊、健康和高科技。

旅遊是童世界和海花島，健康是恆大養生谷，高科技基本是新能源汽車。

至此，許老闆終於驕傲地在業績發布會上開腔：

「恆大在多元化發展上已全面完成，近5年內不會再涉入其他更大的產業。」

順便踩了自己的舊愛，誇了當下的心頭肉：

「糧油、乳業、礦泉水一年銷售幾十億，恆大房地產業務年銷售6000億，完全是規模不匹配。汽車產業未來可能5年、10年、20年，那也是幾萬億，全世界幾十萬億的大產業。」

客觀的說，從瑞典薩博到超跑品牌柯尼塞格（Koenigsegg）、卡耐新能源、泰特機電……恆大短短一年時間，從無到有，整出了一整條新能源汽車產業鏈，這個速度確實驚人。

就算和不靠譜的賈躍亭撕了一次逼，也拿到了南沙的工廠，不算太虧。

但是，恆大有太多前車之鑒，最終車能造成啥樣？還是醉翁之意不在酒？

局姐是捏著一把汗的。

03

碧桂園：死磕三四線，死磕機器人

碧桂園楊老闆對於三四五線的執迷不悔，局姐其實在前一篇有說到：《年報發布會上，隱藏著哪些房企沒有告訴你的真心話？》

一句話，在全世界的地產商都在積極扎堆一二線的時候，楊老闆不惜懟記者，也要堅持解釋自己的堅持：

「農民工的工資已經升上來了…他們應該是回去將父母、孩子移到縣城和鎮里住。因為五六千塊錢的房價他們都消費得起。」

好的，下一波購買力就看農民工家裡的留守兒童了。

但是，說實話，從碧桂園2018年的銷售數據來看，三四五線戰略並沒有對銷量造成什麼不好的影響。

2018年，碧桂園權益口徑合同銷售金額同比增長31.25%至5018.8億元。若是按照這個增長速度反推，2018年全年的合同銷售額可能破7000億元。

還是宇宙第一大房企。

和往年有些不一樣的是，2018年財報中，碧桂園沒有披露全年拿地規模及支出。

此前，因為一些眾所周知的原因，2018年中期業績會上，碧桂園首次提出「提質控速」，此後碧桂園有近半年時間沒有拿地，直到去年底才表態放開一點投資。

進入2019年，碧桂園拿地更少了。截至3月20日，總共拿地金額只有68.9億元，是萬科的四分之一，恆大的一半。

地都不拿了，碧桂園在做什麼？

做一個更有科技感的活兒：造機器人。

與萬科、恆大相比，碧桂園的多元化之路有個很顯著的特點：

一切都為了主業。

順德碧桂園不好賣？造個學校出來當配套！建房子需要花花草草？專門成立一個綠化公司！業主想要有地方買菜？開個社區超市鳳凰優選！

同理，農民工在建築工地幹活兒，實在不安全，工資又太高？那就製造一些機器人來代替他們工作吧…

碧桂園博智林機器人公司就這麼成立了。

但是，如果說恆大的造車還是成熟技術，那造個機器人的難度就更…大了。

只能說，祝福有夢想的楊老闆吧。

- END -


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