城市的定位和經濟供應鏈體系中的定位比較接近。

中國當前還是以工業生產，製造行業作為目標，生產要素富集的地區（包括資本、信息、人員流入）的地區發展會比較好，跟隨國家政策(比如去產能，2025等)是比較明顯的風向標。

但說到潛力，應該是某種經濟格局大的變化。

比如，如果中國在製造業之外，高端服務業崛起，那麼高校集中的區域，就具有優勢，現在是西部的985去沿海工廠工作，那麼將來信息化的中心，就有可能在西安和成都低成本崛起。

比如，東部向西部加速產業轉移，那麼越是靠近交通樞紐人口眾多物流發達的地區，越有更多機會承接東部產業轉移，比如武漢和長沙。

又比如，世界格局發生巨大變化，中國需要填補更多空白，那麼邊境地區會迎來更多的關注，產生更複雜的生態。

蕪湖，簡稱「蕪」，別稱江城，安徽省地級市，長江三角洲中心區27城之一，華東重要的科研教育基地和工業基地、G60科創走廊中心城市、全國綜合交通樞紐、合蕪蚌國家自主創新示範區。自古享有「江東名邑」、「吳楚名區」之美譽，明代中後期是著名的漿染業中心，近代為「江南四大米市」之首。

蕪湖位於中國華東地區，安徽省東南部，長江下游，東西南北分別與馬鞍山和南京，銅陵、池州和安慶，宣城和湖州，合肥和滁州緊鄰。蕪湖是長江下游平原的組成部分，散落著零星的低丘和殘丘。呈北亞熱帶濕潤季風氣候。境內的蕪湖港是長江水運第五大港、安徽省最大的貨運、外貿、集裝箱中轉港，國家一類口岸。

蕪湖最早見於史籍的地名是「鳩茲」，在今市東南約20千米的水陽江南岸。鳩茲城多湖塘沼澤地區，湖沼草叢，鳩鳥雲集，因此得名。漢武帝元封二年（前109年），鳩茲設縣，易名蕪湖。在鳩茲附近有一大湖因「蓄水不深而生蕪藻」，故得名蕪湖。1949年5月，蕪湖正式設立市建制。

2018年12月，蕪湖市入選2018中國大陸最佳地級城市30強、中國大陸最佳創新力城市30強。2020年，入選「中國城市科技創新發展指數2019」第27。同年8月，入選2019年度中國外貿百強城市。

武漢，不信走著瞧

（邀請我了，找不到那個框框了，手動謝， ）

發展多是過關斬將的，就算國家想讓一個地方發展，但是天時地利人和缺一樣，有時候就發展不出來，你看到的多是成功案例，其實失敗案例更多。。。

潛力的首要條件是國家zc傾斜和有個較好和團結的地方管理層，接下來才是其他。。。

目前來說很多城市多有點青黃不接的尷尬，一線大城市多在慢慢轉為高科技產業和服務業為主的城市，二線城市有些能跟上一線城市轉型，有些跟不上，剩下的二三線基本上製造業也發展到瓶頸，想轉高科技這塊蛋糕也沒這麼大加上也沒這條件。。。四五線城市不少是凈流出，更不用說發展了加上四五線不少是因為地利條件原因發展晚還有管理層基本上沒前面一二三線透明積極，導致更不可能發展。。。

想要潛力，你找國家zc傾斜和重點扶持的地方，還有地方領導層執行力也不錯的，接下來看天地人。。。如果沒有國家傾斜，按現在發展只會強者越強，弱者越弱，中間看命，但是也大概率被強者吸血。。。

其實我們越發展越像老美。。。搞不好可能成為第二個老美，看看老美的經濟分布就知道。。。唉。。。或許我們的華爾街和遊說集團沒準不遠了。。。就像前反壟斷局處長現tx公共戰略總監。。。紅衣大炮也跟局座說過我們應該學老美旋轉門制度，那他可以旋轉到軍方。。。我心裡是實在變不了gc主義轉歐洲資本福利社會也行。。。如果真的走老美那條路等著社會撕裂吧。。。

廢話了這麼多總結一下，看潛力要看國內總體發展走向，目前來說潛力還是一二線城市，不過一二線也到了一定的瓶頸。。。

拉開近5年人口流入最靠前的10個城市，剔除掉北上廣深

最有潛力的城市：三線建設中心點。

當年為什麼要這樣三線建設？一句話，就是建立中華民族的「戰略大後方」。

打起來怎麼辦？

由於地理和歷史的原因，當時中國70%的工業分布於東北和沿海地區，從軍事經濟學的角度看，這種工業布局顯得非常脆弱，東北的重工業完全處於蘇聯的轟炸機和中短程導彈的射程之內；而在沿海地區，以上海為中心的華東工業區則完全暴露在美國航空母艦的攻擊範圍中。

一旦戰爭開始，中國的工業將很快陷入癱瘓。

假如我們遭到強敵的夾擊，發生象日本侵略那樣極端惡劣的形勢，東北、華東工業區相繼失守、大片國土淪喪的極端情況，我們依然能夠退守於高山大川，保存一個「微縮中國」，在四川和西南，部署全套獨立完整、門類齊全、互相協調、實用實戰的交通能源、基礎工業及國防工業體系，保持我們的工業化進程不至於被徹底打斷，然後伺機反擊。

中心點在於重慶

而最近幾天，重慶和廣州都公布了2020年前三季度的GDP數據：

1、重慶地區生總值為17707.10億元，同比增長2.6%。

2、廣州地區生產總值17475.86億元，同比增長1.0%。

大家可能還忽略了重要的一點，政府對重慶和廣州的投入差距巨大。

下圖是過去3年，中國主要城市的「固定資產投資情況」，重慶獲得的投資是廣州的2倍以上，高居全國第一。重慶GDP增長快，跟投入大有密切關係。

如果不是為了準備，為什麼要在這投入這麼多錢呢？而到了那時，肯定地位不同凡響。

都已經2020年了，杭州灣新區為什麼還這麼火？

杭州灣新區，很多人不明白，也有很多人無法理解為什麼近兩三年樓市為何如此之火。曾經的一塊灘涂之地到如今大力開發之地，實現了十年的驚人巨變。驚人之便從何改變？為何吸引大批量的投資客在此投資？是媒體的炒作？房產銷售的虛假宣傳？

攤開中國經濟圖，會發現，中國的經濟主要集中區域都是環繞大都市圈而發展，原來的自己發展，轉變成為現在的抱團發展。

從地理區位上來講，難以企及的位置，「環滬」、「大灣區」、「長三角一體化發展」「浙滬合作示範區」概念正逐步深入長三角民眾的心中，不僅是江浙滬一代的人知道這個地方，甚至於遠在東三省的 民眾都曉得這個地方。

區位優勢

杭州灣處在以上海為龍頭的長三角世界第六大城市群的「金南翼」，位於上海、杭州、蘇州、寧波等大都市幾何中心，覆蓋人口超過1. 8億。以跨海大橋、高鐵、城際鐵路為代表的交通網路對長三角城市群空間格局的形成，優越的區位優勢與交通配套無疑讓杭州灣成為未來長三角城市群發展的一大核心區域。

上周，杭州灣新區成交271套，成交參考均價13069元/㎡，環比上升0.7%。而這個數據，是在杭州灣大部分樓盤都已經沒有什麼可售房源的情況下達成的。

我們前往杭州灣新區，看到這麼一個工作日中，售樓處里是這樣的情形。

像我們杭州灣踩盤看的第一個項目，祥源漫城，在復工之後加推的房源已經基本售光，目前僅剩下6套，基本都是1樓、2樓。據這邊的銷售說，像前幾周，包括清明節的時候，來看房的人非常多，基本上一周能賣出100套以上。現在他們的工作基本比較清閑，等到下個月，項目會再加推3000套的房源。

而目前有充裕房源的項目，比如說卓越蔚藍海岸，昨天售樓處是這樣。

而銷售跟我們說，這已經算是人比較少的時候了，像清明節假期的時候，項目售樓處是這樣。

杭州灣新區目前常住人口數不到30萬，其中本地人口很少，大部分都是外來人口。那麼，到底都是什麼人在買杭州灣呢？

我們詢問了幾個樓盤的銷售，像綠地海灣、祥源漫城等，銷售坦言，目前買杭州灣的購房者，大部分都是浙江的投資客，其中寧波市區的最多，其次是周邊的一些城市，像衢州、台州等，基本上來了差不多就能訂房了。

去年年初的時候，杭州灣的均價差不多在1萬左右，像藍光雍錦灣等項目，9000多的房源也十分多見。那時候全國的樓市雖然偏冷，但是憑藉著低房價、不限購的優勢，同時加上鋪天蓋地的營銷，著實火了一把。

比如說去年國慶的時候，合生杭州灣國際新城開盤，一共放出800套房源，憑藉著均價11000元/平米的價格優勢，在開盤那天吸引來1300組客戶前來認籌搶房，最終開盤即清盤，去化率達到了98%。

像這樣的開盤場面在去年的杭州灣屬實屬於家常便飯，在買的最好的時候，杭州灣平均一周就能夠賣出近900套房，領跑整個寧波大市。

去年全年，杭州灣新區以24986套的成交量穩居寧波大市第一，與2018年相比量價齊升。

但是，經過去年一年的狂飆，杭州灣的均價已經上漲到了13000元/平米，相比去年年初的11000元/平米，可以說價格優勢已經削弱了很多。像嘉善的某些樓盤，均價也就在1萬3左右。很多上海浙江的投資客，再提起杭州灣，基本上就會說，「杭州灣已經被炒過一波了」。

那麼，在這種情況下，為什麼杭州灣新區還會吸引這麼多購房者呢？

01

首付20萬，二套房也能做三成

在杭州灣新區踩了一圈盤後，我得出這麼一個結論，雖然杭州灣的均價漲了上來，但是這裡的購房門檻，在整個長三角來說，依然是很低的。

拿政策來說，杭州灣新區目前仍然是一個不限購的狀態，外地人不需要落戶社保這些操作，有錢就可以直接買房。

而長三角其他的熱門區域，像花橋太倉這些，基本上鎖的鎖，即使可以通過破限購的方式購房，但2、3萬的社保錢總是免不了的。即使是嘉善，目前也是限購一套。所以就不限購這條而言，杭州灣仍然有無可比擬的優勢。

拿購房資金門檻而言，雖然杭州灣的均價已經漲了上來，但是實地走訪各個樓盤就會發現，目前各個項目基本都有折扣優惠。比如說祥源漫城、綠地海灣，基本上按時付清首付的話，都會享受95折的優惠，最後的均價在1萬2左右。

不僅如此，我們走訪時發現，目前杭州灣均價11000元/平米的房源仍然不少見。比如說藍光雍景灣，折後均價就在1萬1左右。而像雅戈爾原鄉項目，50平的小戶型均價1萬出頭，110平的房源，均價更是僅有9000元/平米。

也就是說，雖然杭州灣的均價整體漲了上來，但是細究到具體項目，杭州灣的價格優勢仍然存在。

除此之外，杭州灣目前首套房僅需三成首付，而即使是二套房，有貸款再還，仍然可以做成三成首付！目前長三角的大部分投資客，基本上名下都是有房的，而想要再投資一套時，往往就會被5成甚至八成的首付門檻勸退。

而投資杭州灣的話，也就只需要三成首付。在杭州灣，11000元/平米的三房，總價一般在1百萬出頭。也就是說如果想投資這樣的經典三房，首付30萬到40萬就可以搞定，而同樣的房子放到其他地方，比如說花橋，那二套房八成首付足足需要150萬以上。

政策和資金的雙重低門檻放在這裡，可以說，基本上杭州灣適配於所有想要小額投資的購房者，基數大了，自然仍然很受歡迎。

02

空城？不存在的

除了購房門檻低外，杭州灣之所以仍然受歡迎的另一個原因，就是杭州灣的價值窪地屬性仍然沒有改變。

很多寧波本地人，提起杭州灣，往往第一印象就是遍地都是投資客，到處都建房子，但是沒有什麼人。等到房子都建好了，人口卻沒有引進來，到時候杭州灣就變成了一個鬼城。

杭州灣真的是鬼城嗎？

不存在的！

去年年初，我去杭州灣踩過一次盤，那時候對這裡的印象真的與上面的說法有點像。這裡真的就是房子多，但是街上卻看不到什麼人，恍惚間覺得進了一座空城。而去年中旬再次來到杭州灣的時候，人流量似乎有些增加，但是我的注意力幾乎都被滿街的房產中介吸引走，那個時候幾乎每個路口都會有三四個中介站著攬客。這樣我就更加劇了這裡房比人多的印象。

雖然那時候的樓盤銷售也告訴我，現在杭州灣的人是不多，以後會好起來的。但是我對這種說法不以為然。在中國這十幾年的大發展大基建中，誕生的鬼城並不多，而這些鬼城大多數都變成了時代的眼淚。

城建了起來，怎麼吸引人口進入，一直以來都是地方政府的一大難題。即使是蘇州這樣的經濟強市，去年的人口流入也才只有2.5萬，逼的蘇州政府不得已開放了人才落戶門檻。

而像南通的通州灣新區，定位與杭州灣新區非常像，同樣想走產業新區的路線，而且發展時間更是遠遠長於杭州灣新區，但是去年到那裡的時候，看到的仍是滿目的荒蕪，只有一棟棟沒有人，甚至都沒有裝修的建築矗立在蘆葦盪中。

通州灣如此，杭州灣為什麼不會如此呢？

然而昨天再次來到杭州灣的時候，這裡的人氣確實讓我吃了一驚。一年前那個沒什麼人的商業中心，如今已經人流滿滿。而街道上的車輛也明顯多了很多，甚至也開始出現了堵車的現象。

按照寧波政府的規劃，杭州灣新區目前人口27.6萬以上，預計到2030年時，常住人口增至55萬以上，也就是說，平均每年的人口增量在3萬以上。

杭州灣的底氣何在呢？產業

相比於通州灣等產業新區，可以說，杭州灣的產業規劃做得要優越太多。很多地方做產業新區，往往很難吸引到真正高質量的企業入駐，於是就選擇引進一些紡織、加工等低端第二產業入駐，通州灣就是一個例子。

但是杭州灣憑藉著居於滬杭甬三地中心的得天獨厚的地理位置，和浙江這麼個政治優勢，成功吸引來當時如日中天的吉利汽車入駐杭州灣新區。

2018年，吉利汽車最新研發中心落戶杭州灣新區，而在去年，又陸續開工、完工了新能源車生產線、碰撞及風洞實驗室、賽車場等項目。

數字經濟產業園

僅吉利汽車一家，在去年上半年，就投資了295億元在杭州灣新區，打造一個汽車項目群。

吉利新型研發中心

吉利汽車入駐之後，杭州灣新區又吸引了大眾和一系列汽車周邊企業進入杭州灣，最終形成了一條完整的汽車產業鏈。

去年葉檀財經研究人員根據創新力的五大核心評判指標和相關數據資料來評判過最具創新力的城市，發現在最具創新力的70個大中型城市中，寧波的排名迅速竄升。比如在新能源汽車產業中，排名第3；在高端裝備製造產業中。佔比排名第4。而這主要的助力，就來源於杭州灣新區。

截止2019年，杭州灣新區已引進多達40家世界500強企業。汽車、通用航空、智能電氣製造、新材料、生命健康、高端裝備製造等六大先進位造業都是杭州灣核心產業。

從2009年正式設立杭州灣新區以來，十年之間，杭州灣地區生產總值、工業總產值、財政總收入年均增速分別達到29%、20.1%、37%，成為長三角經濟發展速度最快的區域之一，並成功升格國家級經濟技術開發區。

中央電視台更是用長達10分鐘的鏡頭點贊杭州灣。《經濟半小時》節目以《風從海上來，潮湧長三角》為題，從杭州灣醫院、復旦大學寧波研究院、長三角一體化等多個點位對杭州灣進行了報道。

相信所有人都知道產業對於人口乃至樓市的支撐，很多地方在過去幾年裡，房價跟隨著大勢不斷上漲，但是浪潮退去後，突然發現並沒有足夠的產業去支撐這個上漲的房價，房價是上來了，但是卻沒有人接盤，最終成了一地雞毛。

而杭州灣新區最大的特點，恰恰就是雄厚的產業實力，而且基本上都是屬於高端產業，甚至是形成了完整的產業鏈。有產業，就永遠不缺人口，有人口，就不用擔心房價沒有支撐。

同時，杭州灣的大部分交通規劃已經開始施工。

比如說今年年底就可以通車的杭甬智慧高速，全面支持自動駕駛，並全程無線充電，汽車不停一邊跑一邊充電，屆時只需30分鐘即可到達杭州主城。

比如說今年確定開始施工的通蘇嘉甬(滬嘉甬)高鐵，通車後，寧波到上海只需要1個小時，寧波直接進入上海1小時經濟圈。並且會在杭州灣設有站點，杭州灣到上海也將只要30分鐘左右！

03

總結

總體來說，杭州灣新區目前仍然處於一個發展的初期，人口目前仍然談不上很多，但是由於新區規劃定位高，同時在產業上目前發展的相當不錯，從長期上看，仍然是浙江一個非常具有投資價值的區域。

退一步講，浙江花了很大的精力修建了杭州灣跨海大橋，把上海跟寧波直接鏈接到一起，而杭州灣新區就處於杭州灣跨海大橋之下，屬於上海乃至江蘇進入寧波的一個門面。這樣的一個區位優勢，想要發展不起來都不太可能。

同時目前杭州灣價格相比之下仍然處在低位，均價在1萬1到1萬3之間。且房型選擇多樣，像65-75的兩房，80-95的三房，100平以上的四房等，都是房源充足。

而且杭州灣仍然是不限購的一個政策，相對而言的購房投資成本很小。如果手裡有空餘的資金，又想要長期投資，那麼杭州灣可能會是一個不錯的選擇。

前灣新區 ▏杭州灣新區目前集聚了國內一線優質開發商：卓越、碧桂園、融創、港中旅、綠地、中南、祥源、綠城、合生、世紀城、雅戈爾、藍光等

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這個要看主政者的能力了，兩王帶四個2也有打輸的。

祝福徐州。

前排的成都、武漢、重慶、杭州，目前四個新星准一線城市，發展速度快，人口流入大，深受畢業生和年輕人喜歡。

後排的西安、合肥、長沙、鄭州，潛力比前排的可能更大，主要是前期發展比較慢，但最近幾年產業布局越來越好，人口流入也大，特別是合肥這地方，前幾次賭產業都賭對了，如果後面還是這麼騷操作，潛力可觀。

我國是一個政治導向性很強的國家。改革開放前，大力發展的是東北等地區，因為東北是天然糧倉，煤炭，鋼鐵等資源豐富，可以養活很多人，因此東北被稱為共和國長子；78年之後，喊的是改革開放，進入海權時代，由於海運便宜，利於進出口，便開發東部沿海城市，投入了很多資本資金去建設東部沿海城市。每一次片區的崛起都跟政策息息相關。要想知道哪些城市發展潛力最好，要緊扣當下時政。當下隨著沿海城市發展起來，跟中西部地區發展極不平衡，這與我國國家最基本的方針-最終達到共同富裕是矛盾的，因此國家一定會想辦法解決這個問題。看看美國，用6%不到的人口，消耗了世界35%的資源，內循環極其強大。可以預見的是，接下來的政策就是西部大開發，還有經濟內循環，因為西部有著豐富的資源和人口，僅川渝加起來就1.1億人口，消費潛力巨大，可以承接沿海的產業轉移，同時成都和重慶，依靠航運和長江，一定會大有可為。因此我認為未來最有發展潛力的城市或者城市群一定是成渝城市群。可以看看國家每年多少固投投在西部，西部各省每年的財政返回有多少。西部在建的高速路有多長，高鐵有多少，隨著交通改善，產業升級，越來越多的人口會迴流，成渝城市群接下來一定會是第四個增長極。

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