泰國曼谷房產Noble Ploenchit高端公寓，這個項目到底怎麼樣？
這個公寓7萬多，直接連接BTS以及貴婦商場central embassy，這個項目到底怎麼樣？
可以稱之為：又愛又恨，出身牛逼，就是自己不夠爭氣，但好歹也不算差。
現在沒那麼貴了，沒有30萬泰銖，最低23/24就搞定。
咱們梳理一下關鍵詞：
無線路、地王級、地段絕版、英國大使館旁、0米BTS、直通貴婦商場Central Embassy、絕版、現房、地標建築、私家電梯入戶
適合人群：曼谷自住、經商人士社交名片、筍盤買家、團購抄底、資產傳承
可以稱之為絕版地段的不多，noble ploenchit 必然是其中之一。
核心優勢幾乎是前無古人，後無來者的歷史級別。
價格優惠：
眾所周知，這盤之前有包樓的，定價有水分，耽誤去化了。現在是開發商直接定價了，所以我給大家重新推薦。
傢具家電全齊的話，均價24萬、25萬這樣，也可以選擇要泰國精英簽，不要拎包入住套餐的話，每套能便宜50萬泰銖，差不多23萬、24萬泰銖均價，我們公司也可幫助單獨配置齊全。
目前房源以小戶型為主，2居和3居也還有最後的機會，集中在C棟，中低高樓層都還有，一共20多套。
想要清倉掃樓的，還可談，一定要私信找我，已經有客戶準備入手，有機會一起操作。
局長點評，優點篇：
1、純正的Central Lumpini中央侖披尼區域
對於大部分客戶，應該不是經常聽到這個區域的名字，主要因為這裡幾乎沒空地、沒新盤、價格非常昂貴。
這裡的大面積土地都是皇家所有，是泰國殿堂級別的地段，貴胄之地、堪比紐約中央公園，曼谷十大豪宅，大部分都在這。
2、位於wireless無線路主路上
Central Lumpini版塊中，wireless路是地王最多的一條路，目前依然分布在20多個國家的大使館。當然與之平行的Rajadamri路也尊貴，但可惜泰國憲法規定Rajadamri為王室所有，只能租賃使用。
大多數朋友都認可的素坤逸核心區，算是一般富豪段位，wireless無線路屬於頂級富豪段位，還帶著貴族氣，是權利地位的最好象徵。
只說noble ploenchit項目100米左右鄰居吧：
英國大使館、美國大使館、瑞士大使館
瑰麗、柏悅、大倉新頤、雅典娜、聖塔拉五星酒店
東南亞第一豪宅98 wireless項目，目前售價14萬人民幣，就在Noble ploenchit的斜對面。
3、核心區域唯一與高端貴婦商場相連的公寓
說起貴婦商圈，大部分人想到的是蓬蓬的EM商圈，其實還有一個高逼格商場Central Embassy，有過之而無不及，這是泰國商業巨頭尚泰集團最高端的酒店。
從noble ploenchit項目走廊橋，就可以直接進入這個地標性的商場。其實Central Embassy與Central Chidlom商場也是相連的，逛起來也算方便。
4、真正意義上，曼谷唯一鏈接頂級寫字樓、BTS、商場的項目
不僅僅是連接了商場，0米到達BTS，也是極為惹人注意的優勢，因為有這條連廊，也可以直接步行到與BTS相連的寫字樓，這附近的寫字樓租金可是全曼谷最貴的了。
5、物業管理
國際頂級公司CBRE來管理，服務更有保證，硬體標準很高。
6、私家電梯入戶
曼谷私家電梯入戶的項目，確實不算多。
局長點評，缺點篇：
價格貴，經常是莫名其妙的。價格低，那就絕對是有所原因的。地段如此優異，毫無挑剔的這麼一個地段，為啥價格賣不上去呢？
愛之深，責之切，這就不得不提一下開發商的愚蠢定位了。深層原因就是，地價買的很貴，開發商打算稍微多建一點房間，降低單價，而不是提高單價，主打大戶型。Noble ploenchit
如果您實地來看過，應該也會感受到地段的優異和這棟地標級公寓的外觀震撼力，可仔細走進去你就會發現，樓盤整體密度相對周圍同地段項目來說有點高哇，樓層結構設計沒花足夠的心思，導致一條大走廊的情況，好在公共樓道只是去垃圾房扔垃圾才會去，而且對於租客來講，是更看重地段位置，樓道的情況不會太在意，反正平時出入都是私家電梯直接入戶，私密性很高了。
品質不能說差，中規中矩，項目的公共配套數量相對少了點。
目前的出租情況來說，因為體量1000套而且價格較高，不能說極為容易出租。如果放一些心思把房間裝扮在中等偏上的水準，稍微降低一點心理的期望值，人為製造一個小窪地，出租這塊就也不是問題。
從保值增值來說，密度較高會稀釋這個絕版地段的優勢，也需要考慮到。
租金：
租金水平大概在900泰銖每平米每月，好房源1000以上的也不少，即買即租。假設我們按照租金900，房價25萬來計算，差不多4.32%的租售比，高端項目來說，還不錯了
二手房價格：
二手房均價也要在27萬28萬泰銖了，差的也要25萬，好的最多35萬。二手房價格是最容易反應市場預期的，這樣看來，目前新房售價有優勢。
總結：
小區外部，無解。小區內部，有瑕疵。利弊都是很明顯了，決定性因素的還是價格，一個樓盤，對它的評價是會隨著價格而改變的。
即使是樓盤的缺點層面，也是要比80%的項目要強，只不過是對它這個地段來說，大家都想提出更高的要求而已。
我只能說現在的價格，可以了，價格比周圍樓盤低太多太多了。
短期升值不要指望太多，租的掉，長期持有也是沒問題的。
這個地段的價值還會攀升，項目北側的一塊地，也已經被noble買入，準備開發一棟頂級奢華公寓樓，預計起價要37萬泰銖。
依然是路口北側，central集團在central embassy後面也拿了一塊地，要做一棟44層豪華的商業綜合體，涵蓋寫字樓和高檔零售，central embassy也會擴充3倍。
您是否好奇，不是說這土地稀缺嗎，怎麼還能買到土地呢？其實這些土地之前都不是空地，都是從各國使館買來的，比如central這塊地，就是英國大使館的地皮，是現在泰國的「地王」。
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誰說那個樓盤7萬多一平米的？我們實際去考察過，應該是6萬上下一平米。
具體要看你購買的目的吧。這個樓盤跟Noble的總公司連接在一起的。A座是本國人居住，D座是Noble的公司總部，C座主要出售給外國人。
先說好的方面：
作為Noble總公司的所在地，這個樓盤的工程質量應該是毋庸置疑的，沒有任何一個地產商會想要在總部建不好的房子砸招牌。
地段上來說也確實是泰國地價最貴的地段區位，並且樓盤是直接跟BTS Phloen Chit站相連的，出門不需要曬太陽。而且跟貴婦相連，購物也很方便。
據說不少明星買了這個樓盤，整體社區素質也很不錯。我們去考察的時候想要拍視頻，但是被安保攔下來了，隱私性也比較好。
如果說是長期在曼谷工作生活的話，而且經濟實力比較強的話，是可以考慮的。
再說問題：
首先是這個樓盤已經是現房了，剩下的單位整體都比較大（即使是一居室室也都是大一居），總價總體來說有點貴，而且結款周期比較緊，對於大部分買泰國房產的客人來說，這個價格策略並不是很友善。
其次，因為定位高端，所以本身房產的增值空間是有限的。所以，如果是投資目的為主的客戶，我們認為增值的潛力很低。
第三，因為走得是高端路線，所以這個物業方對短租行為查的很嚴，並且會主動舉報。而這種高端公寓，長租的租金回報率也不會太高。
第四，從個人的角度來說，Noble的整體風格走的是比較嚴肅的高端路線，個人感覺略顯壓抑了，或許更符合中年男性的審美品位？
整體來說，如果是長期旅居曼谷的商務人士，是可以考慮購買的。但如果是投資為目的話，我們建議還是考慮其他樓盤。
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我現在告訴大家, 千萬別買!!!!!!
我司就在noble ploenchit 對面的 park venture. 由於交通方便, 大老闆很早就買了兩套, 每套價格大概在2000萬泰珠左右.
他開始時得瑟的要死. 每天來辦公室就和我們吹噓. 還請我們去看過... 反正高級公寓就是了.
誰想他剛搬進去不久(不到一年),就出了問題.
原來noble ploenchit 為了節省空間, 房間都是預裝的水冷空調(不需要外置).
但是建築承包商估計對這種空調不了解, 所以用的水管都是很薄的.....
老闆的一套房子突然一天水管爆裂, 屋子裡水漫金山了.水量很大, 什麼都淹了..
開發商承諾100%負責. 但是現在已經5個月也, 還沒有搞定. (老闆頭痛)
倒霉的是這不是個體事件, 聽說有幾家已經中招.
而且隨著時間的推移, 整個大樓都是一個潛在的深水炸彈. (水管又在牆裡,很難換)
現在聽說公寓的電梯都停在頂層, 怕不知哪天樓下淹了......
所以誰想買的, 請三思而後行吧...
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之前剛打廣告一平米19萬泰珠. 聽說是要出手一些朝向不好的房子.
要是如此, 你7萬人民幣一平米買豈不是很虧.
我倒是很喜歡, 因為辦公室就在對面, 可惜買不起.
個人認為從風險和收益角度來講，東南亞房產性價比最高的投資是一百萬以內的投資。當然，也要看個人投資計劃，不可否認市場上確實有投置幾百至上千萬的買家。
雖然曼谷最近幾年房價確實有所上漲，其實發展現狀、潛力都不錯的區域和項目在一百萬以內還是有的。像素坤逸區像on nut那一塊和rama9那一帶。舉個例子，rama9 eco項目百分之百出租率，小區環境優美，周邊國際學校眾多，這種房價也就在六七十萬左右，租金也在大多數人能承受的範圍。
高端公寓地里位置確實好，但是投資要看小區密度，空置率以及市場上可接受的租金範圍。高端公寓總價高，所以租金也高，未必有那麼多的人群可以接受。
租過，空置率非常高，本身是高密度項目有一千戶以上，70%以上都是一房，所以想租出不容易。
建的是比較氣派，但是CBRE的管理不行，基本上隨便進出。 有不少在做民宿（在泰國是違法的）
區域其實不適合居住，車多人多，附近主要是酒店，商業和辦公樓為主，不是傳統的居住區
朝路和地鐵的就千萬不要買，太吵，除非特別便宜沒有人會租， 看過有45平叫租3萬的
租金和租出去的難度和中介說的差的比較遠，實際回報應該3%左右
有看one9Five項目嗎
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